小朱不懒惰

其实并不是找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，而是找不到一个和房产赚钱规模相当的行业。

如果要论毛利率，比房地产高的行业并不少，比如从上市公司的财务报告来看，白酒企业龙头贵州茅台的毛利率就长年高达90%以上的，医药企业龙头恒瑞医药的毛利率也是高达86%，还是一些互联网公司。只是论规模而言，实在难以和房地产比拟，房地产的交易，单套房动则数十万到几百万，乃至一线城市上千万元，尽管单品毛利率不是很高，但是规模大，带来的利润前景也自然庞大。

在2018年全年，万科实现合同销售面积4037.7万平方米，同比增长9.5%，合同销售金额6069.5亿元，同比增长15.3%，具体净利润等数据还要等万科的年报正式披露，但是创新高没什么悬念。如此的体积量，吃惯了”大茶饭“的万科想要找到一个和房地产赚钱规模相当行业着实难，也许阿里巴巴和腾讯控股能有，但是指望万科一下做到阿里巴巴、腾讯那般在互联网沉淀二十年才形成的巨头的规模也并不现实。

按照郁亮此前的规划，十年之后万科不再是地产公司，如果真不发展房产，转型发展其他行业又供不上庞大的业绩数据，万科的股价又将承受重压，所以万科想要转型也并非易事，但是如果不努力转型，伴随人口红利的消失，房地产市场风光不再的形成，万科又将压力巨大，并且这一幕已经有了迹象——按照万科今年1月销售数据，1月公司实现签约金额488.8亿元，同比下降28.1%；实现签约面积317.7万平方米，同比下降28.5%。恐怕这些也是郁亮本次内部讲话说的”我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业“的感慨由来。

源自风生焱起的个人分析，欢迎关注本账号以便获取更多财经知识

风生焱起

郁亮说的是实话。

在所有行业当中，能够像房地产这样赚钱的屈指可数。为什么房地产这么赚钱？

房地产暴利来自于其高杠杆的特性，开发商动辄百分之七八十的负债率，但这也只属于“正常水平”，换做其他行业的公司，早就出现资金问题了。最夸张的时候，开发商只要交一点点保证金，就可以参与土地的招拍挂，中标后，就到银行去办质押贷款（将土地质押出去）；开发商拿到土地，做好户型设计，就可以预售了——购房者拿着几十万甚至数百万的钱给了首付，银行发了房贷，开发商房子还没修好，就拿到全部房款了。

可以说，最舒服的时候，开发商是空手套白狼的，只要有一点点资本金，就能撬动好几倍的营收。虽然现在土地招拍挂不能用银行贷款了，取得预售也需要打桩（有些是需要建设到一楼），开发商的投入增加，但它高杠杆的属性不会改变，所以收益会成倍放大。如果没有这样的杠杆效应，开发商就像普通企业那样，从资本金的回报来看其实并不算高。

有些人会说，其实像腾讯、阿里这样的互联网公司，还有用友软件这样的软件公司，毛利率也很高啊。但要知道，大的互联网公司才能真正赚到钱，而要成为大的互联网公司并不容易；此外，一些软件公司，比如就像用友软件（主要做财务软件，毛利率可以达到90%以上），市场规模太小了，撑死了也就1000亿左右的市场规模，而恒大、万科这样的开发商，一年的收入既有5000多亿，这完全不是一个量级的市场。

所以，郁亮之所以说找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，意思是说：大部分行业回报率没有房地产高；即便有回报率超过房地产的少数行业，但规模又不够大。综合起来，就是房地产回报又高，市场又大。

关注孔方财经，让你第一时间了解热点财经事件背后的经济原理。

孔方财经

这段话阐述的含义真的很丰富呀。

1、万科要想转型是何其之难，之前做房地产的，依旧要做房地产了。任正非说了，我最大的痛苦是利润太高，如何平衡外部和内部的利润是他的痛苦之处。百度说，我的利润都上百亿计，怎么也不觉得利润比做房地产低呀。

郁亮的话表明了万科这几年摸索的过程，想跳出房地产，但它的机制，它的环境，它的人才，都要把这样的野心拉回来，继续做强本业为上策。

2、房地产的利润空间小了，要有大发展，还是需要大创新。回归房地产是第一个认识，认为房地产是暴利，比物业，比物流的利润高很多，这类观念需要改变，那种粗放式暴力式的时代需要转变，这是第二个认识。

3、既不能脱离房地产本身，又不能仅仅从高效管理，资源兑现方面要未来，那万科未来怎么办？我想，这是郁亮提出的真问题，他要带领全体万科人走出新的康庄之道来。

这是万科的忧虑之处，连龙头企业都这么不看好过去房地产的发展之路了，我们再一股脑儿的鼓吹房价涨到天上去，更没有了意义。

找不到比房地产赚钱前景相当的行业，意思就是要立足房地产，但要抛弃过去，发展出全新地产经济。

这是美好的愿望，也是企业家无刻不有的挣扎。

财经作家邱恒明

房地产能赚大钱，这个道理至今有效。至于有没有比房地产更赚钱的行业，答案是肯定是有的。

有一个新出炉的榜单或许可以参考下。2月26日，爱搞排行的胡润发布了2019全球富豪榜，在这个榜单里，全球华人首富是马云家族，其次是马化腾，第三位是许家印。从前十位华人富豪看，许家印、李兆基、杨惠妍、王健林家族等都是地产大腕，严昊家族是搞建筑业的，李嘉诚的创富跟房地产也有很大的关联。主业跟房地产没什么关系的只有马云家族、马化腾、美的的何享健何剑锋父子、周大福的郑家纯家族。

这个榜单在一定程度上佐证了，房地产赚钱前景依旧相当不错，可以与之匹敌的行业有，但应属比较稀有。

从万科的角度来说，郁亮认为找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，这话是完全正确。他是在谈到“行业的转型绝非易事”时，表达了这个观点。而且郁亮说的是万科找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，并不是说所有人都找不到这样的行业。所以，我们不要误读了这个观点。

任何行业能赚到大钱的公司，都因为有传统与基因的因素在内，有地产基因没有互联网基因，也很难在互联网上赚到钱，何况还有先跑与后跑的差别，后跑的要想在同一赛道上追上先跑的，没有那么容易的。

郁亮认为房地产钱景尤在，是有几个观点在支撑的，通俗点说有这些：一是中国城市化进程的延续，尤其是都市圈的构建，他认为“房地产仍然会维持较大规模”；二是住宅消费“并不是整体过剩”，有的地方是明显过剩有的地方还满足不了需求，有的人有多处房子有的人还没有房子；三是“租购并举”才刚刚开始，特别是发展住房租赁市场，对房企来说确实还有全新机遇，比如服务能力，比如项目建设，比如金融支持。

房地产有钱景，并不意味可以像以前一样高举高打赚快钱。现在的房地产跟以前不大一样，从政策面来讲，希望行业发展平稳健康，希望房价平稳健康，房价的波动性不再会像从前那样的大幅度了，而资金也被鼓励流向实业而不是房地产。所以郁亮也说了，在过去3年，万科是“收敛聚焦”。

不当销售王，追求活下去、活得好与活得久。郁亮的这个观点十分现实与理性。现在房企融资渠道被不断收紧，从前地产商用一点自己的钱和很多银行的钱，就能撬动高利润的年代，一去不复返了。就近两年来看，任何超越自己能力的过度扩张，都将带来不小的风险与压力。

波士财经

从活下去的宣传言论，到近期万科系列数据的出炉，万科成为了房地产行业的一个标杆企业，且具有一定的行业风向标影响。然而，对于万科郁亮的讲话，确实颇有深意，难免也会引起市场的热议。

万科郁亮表示，找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，实际上也透露出当前房地产企业尤其是房地产巨头企业发展与转型的担忧预期。经过了过去二十年的黄金发展期，如今房地产市场的核心价值已有逐渐被透支的风险，而在政策调控趋严、房产对经济依赖度太高的背景下，万科要走出一条符合自身发展的特色道路，恐怕也需要不断摸索，但任重道远，并不轻松。

不可否认的是，不仅仅是大企业，而且是普通投资者，在投资领域上，也很难找到一个和房产赚钱前景相当的行业。例如，P2P行业面临监管压力、股票市场面临牛短熊长资本减持套利压力、银行定存大额存单面临利率不高，保值能力不强的现状等，似乎房地产行业依旧保持其特有的保值增值能力。或许，过去二十年时间内，房地产行业的发展确实太好了，大众对房产投资的依赖度显著升温，而当房产行业步入转型期，恐怕一时间也很难让房企乃至大众寻找到更多更好的替代品种。

郭施亮

单看这句话，万科董事长郁亮似乎像是在炫耀公司主业——房地产行业最赚钱，但速读君在通读了讲话全文后发现，这完全是在断章取义。

因为在郁亮说完上述言论后，他接着说了这么一段话：“尽管房地产行业还不错，但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务。做新业务的时候，让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。”

所以郁亮实际上想表达的观点是，哪怕其他行业暂时没有房地产行业这么赚钱，但万科还是必须要去尝试、去转型，因为房地产行业、特别是房地产开发，未来赚钱的难度会越来越大。

<strong>

郁亮做出这个判断，是基于经济大势和人口结构。所谓经济大势，是指经济的“L”型走势尚未探底，且探底后谁也不知道这一横会持续多久；所谓人口结构，是指90后比80后人口少4100万，00后又比90后3100万，新出生人口在持续减少。

在郁亮看来，经济大势和人口结构比宏观调控政策对房地产行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题将10-20年。

当然，身为行业龙头的掌门人，郁亮也认为，尽管困难重重，但房地产行业未来还是有机会的，这个机会便是“都市圈化”。速读君觉得，也就是“城市集群”，用区域内多个城市的联动，促进经济发展和财富增长。

郁亮提到了粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等区域，在速读君看来，这是龙头房企在给大家指明了未来5-10年买房的大致方向。

<strong>

有困难也有机会，但郁亮最发愁的，速读君觉得还是万科的转型缺乏方向、不够成功，因为他自己也说，“到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。”

速读财经

单看这句话来讲，我认为是大实话！为什么？

因为房产的背后不只是投资产品，还有国家，还有经济，还有许多相关的产业链和就业问题！所以拉长10年，甚至20年的周期来看，房地产的价值和价格依然能够稳稳地跑赢通胀。这就是为什么万科董事长郁亮内部讲话说，我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业的原因！

从历史的数据来看，能够跑赢放假，甚至可以与房产投资相媲美的市场只有股市了。但是股市最大的确定因素就是它的不确定，A股的熊长牛短周期导致了大部分的投资者都是亏损的状态，甚至长期持有也不一定有不错的收益，更别谈跑赢通胀了！

那么既然这样，我认为确实没有一个投资类的资产比房产更稳定，更能跑赢通胀！

要知道房产投资是一个高杠杆的产品，并且也是世界上唯一一个可以利用的，最安全的杠杆投资行业！因为出借的对象是银行！

试问一个30%购房资金由购房者承担，而70%借款资金由银行承担的市场，能够承受大跌或者暴跌带来的损失吗？？一定不行，因为一旦房价跌了30%，银行就感到焦虑，一旦房价跌了50%，就会出现资不抵债，甚至金融危机，相关行业的倒闭潮，失业潮。那么银行的风险就加大，危机就出现，流动性就不足！因此房产就是未来最稳定，最安全，并且利用杠杆最不需要担心的投资！

相比股市，股市里利用杠杆进行投资不仅没有保证，反而一旦市场下跌，损失的都是自己的真金白银，与房地产相比真的是没有比较就是没有伤害啊！因此，万科董事长郁亮内部所讲的话没毛病！只见过杠杆买房致富的，还没见过几个杠杆炒股发财的！

感谢⭐点赞和关注⭐。更多财经和投资背后的逻辑与你分享！

琅琊榜首张大仙

郁亮1990年加入万科公司，2001年升任总经理。在前海人寿和深圳地铁相继介入万科，万科公司股票拉升之后，王石谢幕。公司的重担就落到郁亮头上了。

郁亮去年提出了万科要活下去的口号。今年过完春节，就出来这一档子消息。说明万科在寻找新的产业。一直做房地产的人，看到其他的产业的确悲剧的很。而郁亮对其他产业的看法也决定了，万科可能依旧需要在房地产业中耕耘。而要命的是，郁亮对房地产业又比较悲观，他认为房地产业会在2020年触底，并且不会有反弹出现，而是一个L型，会走很长时间，他认为日本都走了20年，中国无论如何得走上一段时间。

近日坊间有一个郁亮的非公开邮件，在流传，郁亮在邮件中也认为L型的趋势会比想象中的长 地产未来的趋势走势，这表明郁亮对房地产的态度是悲观的。他认为楼市弱势持续的周期会比想象中的久。 郁亮的观点还来自对社会商品零售总额在2018年的增幅下降到8.1%的历史最低的数值。所以他认为不要相信触底反弹。所以他提出的近期工作方针是，第一，要抓现金流，第二，收缩和聚焦策略。 郁亮在内部流出的意思相当于是打招呼，万科今年的盈利可能要缩水。

2001年以来担任万科总经理的郁亮来说，一直经历着房地产高速发展，资金涌动。就今天来说，郁亮所看到的情况和我们普通老百姓看到的情况有一个差距，这个差距大概就是两三年的时间。就像当时李嘉诚套现大陆房地产，很多人还在认为李嘉诚卖亏了，卖便宜了。而实际上李嘉诚的确是做到了留最后一口水给接手的人喝的诺言。相信郁亮今天所看到的房地产的形势，也会成为两年后，普通老百姓感受到的真实状况。

作者观点：万科要想活下去也不见得太难，只是房地产暴利时代恐怕已经终结。房地产对经济的巨大拉动作用，所以只是换挡前进的问题。房地产回归到居住特性为首要目标的人们居住的改善，而不是人们资产炒作的资金池塘。人们买房会更加谨慎，更加挑剔，更加看重其居住功能的实现。相信要不了三年，普通人对房子的资产特性的看法会有较大的改变。而正是这种预料，让郁亮有了一个难以解决的矛盾。大钱赚不到了，小钱又不愿意赚。

大舟财经观

郁亮这番话，我只能说简单粗暴，但确是事物的本质。

怎么说呢？人的一生不外乎四个字“衣食住行”。而这四字当中，“住”就是重中之重。

刚出来工作时，别人问我啥时候买房子，有计划吗？我总是满不在乎的说：房价那么贵，买它干啥，租房多好，我好想住哪住哪。就这样，我也在杭州租了三四年的房子了。

但是，年龄的增长，带来的只是我对房子越来越强烈的需求了。租房，我需要忍受房东的指指点点，需要接受同租室友的不同生活方式，需要放弃自己在家最休闲的状态。总之，租房，就好比在别人家做客过夜，有着种种不适。最重要的事，没房，另我渐渐失去了对这座城市的归属感。常常在路边看到一些流浪者，我就在想，我在这座城市和他们有什么区别呢？哪怕我在这个城市奋斗了这么多年，我只不过是比他们呆的更久的流浪者。因为我的“家”不在这。

说起“家”这个字，我想起我们老师在教我这个字时，是这么介绍这个字的，家上面宝盖头，代表了屋顶和屋檐，表示有瓦遮头，有檐挡雨，下面的“豕”，本义是“猪”，以前的人会在家里养猪，表示在有的住的情况下，一家人生活过日子。

所以，年纪大了，越发的会想要稳定，想要归属感，那么我就要有个“家”，就需要房。如果此时只要他房子我能付的起首期，我会毫不犹豫的下手，这就是刚需吧。

同样，衣食住行，衣服一件卖一千，我可以不买，因为200的可能一样保暖，食物，粗茶淡饭也是一顿，鲍参翅肚也是一顿，能填饱肚子就行，行，买不起BBA，有个小奥拓代步也行，但是住，能买的起好的我就绝不会买差的，因为那是我可能要生活余生的地方，我要在里面成立自己小家的地方。

究于这些吧，在买房子的时候，我不会在意房产商赚了多少，哪怕他赚了再多，我除了骂，该买还是得买，能怎么办呢？这就是生活。

最后，用杜甫的诗来做个结尾，也当是给无房一族的祝愿。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”

烂泥二号

正值中国楼市迎来“小阳春”的时候，万科集团董事长郁亮的“最新观点”，再次引起了媒体的广泛关注。其实郁亮整体的观点并不是说我们找不到一个和房地产赚钱相当的行业，而是深层次透露房地产行业正在处于下滑期。

整个事件的起始是郁亮的“最新观点”出现在2月25日万科周刊的公众号，文章标题是《郁亮：收敛聚焦，巩固提升基本盘》，令人诧异的是，这篇文章迅速在网络上走红，短时间内阅读量就超过了10万+，文章的核心内容是郁亮在万科集团2019男目标与行动沟通会上的发言，时间是2018年12月17日。

第一个论述：中国经济处于L型发展阶段

首先，郁亮是引用了2016年某经济学家的一个论述，我国经济运行不可能是U型，也不可能是V型，而是一个L型，这个L，不是一两年就能过去。

紧接着，郁亮说：

其次，郁亮还谈到，“少子化”对房地产行业带来长期影响，所以，未来房地产行业发展依旧不乐观。

蒋昊看来，郁亮这次发言的水平比上次“活下去”要成熟多了，同时也反应出郁亮背后的公关团队对于这次发言的准备更加充分，身为房企老大CEO，必须谈一谈宏观经济、必须要有危机意识，但是在经济下行的压力下，表达要有层次感，要有技巧，否则，一个用词不当，就会被扣上“唱空”的嫌疑。

在这次谈话中，郁亮巧妙的避开了活下去，而是用希望获得更好，获得更久来表述，这就是表述的境界提高了。

然而，在谈及经济L型，引用权威人士的说法，这种做法，郁亮是成功的，但有一点，蒋昊认为不太妥当，就是郁亮提到的“触底反弹，其实这个判断是有偏差的，郁亮提到大周期的“触底反弹”，到2020年甚至更长时间才能完成，其实从小周期来看，2019年6到9月之间，就可以“触底反弹”。因为货币政策、财政政策都发生了新的逆转。去年，为什么会有很大的经济压力，那是因为“去杠杆”。

因此来看，郁亮作为一个CEO是非常优秀的，但是对于国内的宏观经济的判断精准度，是有点不足的，不过这也能理解，术业有专攻。

第二个论述：要跳出“牛市思维”

郁亮提到：

其实，这段话就是在告诉大家，“印钞票时代”已经终结了，中国广义货币M2的增速也从2009年的27%左右，到前几年的14%左右，再到目前的8.5%，增速的确下滑了不少，所以，我国短期不会再强烈刺激楼市，所以开发商必须要转变“牛市思维”，而这，也是国家愿意看到的，稳定房价，对国家经济发展，和社会进步，也是有极大好处的。

但是我认为，中国房价“一年多翻倍”（2016年）的空前景观，恰恰不是M2增速特别高的时候出现的，所以，这里的印钞方式和“印出来的钞票先给谁”同样很重要，货币棚改、三四线楼市暴涨，其实是货币滴灌下的奇迹。

综上所述：

郁亮所要表达的意思，其实是说目前中国经济下行，万科也在转型，但是还没有找到一条更合适的发展之路，万科依然在探索之中，但是转型这条路必须迈出去，所以，去年万科改名了，将深圳市万科房地产发展有限公司，改名为深圳市万科发展有限公司，把房地产三个字去掉了。

此后，保利地产也把房地产三个字去掉了，中国房企掀起了一阵改变的浪潮。这寓意着什么?

说明中国房企“躺着数钱”的时代结束了，未来的竞争将从房地产蔓延到其他行业，包括长租、酒店、文旅、大消费、大数据、甚至人工智能等领域，这一切都有可能，从万科的长租品牌公寓泊寓，再到碧桂园投资人工智能企业，再到最近的恒大，开始成立了一家汽车企业，注册资金高达20亿美金。

这些变与不变的背后，是告诉我们，中国经济从“数钱时代”已经进入了“找钱时代”

關鍵字: 万科 郁亮 万科集团