北京一家名为爱佳心仪的长租公寓，近日传出消息，其资金链已经断裂。涉及房山区、朝阳区、大兴区的400余名租客和业主。这已是第四家爆雷的长租公寓。
曾经光彩夺目的长租公寓，突然让人胆战心惊了。
最近，攸克君参加了一个会议，会议的主题原本是行业发展的前瞻式议题，但随着几位长租公寓创始人的到来，会议的气氛变得凝重起来，到最后，攸克君觉得貌似是参加了一场“诉苦大会”，接受了一次“忆苦思甜”的再教育。
攸克君在一定程度上理解他们的压力和困境，表面上看，这是“规模”带来的。长租公寓只有不断扩充规模，才能获得更高的市场占有率，摊薄成本，而规模的扩充又要借助于“加杠杆”，这样的模式下，资金运营层面稍有疏忽或者外界条件变化，爆雷就会出现。前述长租公寓爆雷就无比有关。
不过，“规模”只是表象，背后的本质，实际上是长租公寓是在为“估值”打工。道理很简单，有规模，才有现金流，才有流量，而这些，是长租公寓争取投资的必备因素。换句话说，资本喜欢投资刚需，也只有大规模、高流量的刚需业务，才更能获得资本的青睐。道理很简单，可想象的空间大。所以，没有规模、没有流量的长租公寓业务，投资人看都不会看一眼。
资本无情，但这就是现实。
对于长租公寓来说，除了争取投资，没有其他的路可走。“就是一份租约，没有资产，我们怎么给长租公寓的业务贷款？”攸克君问一位国有大行的信贷部门负责人，得到这样的答复。
当下，长租公寓能够看到希望的除投资人投资之外的融资模式，就是ABS，但ABS若想顺利发行，必须在交易所层面有人担保，或是在发行结构化融资产品时，有人担保，否则一样走不通。所以，你我现在看到的ABS成功发行的案例，多集中于资产规模较大的长租公寓，或者直接就是房地产企业的长租公寓业务。显而易见，这些都是有担保的。
于是，长租公寓就必须对投资人“投其所好”，以争取到用于业务拓展的资金，那么，规模的迅速扩充就成为必然选择。这时，对单纯规模的追求超过了地段、租客支付能力，变成了一种突破了“规模经济”原则的扩张，这种扩张是以扩大“表外负债”为代价的，最终形成的一种局面就是“规模不经济”，即规模越大赔得越多。
这就导致一个局面出现，即正常的营业收入无法覆盖正常的业务运转，需要靠“时间换空间”，于是租金贷应运而生，通过金融杠杆，将未来的租金收入先拿过来，用于当前的运营甚至业务扩张，然后再依靠不断地扩大规模，带动新的租金贷进入，不断地重演“时间换空间”的游戏，以维持这一模式的运转。
这种租金贷“时间换空间”的运用，在二房东模式中，实际上是对房屋业主的一种负债，这就是长租公寓“表外负债”随着规模不断增长而增加的基本逻辑所在。它也正是长租公寓不断出现爆雷的原因所在。
无论是投资人，还是长租公寓的创业者和运营者，上述思路实际上都源于所谓的“互联网”思维，即“刚需高频”的情况下，规模越大，未来的预期价值也就越大。所谓估值体系，体现的就是这样的一种预期。滴滴如是，美团等O2O亦如是，借助这一价值体系，它们都实现了快速的规模增长。
但这种扩张模式和价值体系，一旦移植到线下，就会面临一个无法回避的问题：现实世界中的规模扩张，本身是有硬成本的，而非线上的规模趋于零的成本状态，此时，就会产生规模扩张与收入之间的错配。长租公寓的发展，基本遵循了这种“由线上转线下”的模式，目前所处于的困境，也就并不意外。
这也并非只是投资人的认知问题。我们必须承认，长租公寓的创业者、运营者，也试图借用这一模式，实现超常规的业务增长；甚至不能否认部分创业者有“大而不倒”、“捆绑越多越安全”的想法，而他们中的不少人，也将阶段性的终点期待于资本市场的套现，这一切，都不是一种正常的商业模式与心理状态。
因此，长租公寓的创业者和运营者，应该将思路回归到正常的线下生意思维上来，互联网思维和线上业务的发展，确实给很多人提供了未曾有过的“弯道超车”的机会，但那只在线上。将长租公寓这种明显的线下业务，披上线上思维的外衣，即便能够换取短时间规模的迅速扩张，但必将是一条“难以善终”的不归路。
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