增量房地產市場降溫的同時，存量市場卻如火如荼，各方企業、各方背景資本都在積極介入。繼年初、年中以萬科、中糧置地、億達置業等為代表的房企存量資產改造項目亮相市場後，近日，以翰同資本為主的房地產私募基金，以首開盈信、金茂資本為主的國有資本，以北京願景公司等為主的民營企業等，涉足城市更新領域的動作頻頻。
在業內人士看來，地產下行週期，雖然資金緊張，但是對於運營能力強的資本或者企業來說，是獲取一線城市優質存量資產的機會，通過老舊物業的改造升級煥新，不僅可以實現較高租金收益，還可以通過後期運營，提高物業的增值空間。
各方資本攫取存量機會
事實上，城市更新並非新鮮話題，轟轟烈烈的城中村改造是城市更新的初級狀態，但是歸根結底，拆舊建新，仍然是增量市場行為。以老工業廠區、舊街區為主的存量改造，才是城市更新的重頭戲，但是由於體量大、週期長、投資大，成功的案例鳳毛麟角，而當下，最火的當數以長租公寓與共享辦公為主的舊樓改造，雖成為城市更新中的一支新興力量，但是多在擴規模階段，盈利模式未有破局，“剪刀差”難以覆蓋高昂成本，唯有靠規模來吸引資金的進出，鮮有成熟的盈利和運營模式。
儘管行業並未成熟，但不可否認的是，以北京、上海為主的一線城市存量時代已經到來，以舊城、舊建築改造的城市更新業務必將成為房地產市場未來的一個重要增長點，對於很多企業與資本來說，提前佈局，才能贏得先機。
最近一兩年，除了房企搶食城市更新大蛋糕外，各方背景的資本力量亦對這個很有前景的市場虎視眈眈，並悄然佈局。
12月12日，由翰同資本操盤，也是其佈局城市更新業務的首個項目——位於上海靜安的NEO大廈亮相。據介紹，2017年起，翰同資本開始發力城市更新領域，通過設立都市系列精品資產併購基金，在北京和上海核心地段進行存量商業物業的收購、改造和運營。在一年多的時間裡，翰同資本已經發行6只人民幣基金以及1只美元基金，在北京三元橋、中關村、上地、順義中央別墅區及上海靜安、外灘豫園、張江等核心區域完成七個商辦類資產的併購。
與此同時，老牌的房地產基金諸如光大安石、高和資本，以及華平投資、弘毅資本等機構的地產部門，還有以金茂資本、首開盈信、景瑞旗下的合福資本、遠洋資本等這種具有開發商背景的資本力量也佈局存量市場。
11月28日，首開股份公告稱，全資子公司首開盈信擬出資不超過6億元，投資蕪湖遠翔天祥投資管理中心（有限合夥）有限合夥份額，成為蕪湖遠翔的有限合夥人。蕪湖遠翔是由遠洋集團子公司遠洋資本擬發起設立的城市更新基金。首開股份表示，蕪湖遠翔將主要投資於合夥企業，主要關注一線城市以及杭州、蘇州、南京、成都等強二線城市的辦公、商業及公寓等項目。
而近日的一起大宗寫字樓交易也是企業在城市更新領域佈局的動作之一。北京願景明德管理諮詢有限公司（簡稱“願景公司”）以約105億元的價格買入位於北京三里屯的盈科中心。願景公司由知名地產人陶紅兵創辦，其中鏈家董事長左暉通過天津維航公司持有願景公司57.6%股份，主要業務是以核心城市項目更新及文旅投資為主，目前城市更新共收購了兩個項目，分別為盈科中心及東直門一公寓項目。其中盈科中心商辦部分改造已經基本完成，公寓計劃明年開始改造。
資產價格走低，項目獲取機會加大
增量市場天花板愈來愈近，存量市場成為資本與資金佈局的通道。在翰同資本創始合夥人王倩看來，近幾年，金融去槓桿去泡沫的背景下，國內房地產基金也碰到階段性的困難，“核心地段、收購成本低的項目會有穩定回報和相對較好的抗風險能力，但在一些非優質地段或者二三線城市的項目有很大困難。”
金茂資本CEO周立燁認為，對於基金管理人、投資人來講，這個階段，也有好處，資金緊了資產就多了，資產多了發揮的機會就大，“不是說沒有資金，只是通道不是很暢通，資金更加挑剔”，對有投資判斷能力、運營能力強的人來說，艱難是相對的，現在是機會期。
對於新京報記者提出的當下環境資本對於城市更新項目是更加進取還是較為謹慎的問題時，周立燁表示，是進取還是謹慎，關鍵是未來對於現金流的把握有多大，如果把握很大，就應該進取一點，這是相互的，“總的來說，相對要進取，因為現在的物業價格都低下來了，但低下來的也並非都是好東西。”
垂直空間，多種業態組合
記者發現，上述企業抑或是資本介入的多為一線城市的存量物業，在物業的選擇上，也多以核心地段“商業類舊改”項目為主，通常是一棟或多棟建築物組團。而企業參與改造的方式也是“適應性的重新利用”，不是完全的保護，也不是完全的拆除，而是介於之間的更為高級的行為，通過更改功能、業態實現煥新，是“城市生長”的範疇。
以上海靜安NEO大廈為例，緊鄰上海核心商務區靜安寺商圈，始建於1978年，前身為上海滬西紡織機械廠，有四十年的歷史。翰同資本創始合夥人趙強透露，大廈的物業基礎設施陳舊，層高、結構、機電等均不能滿足現代企業的需求，並分散租賃給幾十家快遞、餐飲零售、早教、信息技術及服務等行業的小微企業，缺乏統一管理，租金收益低。
翰同資本採取“專業運營、劣後捆綁”的操作模式，邀請上市酒店集團華住集團作為項目基石投資人及酒店部分運營商，並引入合眾厚生、金茂資本、大苑地產、澤谷投資、北京信託等專業投資機構聯合投資。收購後，翰同資本對項目重新定位，打造為包括城市輕奢酒店CitiGO（歡閣酒店）、創意辦公空間Mall Work以及生活美學商業品牌的精品商業綜合體。而該項目從清理前期租戶、設計、改造、完成招商到啟幕，僅用了一年時間。
更改原有業態、多種業態組合，這成為不少城市更新項目的改造路徑，尤其是單體建築，在垂直空間內儘可能滿足客戶的多種需求。北京萬科的首個城市更新項目亦是如此，改造前是一個商場，改造後的北京萬科時代中心是一個單體建築內集精品商業、文化辦公、藝術空間為一體的垂直城市綜合體項目，項目1層和地下1層為商業部分，2層以上是寫字樓部分，主打聯合辦公。
專項政策亟須建立，運營是關鍵
眾所周知，城市更新不同於從拿地、開發、銷售到結算交付這種簡單的傳統住宅開發模式，不僅涉及項目的規劃、定位、招商、運營等複雜的業務鏈條，還需要對周邊的生態環境、歷史人文、產業佈局、城市發展等有著深刻的認識和了解，考驗一個企業的綜合運營能力。
在上海靜安NEO大廈的改造中，歡閣酒店的運營方城家公寓董事長兼CEO金輝表示，雖然是一個體量為7000平方米左右的項目，麻雀雖小，毛病俱全，碰到了舊改當中能碰到的所有問題。
在他看來，城市更新項目有兩個難點，一是結構問題，原有物業結構各種各樣，想要改造成自己的目標建築物，需要經過很多的調整，二是政策問題，目前並未有城市更新領域的專門法律法規，項目的報建、審批、驗收等流程較長，“整個項目用了12個月改造完成，1/3的時間花在了報建、審批等工作上。”金輝向記者透露。
全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平認為，“改造主體也很關鍵，城市更新並不是一般的企業能夠做到的，需要有一批有情懷、有技術的企業。除了改造主體外，項目的定位與運營也很重要。
RET睿意德、樂鋪網創始人張家鵬認為，城市更新的核心是內容的再生，是價值觀的重新萃取。“最難的還是定位，老的東西，有天然的優勢和弱點，賦予其什麼樣的內容，這很難。短線挑戰在定位，長線挑戰在運營。”
新京報記者 段文平 校對 李立軍
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