金九銀十基本告罄，收官之戰或是鄭開橄欖城的高層開盤，康橋九溪郡的洋房開盤，楓華約克街的商業開盤。西區北區三大項目，三大產品業態的開盤，也將為今年開封的金九銀十收尾。當我們回顧金九銀十的時候，會發現：
北大未名府攜手溫莎尚郡，相繼開啟了價格戰，一度拉低了中意湖組團和金明大道組團的預期。相比於北大對於恆大文旅城，恆大未來城的打擊，溫莎對中南樾府則顯得更甚。幾番較量之下，逼出了中南祭出了“洋房8000+”的大殺器，市場一片沸騰。
中南洋房的價格預期，一度傳出了讓綠城桃李春風不得不闢謠的洋房價格。但開盤時中南樾府的表現，顯然不夠北大未名府有誠意。在數百組客戶認籌之際，中南選擇了價格高開。這種逆反的操盤方式，讓中南樾府又一次脫離了購房者的市場熱線。
但客觀的評價，對於中南樾府的洋房價格評估，9000+元/㎡，並不算高。
只不過，在當下的開封市場，客戶的觀望心理，已然超出想象。尤其是在開盤價格高出認籌時預期的報價，對於購房者來講，顯得難以接受。
降價是金九銀十最有效的手段，在這一點上，北大未名府確實值得稱讚。坦白的告知客戶，高層6800元/㎡，洋房8500元/㎡。開盤當天，儘管樣板區和售樓部有諸多細節達不到滿意，但開盤的價格確實兌現了此前的承諾，更驚喜的是，從全款優先的預期變成了首付50%。如今，房源一直在此價格體系上逐步加推，首付門檻也降低了30%。
對於房企來說，降價+降低首付門檻的組合拳，已經是當下不得已的選擇。
一個趨勢是，對於開封來說，目前多數房源在售價格依然超出備案價。而超出備案價的部分，需要客戶一次性支付，或者與開發商達成分期付款的協議，或以其它方式。對於當下的購房者，剛需面對如今的房價，顯得十分吃力。剛改和改善客群，面臨的處境是：至少二套房，首付40%+利率上浮，加之改善置業對於戶型面積，產品形態要求較高。對於他們來說，首付之外的價格差，也是讓他們繼續觀望的原因。
有心改善居住環境，但確實囊中略顯羞澀，這或是改善型客戶當下的需求表現。
他們之中大多數由小區單位家屬樓，搬到西區新建的多層或者高層小區。由於其鄰居來源的多樣化，物業服務和居住環境（停車位，園林景觀等）達不到逐步升級的居住觀念。換房的需求愈加強烈，隨著這一輪百強房企的進駐，多地塊都有品質房企的身影，對於這群購房者來說，尋求改善，尋求更好的居住環境，也是他們的需求。
這些項目，多以高品質洋房為主，如綠城桃李春風，海馬公館，康橋九溪郡，東潤銀基望京等項目為主。而對於2019年，開封也將出現一批高品質的高層和大平層房源，如有可能的富力灣，藍城誠園，建業天築，永威梅隆郡，金茂悅等。
改善型項目的競爭愈演愈烈，大戶型產品的競爭也愈演愈烈。對於房企來說，在現金流的需求之下，在市場橫盤期，這波漲好的高品質韭菜，儘管資金支付能力更強，但他們之中的大多數由於還不到終極置業的圈層，對資金流動性的需求亦有很大的依賴，尋求居住環境的改善，會進行更多的觀望。價格，首付，品質，三大因素是他們的顧慮點。簡單的說，我想買套高品質的大戶型，能否花更少的錢，能否少付一些首付？
他們懂得哪些項目好，但他們尚且不到能只考慮為品質買單，不考慮其它的境界。
畢竟，不缺房，有房住。今年買不到，明年還會有。
對於他們來說，購房信息的不對稱性基本上沒有。
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