别墅作为高端住宅的代名词，是体现生活品质及享用特点的高级住所，现代词义中为独立的园林式居所。别墅具有占地面积大，容积率低等特点，而也正是这些特点致使其存在土地资源利用率低等诸多问题，因故国土资源部从2003年起连续发布多条禁令，严令禁止向别墅供地、限制别墅类项目审批，在这种情况下联排、叠拼、合院等类别墅项目应运而生，而在类别墅项目近几年的发展中出现了一个奇怪的现象，那就是当下新建、在建的类别墅项目几乎全在“向下”发展。
这里所说的“向下”发展，主要是指地下、半地下空间在整套类别墅产品在售面积中所占的比例越来越大，一线城市的个别项目的部分房型“地下面积”甚至达到了房本面积的50%之多，下沉式庭院更成为了几乎所有新建类别墅项目的标配，这又是什么原因呢？购买这样的类别墅项目又会对入住后的生活造成哪些影响呢？接下来小编逐一给您揭秘。
首先随着国土资源部对“禁墅令”多次加大规范力度，土地管理越来越严格，就算是联排、双拼、叠拼、合院这些打“擦边球”的类别墅产品的发展空间也在不断被打压，项目容积率逐渐缩水，以北京为例2017年后批地的R2类住宅项目，容积率都高于1，普遍都在1.2-1.3之间，已近达到普通多层住宅容积率的水平，因此想要实现类别墅项目相应的套内品质，开发商也是绞尽脑汁，常用的方法之一是配建，即将普通高层住宅和类别墅混建在同一项目中，以平衡的方式拉低类别墅产品的容积率，但是这种方法报规的限制较多，日后也存在物业管理比较混乱的弊端；而另一种方法就是我们前面提到的“向下”发展，因为地下建筑面积是不计入容积率的，但是地下空间往往给人阴暗潮湿的感觉，这时下沉庭院的概念就应运而生，通过庭院的下沉设计，来改善地下空间的采光和通风条件，以此给人来带接近首层的居住体验。
接着我们来看看这种“向下”发展类别墅项目又会对入住后的生活造成哪些影响呢？第一、由于地上建面受容积率的严格控制，园区道路、绿地花园等公共空间的面积可以得到有效的保证，当然了，和过去容积率仅有0.3-0.4的纯独栋别墅还是有一定差距的，毕竟价格差异也是几何级数的；第二、在有限的占地面积下较好的实现了类别墅产品的私密性；第三、类似项目的产品序列相对比较简单，相比配建项目较好的解决了因客群差异、公共资源分配不公造成的物业管理混乱问题。这也就是前面提到为什么越来越多的类别墅项目“向下发展的原因”。
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