惠誉评级2019年信用前景展望: 中国房地产行业
房企纷纷作出调整，应对日益恶化的市场情绪
惠誉行业展望：负面
惠誉评级预计，市场情绪恶化将导致2019年住房销售出现温和下降。这主要受到销售量下滑的驱动，尤其是在无法维持过去几年市场规模的低线城市。惠誉预计，房价将基本保持稳定，特别是在依然存在刚性需求的一、二线城市。然而，低线城市可能面临负面的价格压力。
开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场。当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。惠誉预计，行业衰退幅度不会过于激烈。政府政策旨在稳定房地产市场，惠誉认为政府可能选择放宽目前的限购政策，以防止“硬着陆”。
惠誉高级董事林树毅表示，“惠誉预测，大多数中国房企的合同销售增长将会放缓，一些规模较小的房企销售面临下滑风险。在刚性需求不太坚挺的低线城市，市场负面情绪可能最为持久，房价跌幅也可能最大。政策管控可能会有所松动以达到稳定市场目的。”
评级轨迹：总体稳定
由于销售速度放缓，以及之前销售的项目持续需要开发资金，规模较小的房企（评级通常为‘B’级或以下）可能面临不断上升的流动性压力。一旦流动性承压，这些房企或将面临负面评级压力。
大型房企的资本基础更雄厚，土地储备质量更高，融资成本更低，因此将继续保持优势。惠誉预计，由于大型房企放缓增长战略，其评级将大致保持稳定。惠誉可能会对有能力持续去杠杆的开发商采取正面评级行动。
评级分布权重：高收益率
由于行业具有分散性，政策干预影响重大，以及供需周期性高，该行业的评级向高收益倾斜。
需关注因素
• 需求和供应基本面的可持续性，尤其是在低线城市
• 政府政策有望放宽
• 房企在行业低迷时期保持充足流动性的策略
行业预测
成交量小幅下降，导致销售量略有下滑
2019 年的销售量可能下滑 5%-10%。然而，由于房企采取更加谨慎的扩张策略，供应可能也会随 之缩减。
价格稳定
房价不太可能出现大幅变化，某些低线城市除外。但政府仍将严控房价，因此价格涨跌幅度都不 会太大。一些房企已经开始通过降价来促进销量，这一情况很可能会持续。
行业基本面
需求情绪疲弱且差异扩大
惠誉预计，由于中国经济增速放缓、中美“贸易战”带来不确定性，以及住房限购政策的继续严 格执行，2019 年需求基本面将走弱。此外，房企可能降价的预期导致潜在购房者采取“观望” 态度。
然而，惠誉认为，需求基本面将出现差异化。一、二线城市的需求可能会保持相对稳定，原因是 地方政府在过去几年中成功实施的限购政策催生了刚性需求。惠誉预期，继 2018 年销售量增长创 历史最高水平之后，低线城市在过去几年的市场规模不可持续。棚户区改造补偿形式从货币化安 置转变为实物安置，这将加剧低线城市的销量下滑。
住房供应下降
低线城市的住房库存减少，有助于政府采取紧缩政策来抵御系统性风险，而这些欠发达地区住房 过剩的情况已经得到缓解。2015 年达到顶峰后，住房库存一直保持持续下降势头。
土地补充放缓
房企还削减了土地补充，以应对市场疲软并保持流动性。国家发展和改革委员会关于境外债券筹 资仅可用于再融资的限令限制了房企的资金渠道，也在一定程度上减缓了土地补充的速度。
房企战略差异扩大
市场下滑对不同规模的房企造成的影响不同。对大型开发商，尤其是排名前 20 位的开发商而言， 销售和土地储备补充仍将保持适度增长，但前提条件是杠杆不能高企，且有充足的流动性来支持 土地储备增长。杠杆率较高的大型房企可能会继续专注于去杠杆，而仅补充与销售量相当规模的 土地。
规模较小的公司（特别是评级为‘B’级或以下的公司）应该会出现销售放缓，加之现有项目持续 的开发支出需求，可能会使这些公司的流动性吃紧，资本耗尽，甚至可能被迫将现有项目卖给规 模较大的房地产运营商来维持流动性，此举或将加速行业整合。需求下降应会导致房企通过降价 来维持现金流，低线城市情况更是如此。
政府政策影响将持续
据惠誉估计，自 2000 年以来建设的住房仅满足了 35.7%的城市人口需求，中国不断扩大的城市规 模对现代住房的需求在很大程度上仍未得到满足。惠誉认为，住房限购政策的最终目的是稳定市 场及平衡供求。因此，在行业低迷时期，限购政策不会过于严格。信贷政策可能将有所松动，而 在供求趋于平衡的城市，地方政府可能会实施更加宽松的购房政策。
小型房企的评级轨迹：潜在负面压力
在市场下滑的情况下，规模较小的公司在保持流动性方面将面临潜在阻力。大型房企因放缓增长 策略，其评级有望保持稳定，而那些长期保持高杠杆的公司如果可以成功去杠杆，甚至可能会触 发正面评级行动。
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