11月臨近月底，深圳樓市大戰打響！
昨天，華強城開盤，6個小時賣了1033套，去化率達83%，110平和125平戶型已經售罄……
26日晚福田香蜜湖豪宅萬科瑧山府突擊開盤，半小時近售罄，秒售60多億！
25日，建發璽園開盤當天共推出251套，一共賣了176套，銷售率大約71%！
22日，萬科星城一次海量拿到3337套住宅預售！目前認籌已破2000！認籌人數還在持續增加！
2018最後一個月，由新政所導致的觀望期已經結束，低迷的深圳樓市溫度驟升，深圳樓市風向變了，而目前這個階段，正是抄底的好時機。
大客戶頻頻出手
抄底的機會來了！
730新政以後，未來新增商務公寓一律只租不售，意味著中長期來看，深圳未來可售商務公寓供應量將迅速減少，目前在售的商務公寓將成為某種意義上的絕版。這一點對商務公寓是中長線實質性利好。
由於公寓不限購不限貸、易出租、租金回報率高，因此很多投資公司以及大客戶快速下手，很多公寓產品還未入市就被直接打包整售了。
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2018年1月，龍華“紅山6979”二期168套辦公產品被整購，交易金額超25億。
10月9日，在深業泰富廣場集中的簽約儀式上，某國內500強企業領銜數家機構一口氣豪擲18億，購買了1棟公寓和部分寫字樓產品。
同樣在10月，有客戶一口氣一次性付款買下7套國速中心公寓。
11月，還有普通投資客打包20套福城前海新紀元的項目。
從以上整購的現象以及最近入市新盤的熱銷來看，樓市確實變暖了。我們淘房志認為樓市風向確實變了，在快到年底的這個階段，樓市一改前幾個月的冷清。
其實大部分人購買公寓還是以投資為主，目前這個階段大量的投資客買入，我們淘房志認為主要有兩個原因：
第一，深圳樓市確確實實回暖了，目前是抄底的好時機；第二，深圳是一座值得長久投資的城市，買入這裡的房產其實買的就是這座城市的價值。
除了大客戶買入外，一些個人投資客也在買入，並且我們淘房志還發現，不僅是深圳本地的客戶在下手，最近還有一些外地的投資客也在購置公寓產品。
另外，近日深圳北京銀行傳出首套房貸利率下調的消息，經確認消息屬實。
無獨有偶，據媒體報道，近日，北京、廣州、杭州等各地部分銀行均下調了房貸利率。
年末將近，本應收緊的房貸為何傳出放鬆消息呢？看來樓市抄底的時機到了。
商務公寓承接了部分住宅外溢的需求，受到投資客的青睞。再者，市場上比較炙手可熱的公寓類項目產品都有幾個共性：如擁有優質的產業配套、軌道交通樞紐、持續利好推進等。
在租售並舉的政策導向下，預計未來也會有更多的機構會對公寓產品感興趣。
那麼要投資公寓，必然買核心區域的資產。
深圳的房子還能買嗎？
核心區物業是最穩健資產
最近，市場上都在熱議，深圳樓市“金九銀十”遇挫，大部分住宅新盤成交不振，部分住宅新盤去化率不足5%。
然而，華潤城住宅、綠景紅樹灣壹號、國速中心等核心區域的樓盤，依然能取得不錯業績。
國速中心10月1日開盤熱銷，並一舉奪得羅湖區10月銷售冠軍，這些事實都可以證明城市核心區域的資產一直都是人們追棒的熱點。
那麼深圳的房子還能買嗎？
我們淘房志認為，當然能買，房地產也是有周期的，從全球發達國家的房地產發展歷史看，核心區的物業才是最穩健的投資標的。
根據全球地產公司之一Corcoran Group的數據顯示，2008年4月-7月，紐約大樓、公寓房價增長15%，在全美其它地區都跌入次貸危機黑暗時，曼哈頓的房價同期一年內卻上漲了22%。
相比而言，非核心區和核心區價格差距卻非常大！
2015年曼哈頓第四季度公寓中位數為194.8萬美元（摺合人民幣約1307萬元），而與之僅一河之隔的布魯克林卻僅為58萬5千美元（摺合人民幣約392.75元），兩者之間的平均售價差距達915萬元人民幣！
事實證明，曼哈頓始終是美國房價最為堅挺的地方，已成為全球高淨值人群資產配置趨向的一個範本。
作為深圳中心城區的羅湖蔡屋圍就是下一個曼哈頓！
世界級金融街匯聚7大世界級地標！
是羅湖最有價值的地段！
羅湖最成熟的就是蔡屋圍片區，而新羅湖的三大核心片區就是筍崗、湖貝以及蔡屋圍，這三大核心區域中，蔡屋圍又最具有發展潛力。
（蔡屋圍規劃效果圖）
蔡屋圍是深圳傳統金融商業核心區，也是羅湖打造的國際消費中心，將集聚眾多金融機構、大型企業總部以及跨國企業分支機構。
依託蔡屋圍規劃約700米京基新晶都酒店舊改及642米寰宇酒店舊改、京基100、城脈中心規劃520米地標建築，4座300多米副樓，未來將對標曼哈頓，打造600+高層建築群 。
縱觀世界各大都會，往往以地標錨定城市中心。它吸引著城市中高端人才與資本的聚集，這些都是金融行業的發展要素。
可以說，地標是金融業的圖騰，無論是紐約的曼哈頓華爾街，還是上海的陸家嘴，無不如此。
（美國紐約曼哈頓）
而從摩天大樓的高度和密集度，蔡屋圍未來會超過曼哈頓和陸家嘴這兩大聞名遐邇的區域。城市地標將吸引包括金融業在內的各行業巨頭，將會實現片區內資產的價值躍升。
對於羅湖、蔡屋圍片區的解讀，有資深地產人士認為：
1）
無論在哪一次的深圳城市整體規劃修編中，羅湖一直都是深圳主中心所在，這是由羅湖的地理位置、城市價值所決定的。
2）
羅湖舊改有三大重點片區，蔡屋圍、筍崗、湖貝。有意思的是，蔡屋圍和筍崗，又通過一條紅嶺創新金融產業帶鏈接在一起。
3)
與其他片區不同，蔡屋圍舊改以超高層重大項目為龍頭，推進城市更新進程，以片區會客廳的高度，迭新整個羅湖的城市面貌，得到羅湖更新局的重點部署。
舊改用地規模達300萬平米，未來深圳前二的摩天地標將矗立於此，這個一直以來的深圳金融中心將迎來新生。
4)
羅湖舊改是有高昂成本的，以目前的成本測算，在羅湖做一箇舊改項目的總成本核算下來，8萬一平米基本只能保本，以後面世的項目價格只會更高。
國速中心甄稀公寓資源
四大優勢值得購買
國速中心選址羅湖蔡屋圍，所處片區為“紅嶺創新金融產業帶”，地理位置得天獨厚，規劃商業、寫字樓、公寓三大業態，是蔡屋圍片區唯一綜合體標杆項目。
目前國速中心在售產品為商務公寓和辦公兩種產品。其中，辦公產品的戶型建面約126-392㎡。
商務公寓戶型建面為：
48-99㎡一到三房，單價6萬起帶一線大牌精裝、通燃氣、帶陽臺，投資自住兩相宜。
（公寓入戶大堂實景圖）
我們淘房志認為，項目主要有四大優勢。
一、核心地段物業。從區位來看，蔡屋圍是深圳傳統金融商業核心區，也是羅湖打造的國際消費中心，這裡集聚眾多金融機構、大型企業總部以及跨國企業分支機構。
地王大廈、京基100、700米京基晶都酒店等地標環繞。
二、豪宅品質。國速中心聯合深圳灣悅府、潤府三期御用設計師程紹正韜，匠心打造媲美深圳灣悅府、潤府三期品質的公寓以及寫字樓，築造全新蔡屋圍質感生活。
三、投資回報率高。目前周邊京基100的30平米的一房可以租到5000元，置地逸軒47平米的公寓可租10000元，根據調查顯示，周邊同等素質二手房租金可達186元/平米。
不過這些項目平均樓齡在10年左右，如果是新房的話，肯定不止這個價。
國速中心是高品質豪宅屬性項目，並且地段特別好，按照市場上新房溢價率20%來算，租金可達223.2元/平米，投資回報率大約可達4.5%。
按照這個標準，50平米一房可租11160元，70平米兩房可租15624元，99平米的三房可達到22097元的租金。
並且這只是目前的投資回報率，5年以後可不是這個數了，根據計算5年後投資回報率可達6%，這樣算的話，三房光是租金就能有100多萬。
放眼全深圳，相對其他核心區域，羅湖區投資回報率可以說是很高了，並且投入的比其他核心區域還少。
（樣板房實景圖）
四、配套齊全。地處金融商業核心區，臨近萬象城、KKmall等全市高端商業配套，片區規劃為成羅湖金融核心和高端商業“密集發展區”。
1-4層人文體驗型商業，5樓中央生活平臺（設有花園平臺、partyhouse、健身房、書吧等） ，連通公寓、寫字樓，創造一站式生活、購物、社交生活平臺。
並且交通便利，距離紅嶺站（3號線、9號線）約600M、大劇院站（1號線、2號線）約1.2KM。
我們淘房志始終認為，深圳優質的物業，包括深圳的住宅和一些優質公寓依舊有機會。
大家不要只盯著福田南山，或者被迫遠去沙井福永惠州，其實真正的高手們卻在城市核心的羅湖，低成本低風險的賺錢。
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