前段时间，济南楼市参考曾经为大家测算过，现阶段济南房价的上限是多少？详情请见：《现阶段，济南房价的上限是多少？3万！合理房价是1.87万！附计算公式》。
根据我们的测算，现阶段济南的富裕家庭首付啃老本靠六个钱包支持，将全部收支盈余拿去偿还按揭贷款，我们能够承受的济南理论上的房价上限也只有大约3.03万/平米。而根据我国现阶段最适宜的房价水平，居民将其收支盈余的66%用于支付按揭贷款，合理房价测算出来是1.87万/平米。
这些数据是济南楼市参考团队测算的非官方结果，仅供参考，计算过程可以查看前面的蓝色字体部分。今天，我们要大胆假设的是，济南房价下跌的话，下跌的下限是多少？跌幅会超过30%吗？
特别是在济南各片区房价开始下行、二手房挂牌激增的背景下，这篇文章可能会对您有所帮助。
NO. 1｜壹
不长记性的我们，只记得房价暴涨的样子
很多人只记得房价暴涨时候，别人赚到的钱，而选择性的忽略房价下跌时，有人所承受的财富缩水。
还记得2018年2月初，有个朋友在济南楼市参考的知识星球里这样提问：
这位朋友的提问代表了当时很多人的想法：我手里面有一定的资金，目睹了2016-2017年的暴涨，我也想利用手里的资金在楼市里赚上一笔。
这样的想法无可厚非。
当时参考君在2月5日的推文里是这样提醒的：不要老想着那些错过的风口，比如2016年买房，错过的不要总想着在这一波行情里追回来，追逐利益的时候，不要忘记还有安全这回事。
不安全，强撸飞灰湮灭。而时至今日，济南楼市不断下行的今天，我们好像有看到了08年的场景。
2008年，中国楼市遭遇第一次大调整。
这一年，北上广深杭集体大跌，各类维权事件在各地同时上演，这当然包括当时的济南。这其中的故事我们早已熟知，但很少人有人知道房价下跌起来究竟有多猛。
10年之后的2018年，济南各个片区的房价已经摇摇欲坠，下行依然启动，二手房激增，目前链家挂牌二手房数量已经突破2万，并有进一步扩大的趋势。
从暴涨到下跌，济南楼市用了整整两年的时间。
NO. 2｜贰
投资是要承担风险的
也许有很多人还在期待，放水，就像2009年，四万亿大投资上马，大放水重启，楼市重回上涨步伐，很多人再次加入投资投机的阵营。
然而，这一次恐怕就没有放水那么简单了。这次楼市的冬天可能更残酷一点。国税地税合并，不动产联网，租售并举的种种举措，房地产企业融资的不断收紧，调控的高压态势且毫无放松迹象，科技兴国的大转型以及地产挤泡沫（你也可以理解为“地产不挂，科技难兴”），深圳二次房改，呼之欲出的房产税，还有着一轮轮的房地产偿债高峰……
这些大的调整，趋势已经足够明显了！
未来地产的国民经济支持地位一定下降，而这一两年会很多中小开发商被活下去的大房企兼并收购。最后未来中国楼市的结构很可能是这样：
60%的保障性，公租房+人才住房（共有产权）+安居型商品房。关于这一点可以多看看新闻，什么中小企业可以自建租赁住房等等……
40%的顶级高端高品质商品房，说白点豪宅级别的商品房。大家可以研究一下深圳二次房改，以上是个人大胆假设，看不懂就当我在说梦话。
如果上面看不懂，可以自行跳至下面，我们能从暴跌下跌中学到什么？
今年五月
上面这段话，五月份的时候我们在文章里也曾引用过，那时候楼市正旺，没有太多人会联系到下半年会画风突变。平时多看新闻联播，多看新闻，是很有益处的。
NO. 3｜叁
我们从济南房价暴涨到下跌，学到了什么？
这两年的房价走势，对于今天的我们有何启示？
其一，房价可能永远涨，但中间会玩过山车。房价 “只涨不跌”只是神话，大跌实实在在发生过。房价永远涨，并不意味着你投资房产就能赚钱，大胆假设，如果未来2年，房价一直处于阴跌状态，限售加下行时刻脱手困难，大量的房产锁定在楼市，房产税一旦开征，投资房子收益甚微。房产税不会降低房价，但会增加你的持有成本。
其二，政策永远是最大的变数。2008年的暴跌，被2009年的四万亿所拯救；2014年的楼市调整，被2015年的涨价去库存和棚改货币化所逆转。在房地产刺激经济和土地财政依赖居高不下的今天，房价暴跌不会被允许，30%或许就是最大的极限。济南楼市下行，济南很多开发商已经无力拿地，这会导致济南土拍市场不甚乐观。今年济南供地任务远远没有完成……为何？
其三，核心区相对更坚挺，甚至可能会对偏远地区产生虹吸效应。
其四，抄底的最佳时机，是调整之后的复苏窗口。放心，房价不会一直跌下去，一旦科技转型成功，生产力提升，生产要素的造富能力将极大增长，而到时候很多人的收入水平会随着升高。当收入逐步增长到可以消化泡沫的时候，房价还将继续……当然，还是要提醒一下房价涨不代表多数人就能通过炒房赚钱。
在楼市周期里，我们无法判断调整何时到底，但我们却能把握从谷底上升的过程，也是刚需们最适合的买入时机。毕竟随着库存的消化，土地供应的减少，过几年可能新房还真不好买。发现了吗，济南那些捂了好几年楼盘都开始出售了，库存集中释放，一旦消化完毕，接下来是什么？
NO. 4｜肆
写在最后，济南房价下跌的下限是多少？
对于房价的跌幅来说，30%的下降幅度已经能够让很多人爆仓。
100万的房子，70万贷款，首付30万。房价下跌30%，100万的房子缩水至70万，首付没有了，而银行的贷款却有一百多万……
宝宝心里苦，容易闹情绪。我们可以看到，现在济南部分楼盘业主维权，其中一个很大的原因就是房价降了，导致部分业主投资失败。没有赚到预期中的钱，其中部分业主想退房。毕竟很多开发商在销售过程中，还是有一些问题可以利用，什么捆绑销售了，精装过高了，等等……
如此导致的各种事情开始增多，想想也是很无奈，买房的时候抢破头，各种条件都能接受，一旦房价开始下跌，就有人坐不住了。
“要建立良好的行为制约、心理引导和全覆盖的监管机制，使全社会都懂得，做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。”
而这才刚刚开始！
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