導讀：天同碼，是北京天同律師事務所借鑑英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理和提煉司法判例的裁判規則，進而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。經與天同訴訟圈商定，審判研究每週獨家推送全新天同碼系列。
文後另附：天同碼 219 篇往期鏈接。
天同碼導航圖
本期天同碼，主旨案例來源於《執行工作指導》2017第3輯總第63輯。其他參閱案例來源於《人民法院案例選》《中國審判案例要覽》《人民司法·案例》等案例發佈載體。
規 則 要 述
01 . 商品房預售登記，不得對抗法院對該房屋執行行為
執行房屋過戶時，即便他人就該房已進行預售登記，執行法院亦可要求房管部門協助執行時註銷該預售登記備案。
02 . 買受人預售合同登記備案，不能排除法院強制執行
商品房預售合同登記備案，不等同於物權預告登記，不足以排除法院對登記在房地產開發商名下房屋的強制執行。
03 . 轉讓預售登記房，買受人要求預告登記，不予支持
轉讓僅預售登記的房屋，因轉讓人未取得所有權，買受人要求辦理預告登記的，由於客觀上不能實現而不予支持。
04 . 因冒用簽名撤銷預售合同登記，房管部門不予賠償
購房人因出賣人冒用簽名單方申請撤銷商品房預售合同登記備案後“一房二賣”導致的損失，房管部門不應賠償。
05 . 預售登記備案，系債權公示，不發生物權公示效力
商品房預售登記備案非物權意義上登記備案而是一種行政管理手段，僅具有債權合同公示而不發生物權公示效力。
規 則 詳 解
01 . 商品房預售登記，不得對抗法院對該房屋執行行為
執行房屋過戶時，即便他人就該房已進行預售登記，執行法院亦可要求房管部門協助執行時註銷該預售登記備案。
標籤：房產執行｜預售房屋｜房屋買賣｜房屋預售｜預售登記
案情簡介：2016年，生效判決判令開發公司為餘某辦理房屋過戶手續。執行程序中，法院按房管局內部規定，在協助執行函中，要求房管局協助註銷鄭某所辦理的商品房預售合同登記備案。鄭某提出執行異議。
法院認為：①依《城市房地產管理法》第45條第2款、《城市商品房預售管理辦法》第10條第1款規定，商品房預售合同登記備案制度是一種行政管理制度，是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為，不具備物權公示效力。本案生效判決主文明確案涉商品房物權應登記至餘某名下，故本案執行標的內容是具有物權公示效力的行為，即條件成就時房地產管理部門為餘某辦理權屬登記，協助執行通知書內容亦應與之對應。②房管局對鄭某辦理的商品房預售合同登記備案是否需要註銷後才能為餘某辦理權屬登記，此屬於該職權部門內部工作管理規定範疇，與法院執行行為並無實質關聯。裁定支持餘某異議請求。
實務要點：執行法院執行被執行人房屋時，即便他人就該房屋已進行預售登記，法院亦可要求協助執行的房管部門同時註銷該預售登記備案。
案例索引：廣西北海中院2017年4月21日“鄭松等訴餘拼等房屋買賣合同糾紛執行案”，見《商品房預售合同登記備案不產生登記請求權的物權效力》（韋民，廣西北海中院執行局），載《執行工作指導·第六屆中國執行論壇獲獎論文選登》（201703/63:168）；另參閱最高人民法院（2016）最高法民申1234號“鄭松等訴餘拼等房屋買賣合同糾紛案”，載《中國裁判文書網》（20160819）。
02 . 買受人預售合同登記備案，不能排除法院強制執行
商品房預售合同登記備案，不等同於物權預告登記，不足以排除法院對登記在房地產開發商名下房屋的強制執行。
標籤：房產執行｜買受人優先權｜預售登記｜預告登記
案情簡介：2011年，建築公司訴請開發公司支付工程款，並申請查封了開發公司名下房屋。2013年，建築公司依調解書申請強制執行開發公司房產時，龍某以其2010年全款購買該房、已辦理預售合同登記備案為由提出案外人執行異議。
法院認為：①龍某與開發公司雖簽訂商品房買賣合同，但至今未辦理房屋過戶登記手續，龍某亦未提供證據證實本案存在法律規定的未經登記即發生物權變動效力其他情形，故案涉房屋所有權並未轉移至龍某名下，龍某對房屋不享有所有權，僅享有要求開發公司交付房屋的債權請求權。②最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第30條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”故對已辦理商品房買賣預告登記的商品房，法院不得執行，但商品房預售合同登記備案不等同於物權預告登記，不具備物權預告登記的法律效力。買受人僅以商品房預售合同已經備案為由，主張排除人民法院對登記在房地產開發商名下的房屋的強制執行的，不予支持。判決許可執行案涉房屋。
實務要點：商品房預售合同登記備案不等同於物權預告登記，不具備物權預告登記的法律效力。買受人僅以商品房預售合同已備案為由，主張排除法院對登記在房地產開發商名下房屋強制執行的，不予支持。
案例索引：湖南高院（2017）湘民終100號“某工程公司與龍某等執行異議糾紛案”，見《湖南省第三工程有限公司訴龍清文、湘西自治州天之豐房地產開發有限公司申請執行人執行異議之訴案——商品房預售合同登記備案不具備物權預告登記的效力》（肖芳），載《人民法院案例選》（201712/118:112）。
03 . 轉讓預售登記房，買受人要求預告登記，不予支持
轉讓僅預售登記的房屋，因轉讓人未取得所有權，買受人要求辦理預告登記的，由於客觀上不能實現而不予支持。
標籤：房屋買賣｜轉售房｜抵債房｜預售登記｜預告登記
案情簡介：2010年，科技公司與開發公司簽訂抵債協議，約定開發公司就購買並辦理預售登記的實業公司商鋪抵償科技公司代理費。2013年，科技公司據此訴請開發公司辦理案涉商鋪預告備案登記手續。
法院認為：①建設部《房屋登記辦法》第67條規定：“有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（一）預購商品房；（二）以預購商品房設定抵押；（三）房屋所有權轉讓、抵押；（四）法律、法規規定的其他情形。”第72條規定：“申請房屋所有權轉移預告登記，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權轉讓合同；（四）轉讓方的房屋所有權證書或者房地產權證書；（五）當事人關於預告登記的約定；（六）其他必要材料。”科技公司主張的要求開發公司為其辦理涉訴商鋪預告登記訴請應屬於房屋所有權轉移預告登記。按上述法律、法規規定，開發公司要辦理房屋所有權轉移預告登記，前提條件是取得房屋所有權證書，而本案中開發公司還未取得涉訴商鋪所有權，現科技公司要求開發公司辦理涉訴商鋪預告登記客觀上不能實現。②從科技公司提供的房產檔案可證實，涉訴商鋪登記類別為預售合同登記備案，與《房屋登記辦法》及《物權法》中規定的預告登記並非同一種類，故對科技公司認為其已完成了涉訴商鋪預告登記的訴訟理由，法院不予採納。科技公司不能在開發公司與實業公司預售合同登記備案之上再設立預告登記。科技公司可待預告登記條件具備後，再行主張其權利。判決駁回科技公司訴請。
實務要點：轉讓僅辦理預售登記的房屋，因轉讓人未取得所有權，買受人要求辦理預告登記，由於客觀上不能實現而不予支持。
案例索引：新疆烏魯木齊中院（2014）烏中民四終字第372號“某開發公司與某科技公司合同糾紛案”，見《新疆維泰開發建設（集團）股份有限公司與新疆銀河科技發展有限公司合同糾紛案（預售合同登記備案與預告登記的認定）》（曾敏），載《中國審判案例要覽》（2015商:124）。
04 . 因冒用簽名撤銷預售合同登記，房管部門不予賠償
購房人因出賣人冒用簽名單方申請撤銷商品房預售合同登記備案後“一房二賣”導致的損失，房管部門不應賠償。
標籤：權屬登記｜預售登記｜行政訴訟｜民間借貸｜借款合同｜合同性質
案情簡介：2013年，開發公司向曹某借款，並以簽訂商品房預售合同並備案方式作為擔保。因其後開發公司冒用曹某簽名辦理撤銷預售合同備案登記，曹某以行政行為違法為由訴請賠償其購房損失。
法院認為：①依住建部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）等規定，對已簽訂商品房預售合同並完成網上備案的，應在雙方協商一致基礎上解除合同，並需向房管部門遞交申請，才可撤銷登記備案。同時，行政參與原則系行政程序基本原則之一，而合同登記備案系辦理預告登記前提，對購房人可期待權具有一定影響。本案中，規劃局在曹某未到場，且未審核開發公司提交的申請中買受人曹某簽名是否為其本人所籤情形下，即作出撤銷登記備案行為，不僅主要依據不足，亦違反行政參與原則。②依《國家賠償法》第36條規定，對公民、法人或者其他組織的財產權造成其他損害的，按照直接損失給予賠償。本案中，曹某直接損失非因不能取得案涉房屋物權而產生。依最高人民法院《關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條第1款規定，對當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，債務人到期不履行債務的，法院支持債權人的訴請為借貸合同本金及利息的請求權，而非買賣合同標的物請求權，故曹某主張的直接損失非因購買案涉房屋權利落空而引發，其要求規劃局就撤銷登記備案予以賠償缺乏權利基礎。③預售合同登記備案係一種行政管理制度，對當事人履行合同不產生確定效力，未使預售合同雙方產生新的民事權利義務，亦未使預購人獲得物權公示及對抗第三人的效力，故規劃局所作撤銷登記備案行為，與曹某訴稱借款合同之債和買賣合同之債得不到保障並無直接因果關係，判決駁回曹某訴請。
實務要點：因商品房預售合同登記備案對預售合同效力不產生影響，基於國家賠償對直接損失賠償原則，因出賣人冒用簽名單方申請撤銷預售商品房合同登記備案後“一房二賣”導致的損失，房管部門不承擔賠償責任。
案例索引：江蘇南通中院（2016）蘇06行終435號“曹永錫與江蘇省如皋市規劃局、如皋市永華置業有限公司行政訴訟案”，見《商品房預售合同登記備案的司法審查》（張祺煒），載《人民司法·案例》（201705:91）。
05 . 預售登記備案，系債權公示，不發生物權公示效力
商品房預售登記備案非物權意義上登記備案而是一種行政管理手段，僅具有債權合同公示而不發生物權公示效力。
標籤：房屋行政訴訟｜權屬登記｜預售登記｜債權公示｜物權公示
案情簡介：2005年，李某與開發公司簽訂商品房購房合同。2007年，開發公司辦理初始產權登記。2010年，生效判決判令開發公司協助李某辦理過戶手續。2011年，執行程序中，法院向住建委發協執函後，住建委以開發公司在2004年與劉某簽訂預售合同並辦理預售登記備案手續為由拒辦過戶。2012年，李某起訴住建委，要求撤銷為劉某辦理的預售登記。
法院認為：①根據《城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《北京市城市房地產管理辦法》等相關法律、法規、規章規定，預售登記備案並非物權意義上登記備案，其法律價值只在於通過行政管理手段，來保護商品房交易安全，最大限度地保障商品房買賣合同目的實現。登記備案與否不僅對商品房買賣合同效力無影響，更不會對合同之外第三方產生物權公示效力。②本案中，被訴預售登記備案行為發生於2004年，當時《物權法》尚未頒佈，只有預售登記備案制度而無預告登記制度，故被訴預售登記備案行為只是開發商根據《城市房地產管理法》規定，單方對於商品房買賣合同進行的一項債權合同公示行為，根本不發生物權公示效力。該登記備案行為只是登記備案機關防止開發商一房多賣而採取的一項行政管理措施，此行為不僅不會對有關房屋產生物權公示效力，甚至不會對有關商品房買賣合同效力產生影響。只是在開發商不進行登記備案時，有關行政管理機關有權對開發商進行行政處罰。在2007年10月1日《物權法》實施後，自動賦予本案被訴預售登記備案行為以所謂預告登記行為的法律效力，但開發商在2007年9月時已取得有關住宅小區整體樓房初始登記，預告登記的3個月法定期限亦應自此時開始計算，但開發商並未在有關期限內進行產權轉移登記，故即使賦予其所謂預告登記法律效力，到本案行政訴訟發生時，亦因超過法定期限而喪失。③李某雖與本案被訴預售登記備案行為不具有法律上利害關係，但其依法院生效民事判決書，具有要求房管部門為其辦理涉案房屋產權轉移登記的權利，故其雖不能通過本案保護其合法權益，但仍可通過要求房管部門履行房屋轉移登記法定職責等其他途徑保護其合法權益。因法院審理過程中，房管部門已依法院有關協助執行通知書及生效民事判決書，將涉案房屋產權轉移登記給李某，李某撤回起訴，故裁定準予李某撤訴。
實務要點：預售登記備案並非物權意義上登記備案而是一種行政管理手段，預售登記備案行為僅具有債權合同公示效力，根本不發生物權公示效力。
案例索引：北京石景山區法院（2012）石行初字第1號“李某訴北京市住房和城鄉建設委員會商品房預售登記備案糾紛案”，見《商品房預售合同登記備案不具有物權公示效力》（滕恩榮），載《人民司法·案例》（201310:108）。
閱讀更多 朱儁凱律師 的文章
