11月临近月底，深圳楼市大战打响！
昨天，华强城开盘，6个小时卖了1033套，去化率达83%，110平和125平户型已经售罄……
26日晚福田香蜜湖豪宅万科瑧山府突击开盘，半小时近售罄，秒售60多亿！
25日，建发玺园开盘当天共推出251套，一共卖了176套，销售率大约71%！
22日，万科星城一次海量拿到3337套住宅预售！目前认筹已破2000！认筹人数还在持续增加！
2018最后一个月，由新政所导致的观望期已经结束，低迷的深圳楼市温度骤升，深圳楼市风向变了，而目前这个阶段，正是抄底的好时机。
大客户频频出手
抄底的机会来了！
730新政以后，未来新增商务公寓一律只租不售，意味着中长期来看，深圳未来可售商务公寓供应量将迅速减少，目前在售的商务公寓将成为某种意义上的绝版。这一点对商务公寓是中长线实质性利好。
由于公寓不限购不限贷、易出租、租金回报率高，因此很多投资公司以及大客户快速下手，很多公寓产品还未入市就被直接打包整售了。
"
2018年1月，龙华“红山6979”二期168套办公产品被整购，交易金额超25亿。
10月9日，在深业泰富广场集中的签约仪式上，某国内500强企业领衔数家机构一口气豪掷18亿，购买了1栋公寓和部分写字楼产品。
同样在10月，有客户一口气一次性付款买下7套国速中心公寓。
11月，还有普通投资客打包20套福城前海新纪元的项目。
从以上整购的现象以及最近入市新盘的热销来看，楼市确实变暖了。我们淘房志认为楼市风向确实变了，在快到年底的这个阶段，楼市一改前几个月的冷清。
其实大部分人购买公寓还是以投资为主，目前这个阶段大量的投资客买入，我们淘房志认为主要有两个原因：
第一，深圳楼市确确实实回暖了，目前是抄底的好时机；第二，深圳是一座值得长久投资的城市，买入这里的房产其实买的就是这座城市的价值。
除了大客户买入外，一些个人投资客也在买入，并且我们淘房志还发现，不仅是深圳本地的客户在下手，最近还有一些外地的投资客也在购置公寓产品。
另外，近日深圳北京银行传出首套房贷利率下调的消息，经确认消息属实。
无独有偶，据媒体报道，近日，北京、广州、杭州等各地部分银行均下调了房贷利率。
年末将近，本应收紧的房贷为何传出放松消息呢？看来楼市抄底的时机到了。
商务公寓承接了部分住宅外溢的需求，受到投资客的青睐。再者，市场上比较炙手可热的公寓类项目产品都有几个共性：如拥有优质的产业配套、轨道交通枢纽、持续利好推进等。
在租售并举的政策导向下，预计未来也会有更多的机构会对公寓产品感兴趣。
那么要投资公寓，必然买核心区域的资产。
深圳的房子还能买吗？
核心区物业是最稳健资产
最近，市场上都在热议，深圳楼市“金九银十”遇挫，大部分住宅新盘成交不振，部分住宅新盘去化率不足5%。
然而，华润城住宅、绿景红树湾壹号、国速中心等核心区域的楼盘，依然能取得不错业绩。
国速中心10月1日开盘热销，并一举夺得罗湖区10月销售冠军，这些事实都可以证明城市核心区域的资产一直都是人们追棒的热点。
那么深圳的房子还能买吗？
我们淘房志认为，当然能买，房地产也是有周期的，从全球发达国家的房地产发展历史看，核心区的物业才是最稳健的投资标的。
根据全球地产公司之一Corcoran Group的数据显示，2008年4月-7月，纽约大楼、公寓房价增长15%，在全美其它地区都跌入次贷危机黑暗时，曼哈顿的房价同期一年内却上涨了22%。
相比而言，非核心区和核心区价格差距却非常大！
2015年曼哈顿第四季度公寓中位数为194.8万美元（折合人民币约1307万元），而与之仅一河之隔的布鲁克林却仅为58万5千美元（折合人民币约392.75元），两者之间的平均售价差距达915万元人民币！
事实证明，曼哈顿始终是美国房价最为坚挺的地方，已成为全球高净值人群资产配置趋向的一个范本。
作为深圳中心城区的罗湖蔡屋围就是下一个曼哈顿！
世界级金融街汇聚7大世界级地标！
是罗湖最有价值的地段！
罗湖最成熟的就是蔡屋围片区，而新罗湖的三大核心片区就是笋岗、湖贝以及蔡屋围，这三大核心区域中，蔡屋围又最具有发展潜力。
（蔡屋围规划效果图）
蔡屋围是深圳传统金融商业核心区，也是罗湖打造的国际消费中心，将集聚众多金融机构、大型企业总部以及跨国企业分支机构。
依托蔡屋围规划约700米京基新晶都酒店旧改及642米寰宇酒店旧改、京基100、城脉中心规划520米地标建筑，4座300多米副楼，未来将对标曼哈顿，打造600+高层建筑群 。
纵观世界各大都会，往往以地标锚定城市中心。它吸引着城市中高端人才与资本的聚集，这些都是金融行业的发展要素。
可以说，地标是金融业的图腾，无论是纽约的曼哈顿华尔街，还是上海的陆家嘴，无不如此。
（美国纽约曼哈顿）
而从摩天大楼的高度和密集度，蔡屋围未来会超过曼哈顿和陆家嘴这两大闻名遐迩的区域。城市地标将吸引包括金融业在内的各行业巨头，将会实现片区内资产的价值跃升。
对于罗湖、蔡屋围片区的解读，有资深地产人士认为：
1）
无论在哪一次的深圳城市整体规划修编中，罗湖一直都是深圳主中心所在，这是由罗湖的地理位置、城市价值所决定的。
2）
罗湖旧改有三大重点片区，蔡屋围、笋岗、湖贝。有意思的是，蔡屋围和笋岗，又通过一条红岭创新金融产业带链接在一起。
3)
与其他片区不同，蔡屋围旧改以超高层重大项目为龙头，推进城市更新进程，以片区会客厅的高度，迭新整个罗湖的城市面貌，得到罗湖更新局的重点部署。
旧改用地规模达300万平米，未来深圳前二的摩天地标将矗立于此，这个一直以来的深圳金融中心将迎来新生。
4)
罗湖旧改是有高昂成本的，以目前的成本测算，在罗湖做一个旧改项目的总成本核算下来，8万一平米基本只能保本，以后面世的项目价格只会更高。
国速中心甄稀公寓资源
四大优势值得购买
国速中心选址罗湖蔡屋围，所处片区为“红岭创新金融产业带”，地理位置得天独厚，规划商业、写字楼、公寓三大业态，是蔡屋围片区唯一综合体标杆项目。
目前国速中心在售产品为商务公寓和办公两种产品。其中，办公产品的户型建面约126-392㎡。
商务公寓户型建面为：
48-99㎡一到三房，单价6万起带一线大牌精装、通燃气、带阳台，投资自住两相宜。
（公寓入户大堂实景图）
我们淘房志认为，项目主要有四大优势。
一、核心地段物业。从区位来看，蔡屋围是深圳传统金融商业核心区，也是罗湖打造的国际消费中心，这里集聚众多金融机构、大型企业总部以及跨国企业分支机构。
地王大厦、京基100、700米京基晶都酒店等地标环绕。
二、豪宅品质。国速中心联合深圳湾悦府、润府三期御用设计师程绍正韬，匠心打造媲美深圳湾悦府、润府三期品质的公寓以及写字楼，筑造全新蔡屋围质感生活。
三、投资回报率高。目前周边京基100的30平米的一房可以租到5000元，置地逸轩47平米的公寓可租10000元，根据调查显示，周边同等素质二手房租金可达186元/平米。
不过这些项目平均楼龄在10年左右，如果是新房的话，肯定不止这个价。
国速中心是高品质豪宅属性项目，并且地段特别好，按照市场上新房溢价率20%来算，租金可达223.2元/平米，投资回报率大约可达4.5%。
按照这个标准，50平米一房可租11160元，70平米两房可租15624元，99平米的三房可达到22097元的租金。
并且这只是目前的投资回报率，5年以后可不是这个数了，根据计算5年后投资回报率可达6%，这样算的话，三房光是租金就能有100多万。
放眼全深圳，相对其他核心区域，罗湖区投资回报率可以说是很高了，并且投入的比其他核心区域还少。
（样板房实景图）
四、配套齐全。地处金融商业核心区，临近万象城、KKmall等全市高端商业配套，片区规划为成罗湖金融核心和高端商业“密集发展区”。
1-4层人文体验型商业，5楼中央生活平台（设有花园平台、partyhouse、健身房、书吧等） ，连通公寓、写字楼，创造一站式生活、购物、社交生活平台。
并且交通便利，距离红岭站（3号线、9号线）约600M、大剧院站（1号线、2号线）约1.2KM。
我们淘房志始终认为，深圳优质的物业，包括深圳的住宅和一些优质公寓依旧有机会。
大家不要只盯着福田南山，或者被迫远去沙井福永惠州，其实真正的高手们却在城市核心的罗湖，低成本低风险的赚钱。
閱讀更多 深圳淘房志 的文章
