雲南撫仙湖，碧藍的天空、清新的空氣和燦爛的陽光都是免費的。 和鬱亮的晚餐就在山水之間，桌上的菜餚也多是就地取材。鬱亮自⼰率先感慨:在上海霧霾的時候，我們聚在這里，真是美好。我們這里的房子去看了嗎?歡迎購買哦。
這的確是鬱亮一貫的話風，他自己也笑了:吃個飯也跟我們銷售連在一塊，我是商業了點，這也說明我們日子確實不好過。
真的不好過嗎?接過話題，關於活下去這個問題，我們乾脆好好聊一下，談談萬科的人設問題？
鬱亮：我們手裡都有一瓶水，水喝了一半，只有半瓶水的時候，有的人覺得還有⼀半水可以喝，有的人認為只有⼀半水了，得趕緊想補給、想解決方案。所以對同樣的事情，大家的看法就是會不一樣啊。
鬱亮是個很好的聊天對象，你就是不提問，他都會帶你分享他近期的觀察和思考。而一旦你提問，他的答案通常又十分通透，哪怕談到萬科自身。
鬱亮：萬科始終保持一種兢兢業業、如履薄冰的態度，我們把每一天都當成最後一天在活，即使日子好過的時候，你見過我們得意忘形嗎?其實很多優秀公司包括華為也是把“活下去”當成信條的。所以有的時候，我們看到半瓶⽔，就會有危機感。
對於萬科而言，每年的秋季例會，就是做戰略檢討，一隻腳站在過去，一隻腳站在未來，梳理戰略和業務。只不過今年這個時候我們認為需要收斂聚焦，過去太發散了，需要大家凝聚起來往一個方向走。
有人問，我們行業有問題嗎?⾏業沒有什麼大問題，但是現在做的東西和要求不一樣。比如說我們有一個基本結論，認為住房全面短缺的時代基本結束了，當然像上海、杭州等大城市住房可能還有一定短缺，但我們從全國範圍來看，認為全面短缺時代基本結束。但是居住問題並沒有得到真正解決，不平衡、不充分的問題還是很明顯，比如說銷售房⼦多，租賃住宅卻很少。
再一個，從未來發展方向來看，人們所需要的東西，不只是房子本身，也需要房子裡面的內容，早上我在撫仙湖周邊轉了⼀下，我就想我們認為這個地方好，但是隻靠陽光和空氣能吸引大家來嗎?我想可以吸引一點點，但是不夠。 這裡旁邊有⼀個化石群，是寒武紀時期的，除了骨骼化石，還保留了很多軟體動物的化石，是全球進化史非常重要的地方。我就想未來孩子們來了這里以後，是否可以給他們提供生物學的教育？除了有陽光和空氣還可以有所學習？僅僅是這裡的博物館和紀念館，還遠遠不夠。我們是不是可以邀請優秀的生物老師，來給孩子們上課?除了硬件上的好，再增加軟件? 有房子，但是沒有合適的內容放進去，就是缺少圍繞美好生活的服務。從這點講，我們的行業還有相當大的發展空間，但是我們的賺錢方式不一樣。以前賣房子，很多地方一平方米都是以萬為單位， 現在我們做很多生意，像物流等等，都是以幾塊錢，一毛錢、幾分錢計算，這跟我們過去很不一樣。 對於經常吃大魚大肉的人，突然改為乾糧，這個需要適應，等於讓他重新活一次。
今年的秋季例會主題，本來就是我們自⼰內部的⼀個事情，沒想過去影響他人。我們是那種喜歡讓⾃己不舒服，但是不會讓別人不舒服的公司。這次讓別人不舒服了，該處分的我們都 處分了。
鬱亮終於一吐為快!
問：照你所說，萬科是把每⼀天當做最後⼀天的公司，如果明天是最後一天，您希望怎麼過?萬科今年一直談業務的聚焦和收斂，具體所指呢?
鬱亮：我希望能夠跑步，跑步迎接黎明。
我們做“城鄉建設與生活服務商”，這是我們的方向，我們做的所有業務，向這個方向展開是對的，偏離這個方向是錯誤的。我們思考某個業務的時候，要考慮讓這個業務能夠做得好的最重要東西是什麼?我們稱之為“基本盤”，我們要梳理清楚各項業務各自的基本盤，從而聚焦收斂，不浪費精力。
其次，我們的業務管理行為，都聚焦在為我們產品買單的客戶身上，聚焦在好產品、好服務上。如果可以持續為客戶提供好產品、好服務，我們就可以過得好，這是我們的邏輯。包括我們的組織重建，事人匹配，都是要保持組織行為在方向上一致，從而保持競爭優勢。
另外，今天衡量一個業務，如果只以財務上的概念，而不是從未來潛力、以及是否能夠創造真實價值去衡量它，可能都是錯的。
此外，城鄉的“鄉”的問題以及中國的城市化，意味著什麼?第二階段的城市化，一定是城市圈化，城市群化，都市圈化，包括現在國家粵港澳大灣區、長三角一體化、跟重慶、西安、武漢等區域中心。在第二階段的城市化中，城市和鄉村可能不是那麼清晰劃分的，圍繞核心城市周邊的鄉，放在未來幾年年來看，都是都市圈化的部分。“鄉”，不只是農村業務，它也是都市圈的一部分。 如果中國“鄉”的問題不放到城市化進程中去解決，不正視都市化的運用，是很難真正解決的。“鄉”，不代表我們只做農村業務、農民業務。
問：萬科今年年6300億的回款，都很順利吧?深圳地鐵持股後，外界很關心你們相處可好？
鬱亮：我覺得6300億回款問題不大。再說6000億到6300億這個數字之間差距大嗎?不大的。但是，我們所強調的重視現金流的理念得到了貫徹，每天大家都需要報告，今天回款做了什麼工作，樓賣的怎麼樣，開盤有沒有開好，錢有沒有收到，客戶的資料準備有沒有加快等等，這些工作天天盯著，相信萬科的銷售回款率肯定是業內最高的之一。
回款有個特點，一天的回款都是下午3點以後才完成的，每個禮拜都是最後兩天完成的，每個月到最後一個禮拜完成， 每個季度到最後⼀個月完成。我⽼是想把它改得月度間均衡，季度間均衡，但是發現很難做到。但我們今年房子還賣的不錯，6300億基本可以完成。
第二，關於深圳地鐵，很好啊!對我們支持很大，具體表現在五個字:積極、不干預。
問：之前去深圳、廣州，看過你們的養老和長租公寓項目，感受到他們各個幹勁十⾜，談談你們的事業合夥人？
鬱亮：是，我們喜歡讓那些願意打仗、能打仗的人上，讓他們發揮自己的能力。我們現在是事業合夥人的時代，不是經理人的時代， 現在知識比資本重要，不再是知識為資本打工的時代，如果簡單地停留在過去，那是不符合發展趨勢的，我們已經改了。多創造、多分享，這個原則我們很清楚。
問：萬科自己的最新定義是:“城鄉建設與生活服務商”，撫仙湖這樣的度假產品，是否會持續做，有什麼規劃？
鬱亮：為什麼我們來這裡?其實祖國大好河⼭很多都在西部，到這邊，感覺心胸很開闊。“開心”，心打開了就快樂。
萬科做“城鄉建設與生活服務商”，萬科不做旅遊，我們是做度假產品，以開發為主。我們認為未來度假一定會成為新的消費需求，大家買東西都買的差不多了之後幹什麼?就是出去旅遊、度假。 所以我們創造度假場景，這樣的度假產品也會符合相當一部分的有度假需求的人，也能夠協助把中西部建設好。所以我們會把它作為產品線對待。
之前你一定看過我們杭州良渚文化村吧?現在，你可看做我們是把良渚這樣的產品複製到西部這裡的壯美河山，明年我們還會在西昌開發，屆時一起去看看，一定會喜歡。
話題突然就轉到了拿地。
關於外界最近議論的萬科瘋狂拿地一說，鬱亮略微有點激動:維持 萬科現在的規模，需要多少地?銷售額達到6000億以後，需要多少相應的土地投資?萬科雖然現在積極拿地和併購，但萬科投資策略是聚焦核心都市圈。
在投資方面，萬科不按一線城市、⼆線城市、 三四線城市劃分，關注的重點是粵港澳大灣區、長三角、京津冀等經濟圈，當然也包括武漢、西安等中西部核心都市圈。萬科的發展配合國家的戰略，進一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外， 萬科的投資都會非常慎重。
問：最近大家都在聊樓市的冬天有多長，房企該怎麼度過?你怎麼看？
鬱亮：我把自己照顧好已經非常非常不容易了，所以我對別人怎樣就不去評說了。
其實大家注意一下，2016年10月份人民日報發表了一個權威的訪談，說中國的經濟走勢是L型走勢，而且這個走勢不是⼀年兩年，是官方非常正式的講話，很多人對此不好好讀，我們認真讀了。
當然，我們在做業務的時候，也是習慣性地把問題想的艱苦一些，困難一些，反正這樣也沒有什麼壞處。如果你準備不足，反而會出問題。如果政策寬鬆，是好事，如果沒有，你就等著政策改變？
“房住不炒”是基本國策，“寬”跟“緊”可能略有波動，但是整體不會變。 所以萬科要按照自⼰的做法做下去，要有憂患意識。
對別的公司我沒有話可說，也不會說。別人最好也不要替我說。
其實餐桌上，鬱亮說的最多的公司除了自家還有一個拼多多。他說最近和拼多多的黃崢聊了很多，讓他對拼多多公司有了全新瞭解， 併為此對很多事有所改觀。在他分享對拼多多⼀⼆三的各種認識以及各種銷售數字時，又忍不住問到:那你和萬科到底從中得到什麼啟示？
鬱亮：服務於大多數普通人，並深入下去。
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