李雲亮說業主物權（續66）
美國法律如何規定：小區控制權屬於小區內的全體業主（29）
內地商品房小區須有制度從開發商控制向業主控制過渡（下）
世界上區分所有建築很多。區分所有制度設計的角度也多，可分三大類。唯獨內地區分所有建築形成的不動產，許可開發商即使商品房售罄還把控初始登記，將“大產權”據為己有。典型如深圳市志聯佳實業有限公司，獨自掌控碧湖花園各項權利和權益，不許該碧湖花園業主染指其“未指定為公用的地方”。
我們看看美國是如何定義區分所有建築形成的不動產。簡稱區分所有不動產。
先看1980年美國統一各州法律全國委員會的《統一區分所有不動產法律》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT［1980］，縮寫UCA［1980］）。
該UCA(1980) §1-103(7)定義區分所有不動產原文如下：
“Condominium” means real estate, portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those portions. Real estate is not a condominium unless the undivided interests in the common elements are vested in the unit owners.
漢語意思是：
“公寓（區分所有不動產）”是指“不動產的一部分被設定為單獨所有，剩餘的不動產被設定為前一部分的所有人共同所有。只有那些共有部分的未分割利益是屬於單元所有人的不動產，才是區分所有不動產（公寓）。”
用本文語言說：“公寓（區分所有不動產）”是指“不動產的一部分被設定為單獨所有，剩餘的不動產被設定為前一部分的所有人共同所有。只有大產權（那些共有部分的未分割利益）是屬於單元所有人的不動產，才是區分所有不動產（公寓）。”
以美國的定義看中國內地“業主的建築物區分所有權”，所有商品房皆非區分所有建築。因此，也就談不上業主有完整的建築物區分所有權了。比如，深圳的碧湖花園業主們的遭遇可說明一切。
美國和香港的CONDOMINIUM（區分所有建築、公寓），在開發商準備區分銷售商品房之前，兩地的法律都規定必須按政府制定的規矩先起草一份規約：
這種規約，美國稱《Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs)》，中文意思是《書面契據、條件及對財產使用的限制》，簡稱總協議書；
這種規約，香港稱《Deeds of Mutual Covenant (DMCs)》，中文意思是《相互協議的簽字契據》，在香港簡稱公契。
不論是美國的總協議書，還是香港的公契，它們的共同點是，開發商區分銷售商品房必須參加到同一份總協議書或公契中，與每一位小業主達成一個共同的協議。其中，約定將區分所有不動產的控制權，由開發商控制向業主控制過渡的辦法，以及其他一些保護業主共有不動產的條約。這些辦法和條約，我們內地的商品房區分銷售都沒有。
美國的區分所有不動產的控制權由開發商控制向業主控制過渡的辦法是，“1、明確規定開發商應向業主移交控制權的時間；2、明確規定開發商向業主辦理移交手續的內容和範圍；3、明確規定業主有權終止在開發商控制階段代表業主協會對外簽訂的任何合同或協議”。（周樹基 著：《美國物業產權制度與物業管理》，北京大學出版社，2005年3月版，第67-69頁）
在美國，開發商將商品房小區建成、還未出售之前，開發商必須先成立一個業主協會。開發商要把商品房小區的控制權先移交給只有開發商自己一人操作的那個業主協會。
根據總協議書，隨著開發商出售的商品房單位逐漸增多，商品房單位的業主逐漸增加話語權，以致達到商品房單位的75%之後的60天內，開發商一定要向業主移交（業主協會）控制權，以此達到業主完全控制商品房小區的目的。
在香港，開發商向業主移交區分所有商品房小區的辦法很簡單：
首先，開發商開始區分銷售商品房之後，包括商品房區分預售之後，開發商依據公契，絕對不能做“更改有關項目的圖則及建築圖則，而毋須事先通知或徵詢其他單位業主之同意”的事情。
其次，“物業發展商往往是一家有限公司。當物業的所有單位售出後，有關公司最終會根據《公司條例》（第622章）解散。公司解散後便不再存在，而其依然擁有的任何物業即成為政府物業（香港政府稱之為無主財物，bona vacantia）。這些物業通常包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等。為提升大廈管理的水平，政府鼓勵業主立案法團接管這些物業”。（香港地政總署-法律服務小冊子）
而我們內地，比如深圳市志聯佳實業有限公司還在合同裡向乙方、向所有碧湖花園的業主聲稱：“下列項目權益為甲方擁有：碧湖花園發展項目下的每一部分，包括……該花園的所有外牆、平臺及其他甲方並未指定為公用的地方”。這在制度設計上極為不齒。修正法律更待何時？！
（本小標題內容結束）20180504
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