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《中國經濟週刊》記者 姚冬琴 | 北京報道
（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第41期）
樓市變陣，現金為王。
天風證券研報顯示，2017年44家樣本房企經營現金流實現淨流入324億元，是近5年來除2016年外表現最好的一年。2018年上半年，樣本房企經營現金流轉負，淨流出383億元。
房企的現金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產開發資金的重要來源。當下融資越來越難，銷售回款就越發重要。
（房企的現金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產開發資金的重要來源。當下融資越來越難，銷售回款就越發重要。）
“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬科‘活下去’。因此回款目標的達成變得非常重要，6300 億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。”鬱亮說，“如果 6300 億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
鬱亮還透露，截至2018年8月末，萬科6300億元的年度回款目標“還有一半多沒完成”。
回款為什麼變難了？鬱亮談道，“管理動作根本沒有考慮如何應對政策調控”，比如“不考慮一次性付款和分期付款的區別”。
這並不是萬科一家的難題。天風證券研報指出，從銷售回款率的情況來看，近三年來呈不斷下降態勢。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以萬科為例，2017年萬科銷售回款率為70%，2018年一季度下降到了52%。“我們認為這與部分城市嚴厲的網籤限制政策，以及銀行按揭貸款放款週期延長有關。”天風證券研報中說。
在廣州、杭州等熱點城市，新盤網籤往往需要排隊三個月以上，之後如果用公積金貸款，或組合貸款，又需要等待兩三個月的放款週期。
此前，碧桂園首席財務官伍碧君也在該公司中期業績會上稱，“今年房地產按揭政策跟去年比有較大變化，導致了回款率下降，但我們全年還是有信心維持在80%以上。”公開資料顯示，在2016年和2017年，碧桂園的銷售回款率分別為92%和90%。（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第41期）
分析人士認為，隨著年關將近，房企的規模之爭也在持續加劇，尤其面臨融資趨緊的環境，房企的規模優勢也是決定未來現金流的關鍵因素之一。預計四季度，房企為衝擊年度業績以及確保資金安全，將繼續加大銷售力度。
根據中國房地產行業協會官網公佈的信息，從目前已公佈銷售目標的54家房企完成情況來看，今年1—9月銷售目標完成率均值為71.74%，共有49家房企目標完成率超過50%。
其中，建業地產和美的置業兩家房企已經超額完成全年銷售任務，銷售金額分別為304億元、507億元，目標完成率分別為105.73%和100.33%。目標完成率超過九成的房企有5家，分別為龍光地產、中國金茂、正榮地產、金科集團、中梁地產。尚有5家房企目標完成率低於50%，分別為禹洲集團、朗詩綠色集團、泰禾集團、恆泰、華鴻嘉信。
各大房企為了衝擊銷售回款，使出了渾身解數。
以泰禾集團為例，該公司有關負責人介紹，泰禾集團將回款定為年度工作重中之重，相應考核及激勵配套逐漸完善。目前已建立以回款為中心的激勵方案，回籠獎、高週轉獎等，極大地激勵回款，目前公司已建立全流程管理銷售業務，嚴控簽約質量，提升回款效率。
據媒體報道，某大型房企推出的“金九銀十”銷售政策，鼓勵公司全員營銷賣房，每位員工至少要帶60個客戶到樓盤簽到訪問。在客戶交齊首期款簽署合同之後，按成交總額的2％給員工發佣金。
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