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本週焦點丨Focus
1、三四線多城房價「掉頭向下」，零溢價宅地增多
據中新網報道，受棚改貨幣化安置、購房需求外溢等因素推動，去年「火了一把」的三四線城市房地產市場近月來出現調整跡象。
中國指數研究院日前發佈的百城價格指數報告顯示，11 月份，中國 100 個受監測城市中，有 31 個城市新建住宅價格環比下跌，下跌城市數量較 10 月增加 12 個。其中，三四線城市價格調整範圍最廣，下跌城市數量較 10 月增加 9 個至 21 個，超三成的三四線城市房價在調整。
從各線城市新房均價來看，三四線城市也出現明顯的漲幅收窄狀況。數據顯示，11 月份，一線城市中，上海、廣州、深圳房價均有所鬆動；二線城市新房均價環比上漲 0.52%，較 10 月漲幅收窄 0.03 個百分點，其中廈門、濟南、蘭州連續兩個月下跌；三四線城市環比上漲 0.35%，較 10 月收窄 0.28 個百分點，在各類城市中收窄幅度最為顯著。
另一方面，土地成交溢價率持續走低，零溢價宅地增多。數據顯示，全國住宅用地零溢價成交地塊共 12828 宗，佔總成交地塊宗數的比重為 57.3%，較去年同期提升 2.0 個百分點。
《十個冬天》丨「雪花漫天，請備好衣裳過冬」
2、11 月多地二手房掛牌價格下跌，樓市調控頻次驟減
隨著房地產市場價量「雙降溫」，11 月份，中國多地樓市調控頻次也呈現明顯的下降態勢。
58 安居客房產研究院發佈的《2018 年 11 月國民安居指數》顯示，11 月份，受重點監測的 67 個城市二手房掛牌均價為每平方米 15163 元，環比下降 0.3%。其中，北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價分別為每平方米 59610 元、53756 元、50240 元和 32273 元，與上月相比，四個城市二手房掛牌價均有小幅下降。
一手房價格也呈現降溫態勢。從 58 安居客研究院重點監測的 36 城房價來看，11 月份新房均價為每平方米 16393 元，環比下跌 0.37%。
與此同時，相比之前的頻繁收緊，11 月份，中國樓市相關的約束性政策銳減。除蘇州的限購升級外，大部分樓市相關政策是以重申之前的調控或是強調落實已有政策為主。統計顯示，11 月以來，各地房地產調控政策發佈約 20 次，相比之前每月平均 40 次的水平明顯減少。
11 月份也成為 2018 年前 11 個月房地產政策發佈最少的月份。
3、香港房價出現下跌，有「樓神」之稱的長實高管稱明年跌 30%
結束連續 28 個月的漲勢之後，香港房價從 8 月開始下跌，跌幅不斷擴大。據香港差餉物業估價署 11 月 30 日公佈的數據，10 月香港私人住宅指數報 380.3，較 9 月下降 2.36%。跌幅擴大。9 月和 8 月，私人住宅指數分別為 389.5 和 394.7，環比跌幅為 1.31% 和 0.02%。
據香港文匯報消息，房價下跌，經濟形勢不明，開始有業主降價急拋，有業主降價近 30% 出售。位於將軍澳景林邨的一處物業，業主 4 月時的掛牌價格為 338 萬港元，近日以 245 萬港元成交，折價 93 萬港元，約 27%。
價格下跌正在影響房屋的成交。據香港土地註冊處 12 月 4 日公佈的數據，11 月香港住宅銷售總額為 260 億港元，環比下跌 32.5%，同比下跌 51.6%。
據香港明報消息，有「樓神」之稱的長實集團執行董事趙國雄表示，2019 年經濟會比今年更差，並預測明年香港房價將下跌 20%-30%。陳超國又指出，樓市前景不明朗，發展商出價投地亦見保守，預計地價明年將較今年為低。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國則預計，明年中小型住宅及豪宅樓價均下跌 5% 至 10%。
4、前 11 月一二線城市宅地流標數同比增長 143%，創 6 年來最高
據上海證券報報道，今年前 11 個月土地流標刷新紀錄。記者 11 月 30 日從中原地產研究中心獲悉，截至 11 月 29 日，一二線城市住宅土地流標 282 宗，同比增長 143%，且是近 6 年來最高紀錄。數據還顯示，10 月以來一二線城市住宅土地流標依然較高，且已成交住宅土地基本以底價成交為主。
不僅僅是一二線城市，三四線城市土地流標也處於高位。中原地產研究中心數據顯示，截至目前，三四線城市流標住宅土地 944 宗（2017 年為 766 宗）。中原地產首席分析師張大偉表示：流標原因非常多，房地產企業資金鍊壓力增大是主要原因。
企業動態｜Company
1、上市公司的閒置資金去哪兒了？1696 家公司買了房
據中新經緯客戶端報道，2018 年三季度，A 股共有 1696 家上市公司持有投資性房地產，佔兩市 3565 家公司的 47.57%，合計持有投資性房地產 10986.39 億元。其中，投資房地產超過 100 億元的上市公司已有 22 家。
截至 10 月，涉足房地產投資的科技上市公司多達 275 家，相比 5 年前的 134 家，足足增加了一倍。要知道，A 股科技類公司的上市數量總共也才 600 來家。
2、銷售已超千億元房企已達 26 家，資產證券化融資金額大幅攀升
進入 12 月份，多家房企相繼曬出了前 11 個月的銷售成績單。從整體情況看，龍頭房企仍保持穩定增長，且市場佔有率進一步提升。據證券日報報道，2018 年前 11 個月銷售額突破千億元的房企已增至 26 家，年內則有望超過 30 家。其中碧桂園、萬科與恆大均超 5000 億元，3 家企業銷售額均值為 5841.7 億元，同比增長率均值為 18.7%；1000 億元-5000 億元的企業共 23 家，銷售額均值為 1725.3 億元，同比增長率均值為 58.3%，其中，融信、藍光發展兩家企業首次跨入千億元陣營。500 億元-1000 億元的企業有 27 家，銷售額均值為 675.8 億元；100 億元-500 億元的企業銷售額均值為 317.7 億元；TOP 100 門檻升至 236.3 億元。
此外，而為了獲取更多優質土地，並確保現金流安全，2018 年以來，房地產企業也積極地通過資產證券化進行融資，行業資產證券化融資規模迅速增長。根據 Wind 數據及企業公告初步統計，今年前 11 個月，房企共發行資產證券化產品 154 只，融資總額 1725.1 億元，同比增長 56.1%，其中 11 月份，房企共發行資產證券化產品 16 只，融資總額 147.4 億元，環比增幅超過 100%。
吳向東
人物丨Entrepreneur
1、吳向東離任華潤置地首席執行官，俞建加盟華夏幸福任聯席總裁
據澎湃新聞 12 月 3 日報道，華潤集團已下發人事任免通知，吳向東不再擔任華潤置地有限公司首席執行官的職務。吳向東現年 50 歲，於 1993 年加入華潤（集團）有限公司，並於 2005 年加入華潤置地。
據界面新聞報道，吳向東確認加入華夏幸福，他的新職務為華夏幸福的副董事長。這一任命將於近期下發。
俞建
12 月 4 日，剛從華潤置地有限公司辭職的俞建，同日加盟華夏幸福基業股份有限公司任分管財務及融資等業務的聯席總裁 。當日 16 時，華潤置地公告稱，由 2018 年 12 月 4 日起，俞建因個人職業發展規劃辭任執行董事以及執行委員會成員職務。
俞建今年47歲，2014 年至 2018 年 11 月任職於華潤置地有限公司，任執行董事、高級副總裁、首席財務官。
鬱亮
觀點丨Opinion
1、鬱亮：住房全面短缺時代基本結束，萬科活下去的核心是聚焦
11 月 30 日，萬科企業股份有限公司召開 2018 年華東區域媒體交流會，萬科董事會主席鬱亮針對此前提出的「活下去」作為底線以及業務「聚焦」、「收斂」等問題給出回應。
在今年 9 月內部例會上，鬱亮提到目前行業的轉折點實實在在到來了。鬱亮稱，這次三年事業計劃書的制定把「活下去」作為基本要求，戰略圍繞「活下去」而展開，這是最底線的戰略，是「收斂」和「聚焦」的戰略。所有行為都「收斂聚焦」到保證萬科活下去。
對此，萬科方面回應稱，收斂，肯定不是收縮，核心還是要聚焦。萬科集團高級副總裁、萬科上海區域本部首席執行官張海表示，提出「收斂」、「聚焦」要求之後，我們做了更為細緻的、以客戶價值為核心的聚焦，本質是讓萬科的業務變得更強，讓萬科更好地活下去。
鬱亮稱，萬科始終是一種兢兢業業、如履薄冰的態度，即使日子好過的時候也沒有驕傲過。對於萬科而言，每年的秋季例會，就是做戰略檢討，一隻腳站在過去，一隻腳站在未來，梳理戰略和業務。只不過今年這個時候需要收斂聚焦，過去太發散了，需要大家凝聚起來，大家往一個方向走。鬱亮稱萬科的方向是做「城鄉建設與生活服務商」，所有做的業務都需要向這個方向展開，偏離這個方向是錯誤的。
對於房地產市場的看法，鬱亮表示：房地產行業沒有什麼大問題，但是做的東西和要求不一樣。一個基本結論是住房全面短缺的時代已經結束，但是居住問題並沒有解決，比如說銷售房子挺多，租賃住宅卻很少。像上海、杭州等大城市住房可能也還有一定短缺，但從整個全國範圍來看，我們認為全面短缺時代基本結束，但是不平衡、不充分的問題還是很明顯，比如賣的多，租的少。鬱亮指出：從未來發展方向來看，人們所需要的東西，不只是房子本身，也需要房子裡面的內容，也就是圍繞居住的服務，因此行業還有很大的發展空間。
主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪
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