隨著收購項目的增加，不良資產的評估工作顯得尤其的重要，它是不良資產收購工作的前提條件和基礎，對控制收購風險起著巨大的作用。本文從不良資產收購中房地產評估的特點、主要工作及注意事項等方面談談在從事不良資產收購中房地產評估的一些體會，希望能與大家一起分享......
近來，我國銀監會向四家金融資產管理公司下發《金融資產管理公司收購非金融機構不良資產管理辦法（徵求意見稿）》，毫無疑問，我國的收購項目將越來越多。任何收購方案都必須建立在評估的基礎上，不良資產的評估工作是不良資產收購工作的前提條件和基礎，是收購程序中一個相當關鍵的環節，不可缺少的重要環節，對控制收購風險起著巨大的作用。且隨著不良資產收購活動的活躍。不良資產收購中的房地產評估工作也越來越多。
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不良資產收購中房地產評估特點
房地產類型多且分佈散
一般情況下，不良資產收購過程中的房地產既有純土地、建成的房地產、“爛尾樓”，還有地上建有不屬於收購範圍建築物的土地，以及建有不屬於收購範圍土地上的建築物。不良資產收購中房地產分散的情況更是突出，情況最好的在一個市區的不同地方各個鎮裡，甚至會出現在不同的省的各個地方。
作業時間短
收購工作本來就時間緊，而項目的評估工作又是收購工作的前提，所以委託方給收購評估工作的時間一般很短，多半要求看完現場後一、兩天出初步評估結果。加之部分資產所處區域偏僻，房地產市場不發達，獲取資料信息困難，而可比較的參照物較少，故不良資產收購中房地產評估工作的時間顯得特別緊張。
價值類型複雜
不良資產收購中房地產評估的價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值。市場價值以外的價值包括清算價值、投資價值、殘餘價值等。當根據評估目的和評估對象等具體情況明確價值類型，並對具體價值類型進行定義。不良資產收購中房地產評估中，一般委託方需要評估機構提供兩個或以上的價值。
不確定性因素多
收購項目的評估對象在很多情況下委託方提供的資料中沒有完備的產權資料，致使評估機構難以確定評估對象的產權性質、面積等；部分房地產有權屬資料，但資料也多樣化；不良資產收購中房地產使用狀況也較複雜，這都是房地產評估中的不確定因素。
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不良資產收購中房地產評估工作
產權調查，評估對象產權風險狀況及瑕疵說明
不良資產收購中房地產評估中，需通過走訪當地國土局、房產局等相關政府部門，對相關內容進行查冊、諮詢調查，對產權風險狀況及瑕疵在評估報告中進行披露。
對產權不完善的評估對象提出達到處置要求的操作建議，並進行分類出具處置意見。
根據評估對象當地相關政府部門有關規定，對產權不完善的評估對象提出達到處置要求的操作建議，如補繳土地使用權出讓金、變更用途、辦理相關產權證等；
根據評估對象的產權狀況、用途、使用現狀等因素結合估價師的經驗對評估對象進行分類，並出具相關處置意見，如進行拍賣、交換、抵債、出租等。
出具評估對象的市場價格和建議處置價格。
採用公開市場價值標準，評估出評估對象在完善產權並正常使用的條件下公開市場上最可能形成或成立的的客觀合理價格或收益；
根據委託方的要求，考慮評估對象的特點、交易方式的特殊性如快速變現、拍賣市場客戶購買心理、買受人需額外支付拍賣佣金等因素對房地產處置價格的影響，出具建議處置價格。
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不良資產收購中房地產評估注意事項
前期充分溝通
收購項目的評估過程中，前期的充分溝通通常可達到事半功倍的效果。
收購方在委託評估前一般會對相關項目有一定的調查瞭解，通過與相關人員的溝通，我們可提前對評估對象有進一步的瞭解。
通過前期的充分溝通，對委託方的處置方案有一定的瞭解後，評估師可以與委託方協商使用的價值類型，並明確定義，確信所使用的具體價值類型與評估目的相適應，並與委託方就此價值類型的使用達成充分的理解。
合理安排現場路線
收購項目的估價作業時間要求緊，現場充分的調查、走訪又是做好收購項目評估的基礎，故合理安排現場路線是做好不良資產收購項目評估的關鍵。這樣既能保證在有限的時間內完成評估諮詢報告，又不使評估結果受到主觀性的影響。
評估過程必須綜合考慮評估對象——收購資產的處置方案
處置方案是未來處置方的處置思路，預計回收時間。據瞭解，資產管理公司在收購資產後的主要處置方案有：通過和解、訴訟或直接變賣收購資產，該方案所需時間較短；對收購的資產進行重新包裝再轉讓，該方案時間較長；對收購的資產進行適當改造或按原現狀自營或出租。
根據評估對象現狀及處置方案確定評估技術思路
在收購項目的資產評估中，評估人員應針對評估對象現狀、委託方收購不良資產的處置方案以及對影響資產價值等多方面因素進行綜合分析，確定評估技術思路。
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