近日，萬科（000002.SZ，2202.HK）發佈最新經營數據，2019年全年合同銷售金額6308億元。
對比2019年銷售額排名前四位的房地產公司近兩年的銷售額，另外三家銷售額大踏步前進時，萬科是碎步前行，但是，其槓桿率卻在升高。
鬱亮從2017年6月開始任萬科董事會主席，到現在經歷了兩個完整的會計年度。
截至2019年12月19日，姚振華實控的深圳鉅盛華公司和前海人壽保險持續減持萬科，兩家機構所持萬科的股票數量已經不到總股本的5%。而在2017年6月末，兩家機構合計持有萬科股票數量佔總股本25.4%。
謹慎投資，銷售額被“後輩”們趕超
與萬科相比，同為行業前四的另外三家——融創中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）和中國恆大(3333.HK)，還是房地產行業“新手”。在“後輩”面前，近幾年一直喊著房地產白銀時代的萬科，被碧桂園反超，與中國恆大差距增大，即便是和融創中國相比，優勢也所剩無幾。
萬科在其2016年報中，對銷售方面表述是“實現銷售金額3647.7 億元，同比增長39.5%，銷售回款位居行業首位”。而在2017年和2018年的年報中，在行業中排名均無表述。
但是，在公告中，萬科還是在2017年透露，“22個城市的銷售金額位列當地第一”，2018年“24個城市的銷售金額位列當地第一”。這兩年，萬科有銷售的城市數量都在60個左右。
萬科不再披露排名位置，但還是可以通過三方數據看出排名變化。
據克而瑞研究中心公佈的數據，2019年按照權益銷售金額（編者注：合作項目按股權比例計算的銷售額）排序，前四名公司從大到小依次是碧桂園、中國恆大、萬科和融創中國。而在2016年，權益銷售金額排名中，中國恆大第一、萬科第二，碧桂園第四，融創中國第九。
近年來，融創中國快速擴張。2016年，融創中國合同銷售額比萬科少59%，到了2019年，融創中國合同銷售額只比萬科少12%。從絕對值看，在2017年至2019年這3年間，融創中國和萬科的年度合同銷售額差距，從2141億元降到了746億元。
碧桂園則在同期實現了反超。克而瑞研究中心數據顯示，2016年碧桂園權益銷售額只有萬科的90%；2017年碧桂園超過萬科；到了2019年，其權益銷售額已達萬科的1.34倍。
中國恆大領先優勢也在加大。2016年，中國恆大權益銷售額比萬科多944億元，近幾年領先優勢更加明顯，2019年比萬科多1679億元。
業內人士分析，萬科近年來的表現，和其運營策略有關。
在2017年報中，萬科對2018年的經營策略是“以現金流為基礎，謹慎投資，持續優化資債結構”。在萬科2018年報中，對2019年度策略同樣有“謹慎投資”“投資測算預留足夠的安全邊際，保證投資質量和合理的資源總量”的表述。
加大槓桿，有息負債3年間增長1323億元
雖然萬科在年報數度提及要“謹慎投資”，但是公司的有息負債卻在逐年提高。在降槓桿成為近幾年宏觀經濟的關鍵詞時，號稱要“活下去”萬科，槓桿在逐漸增加，淨負債率也在提升。
2016年至2018年，萬科有息負債分別是1289 億元、1906億元和2612億元。兩年內，公司有息負債餘額翻倍。有息負債佔總資產的比例也逐漸提升，2016年至2018年分別是15.5%、16.4%和17.1%。
雖然萬科銷售毛利率提升，但是，當新增負債不能迅速產生收益時，就可能攤薄整體收益。2016年至2018年，萬科總資產收益率從3.93%降至3.66%。
2018年末萬科淨負債率 30.9 %，繼續處於行業低位。
2018年中國恆大等公司卻大幅降槓桿。中國恆大的年報中重點強調“通過綜合措施，大幅降低債務水平及負債率”，淨負債率同比降低31.8個百分點，總借貸水平同比降幅為8.1%。
有業內人士評價稱，雖然萬科的負債率處於行業較低的水平，但似乎有些“後知後覺”，2016年、2017年未能像其他地產企業那樣大規模擴張；中國恆大整體負債率較高，卻藉著2016年、2017年的銷售高峰，大大降低了負債率，對行業走勢的預判似乎更精準。
文 | 中國經濟週刊-金臺資本組 記者 孫庭陽
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