別墅作為高端住宅的代名詞，是體現生活品質及享用特點的高級住所，現代詞義中為獨立的園林式居所。別墅具有佔地面積大，容積率低等特點，而也正是這些特點致使其存在土地資源利用率低等諸多問題，因故國土資源部從2003年起連續發佈多條禁令，嚴令禁止向別墅供地、限制別墅類項目審批，在這種情況下聯排、疊拼、合院等類別墅項目應運而生，而在類別墅項目近幾年的發展中出現了一個奇怪的現象，那就是當下新建、在建的類別墅項目幾乎全在“向下”發展。
這裡所說的“向下”發展，主要是指地下、半地下空間在整套類別墅產品在售面積中所佔的比例越來越大，一線城市的個別項目的部分房型“地下面積”甚至達到了房本面積的50%之多，下沉式庭院更成為了幾乎所有新建類別墅項目的標配，這又是什麼原因呢？購買這樣的類別墅項目又會對入住後的生活造成哪些影響呢？接下來小編逐一給您揭秘。
首先隨著國土資源部對“禁墅令”多次加大規範力度，土地管理越來越嚴格，就算是聯排、雙拼、疊拼、合院這些打“擦邊球”的類別墅產品的發展空間也在不斷被打壓，項目容積率逐漸縮水，以北京為例2017年後批地的R2類住宅項目，容積率都高於1，普遍都在1.2-1.3之間，已近達到普通多層住宅容積率的水平，因此想要實現類別墅項目相應的套內品質，開發商也是絞盡腦汁，常用的方法之一是配建，即將普通高層住宅和類別墅混建在同一項目中，以平衡的方式拉低類別墅產品的容積率，但是這種方法報規的限制較多，日後也存在物業管理比較混亂的弊端；而另一種方法就是我們前面提到的“向下”發展，因為地下建築面積是不計入容積率的，但是地下空間往往給人陰暗潮溼的感覺，這時下沉庭院的概念就應運而生，通過庭院的下沉設計，來改善地下空間的採光和通風條件，以此給人來帶接近首層的居住體驗。
接著我們來看看這種“向下”發展類別墅項目又會對入住後的生活造成哪些影響呢？第一、由於地上建面受容積率的嚴格控制，園區道路、綠地花園等公共空間的面積可以得到有效的保證，當然了，和過去容積率僅有0.3-0.4的純獨棟別墅還是有一定差距的，畢竟價格差異也是幾何級數的；第二、在有限的佔地面積下較好的實現了類別墅產品的私密性；第三、類似項目的產品序列相對比較簡單，相比配建項目較好的解決了因客群差異、公共資源分配不公造成的物業管理混亂問題。這也就是前面提到為什麼越來越多的類別墅項目“向下發展的原因”。
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