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公房承租權能不能作為遺產繼承？

案例：老王承租了一間公房，其子小王長年在外地做生意，他的戶籍不在此公房處，亦未在此公房居住過。1996年老王不慎遭遇車禍身亡，小王急忙回家料理後事，事情處理完之後便又到外地去了。2002年的一天，小王因事回京偶然到其父老王承租的公房處一看，大吃一驚，房屋早已拆遷完畢，只留下一片空地。小王心想父親承租的公房拆遷了，作為合法繼承人自己應該享有該公房的拆遷補償。抱著這個想法，小王來到了房管所。誰知，還有更令他驚訝的事情，房管所的工作人員告訴他該公房在拆遷前已經變更為他的堂姑承租。這一下，小王可想不通了，該公房是由其父親老王承租的，房管所要變更公房承租人應該首先考慮老王的繼承人，怎麼能讓外人承租呢？於是小王一紙訴狀要求法院確認房管部門變更承租人行為違法。〔引自：新華網（2003-07-17085720）；來源為《北京青年報》〕

一、公房承租權不能作為遺產繼承

建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。

《北京市公有住宅租賃合同》中規定，租賃期限內，承租方外遷或死亡，承租方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員願意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。

京國土房管法字[2001]167號《關於對城市公有房屋承租人變更有關問題答覆的函》確定：“外遷”和“死亡”是租賃關係變更的前提條件，即無論“外遷”和“死亡”都有可能產生變更房屋承租人的情形。“外遷”是指房屋承租人另有正式住房後，不再繼續在原房居住。外遷後其戶口是否也一併轉移，應符合戶籍管理的有關規定。如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時，根據有關規定，應由有關當事人提出書面申請，出租方同意後方可變更。

可見，公房承租權不能作為遺產繼承。案例中的小王既不在此公房居住，戶籍亦不在此處，而僅僅依據其法定繼承人的身份是不能取得公房承租權的。

二、公房承租糾紛怎麼解決？

因公房承租權而引起的糾紛應如何立案受理？

《北京市高級人民法院關於因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見》（2003年11月27日京高法發[2003]350號）規定：

1、直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發生的糾紛，由於雙方法律地位平等，應作為民事案件立案受理。

2、直管公房承租人死亡後，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經營管理單位依職權變更直管公房承租人不服提起的訴訟以及直管公房承租人或承租人的共同居住人認為符合直管公房租賃變更條件，請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位變更直管公房租賃關係，政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更產生糾紛提起的訴訟，具有行政管理性質，雙方法律地位不平等，應作為行政案件立案受理。

律師建議

近年來，北京地區的公房承租拆遷糾紛屢見不鮮，有公租單位直接騰退不予補償的，有居住人私自變更承租人導致繼承人拆遷利益受損的，有居住人因戶籍問題不予安置的，有居住人、繼承人、實際贍養人拆遷利益分配不均的……這其中，既有民事糾紛，也牽扯到一定的行政程序。對於該類案件，首先本著親情第一的原則，建議家庭內部成員協商處理。

協商不成的，儘快訴諸法律解決，找到專業處理拆遷類民事糾紛的律師，避免不必要的時間浪費和情感消耗。