11月20日，由貝殼找房主辦的“南部沿海經濟區房產高峰論壇”在深圳希爾頓酒店隆重舉行。
深圳淘房志受邀參加並有幸聆聽了中國發展研究中心主任、上海交通大學特聘教授陸銘關於《房地產市場的分化》的最新演講。
陸銘教授作為淘房志最喜愛和尊敬的專家之一，演講起來也是耿直、坦率：
“我們現存的很多問題都是政策導致的。”
“中國房地產市場最基本的問題就是供需錯配的問題 。“
”由於供需錯配引起的房價上漲，不叫泡沫！“
.....
現場乾貨多多，值得收藏！
核心觀點
1）
中國房地產市場最基本的問題就是供需（空間）錯配。
2）
人口進一步向大城市集中，符合全世界城市化的發展規律。
3）
中國出現了土地城市化快於人口城市化的概念。
4）
中國房地產市場的分化其實是出現在2003年。
5）
由於供需錯配引起的房價上漲，不叫泡沫！
6）
深圳的房價比廣州漲得快，是因為深圳的土地供應長期低於廣州。
7）
中國的供求錯配要通過供給需求解決。
(以下為演講原文)
中國房地產市場最根本的問題是供需錯配
陸銘：大家下午好，我演講的主題是《房地產市場的分化》。
剛才尹先生提到，我們制定政策的人可以制定更加英明的政策，但實際上
我們現存的很多問題都是政策引起的。大家知道2015年的時候中央有一個會議，這個會議提出要尊重城市發展的規律。事後我們想一下我們城市發展的規律是什麼？大家會得到一個失望的結果，就是好像沒有說。
大家看一下世界城市發展的歷史，你就知道在經濟發展的過程當中有這麼幾個規律：
第一個城市化的水平和經濟化的水平是正相關的。
第二人口聚集的過程當中，人口向大城市遷移的過程沒有停止。
第三個是：大城市現在正出現人口向市中心迴歸的趨勢。（在一些大城市已經出現了，背後的道理是經濟的增長和經濟、服務經濟的推動導致了這個趨勢。）
我今天要講的核心的問題就是：
從若干年以來，中國房地產市場最基本的問題就是供需錯配的問題。
中國現在的人還是在往東部和大城市走，我們土地的供應是在往中西部特別是中小城市配置。
這個過程當中就出現了人的城市化和地的城市化中間的脫節，結果現在中國的房地產市場上一句話來講：就是有需求的地方沒供給，有供給的地方沒需求。
人往高處走
這個圖片一共有兩個地圖，分別表示2000年和2010年中國的流動人口跨地區的移民在中國的空間分佈，顏色越深的地方是解決移民最集中的地方。
到了2010年我們的這個趨勢加強，顏色深的地方越深，我想這個是符合全世界城市化的發展規律，就是門口進一步向大城市集中。
因為我們沿海城市經濟發展的機會比較多，所以人口在向這些地方集中。
但是中國的政策制定裡，要平衡區域發展。
作為一個政治的概念，它要動用的一個政策手段就是通過政府的行政力量干預，其中一個重要的資源就是中國的土地制度是一個建設用地指標配置的制度。
政府把大量的建設用地指標為了實現他們所謂的平衡發展，就往中西部配置。
地往低處流
現在這個圖片就是中西部的省份在全國的土地供應當中佔的分量，我們人口的流動是中西部向東部流動，所以全國的土地在中西部更少這個是合適的。
2003年政府他們讓中西部土地供應的面積加大，人民往大城市集中的時候，獲得了大量的建設用地指標。
這樣的一個局面導致了一個什麼樣的後果？
就是中國出現了土地的城市化快於人口城市化的概念。
但是我今天要講的是這個現象在中國的中西部更加嚴重，我剛剛講中國的中西部獲得了中央給的很多的建設用地指標，這個指標做了什麼，就做了兩個事情。
第一個全國上下出現了工業園的建設。
中國現在的工業園建設到什麼程度？
每一個縣都有自己的工業園，甚至每一個縣的工業園都不止一個，我到有的省調研，主要領導跟我說我們現在硬性規定每一個縣只許有一個工業園，如果不規定那就會非常多，工業園建好之後我就可以招商引資，就有員工，就有住房的需要。
這個時候就是第二個事情，就是建新城。
全國建了多少？
發改委2011年公佈當時已經開始建設了3000個新城，其中545個縣域的新城，規劃的面積是6.9萬平方公里。
我們也統計中國建了多少新城，其中有接近500個新城是公佈了它規劃的人口和規劃的面積。
僅僅在我們講的500個樣本里面，你就可以看到全國有超過90%的城市建了自己當地的新城。
這個新城建了多少？
僅僅500個新城，它規劃的人口就達到了接近2億。
如果我們講的這500個新城在全國的3000個新城裡面有代表性，那就非常可怕了，那全國的新城就可以容納12億人口了。
如果沒有代表性，我腰斬一半還有6億。
這個是什麼概念？
就是我把今天所有中國的農民搬到城市裡面我們的新城都填不滿，更嚴重的是大量的新城是建在中國的中心，其中有幾個在2009年為了應對國際金融危機。
2009年，我們的4萬億救市產生大量投資，就是投資在中國的中西部地區。
而且我們的新城又遠又大，這個裡面大家看(PPT)最右邊的數據，你可以看到什麼？
根據我們現在收集到的數據，我們國家新建的新城平均規劃的面積超過100平方公里，平均規劃的人口達到42萬。
還有一個數據非常有趣，就是我們規劃的新城的數據平均距離老城的距離是25公里，就是中國的城市上海的城市半徑只有15公里，就是這麼一個概念。
我連著給大家看這個圖，這個圖是2014年的時候，中國的新城建設它的空間分佈，14年之後中國的新城陷入了低潮，因為該建的已經建完了。
中國房地產市場的分化其實是在2003年
我們自己收集的數據裡面，每一個地方的新城面積的大小，顏色越深就表明新城建設的面積越大，大家看東北地區還有西北地區出現了顏色比較深的區域，這個地方總體上是人口流出的。
那麼我剛剛講到新城建設呈現的空間分佈，還和另外一個事情有關係——就是地方政府的債務。
地方政府建設的時候會做一個城市規劃，到金融市場融資。
上圖這個藍色的柱子和白色的柱子分別代表新城規劃的口面積。
請大家看2009年的時候，比2008年這兩個指標翻了1倍，2010再翻一番，再就是高速發展的時期，11、12年，13年的時候才有所收斂。
2013年之後，中國的房地產市場出現了分化，一線城市漲得更快，我講中國房地產市場的分化其實是出現在2003年，關鍵是你看問題的角度。
我現在給大家看的這個圖片就是這個白色的線是土地供應放鬆的，這個地方土地供應出現了持續的上漲。
虛線是土地供應相對收緊的，白色的線大部分概率是一箇中小城市，人均GDP也比較低。
總體上特點是人口流出比，就是2013年人口流出是持續增長，這個地方的土地供應持續增長。
藍色的虛線就是它有更大的可能是人口流入的人均GDP人口密度比較高的城市，這樣是一個相對收緊的階段，這樣一來我們看對房價的影響。
這個圖上的虛線，一個紅一個白，是統計的直性區間。
到03年之後，兩組的房價開始分化，還有一個圖片圖就是大家通常作為房價的度量的時候我們計量的房價收入。
2003年，隨著土地供應的增加，實線和虛線代表的城市房價都在下跌，2003年之後房價開始出現了分化，上面這個是收緊，下面是放鬆，出現了房價的分化。
由供需錯配引起的房價上漲不叫泡沫
今天，中國很多人認為在中國以北京、上海這樣為代表的大城市出現了房價的持續上升，認為這是一個泡沫。
我雖然不敢說中國的房地產市場沒有泡沫，但是我想講，由於存在嚴重的供給和空間錯配的問題，導致了房價和比例的上升叫不叫泡沫，大家有一點經濟知識的話對這個回答都要搖頭。
深圳的房價比廣州漲得快
因為深圳的土地供應長期低於廣州
下面我講一講，房地產供給和空間的錯配對房地產市場的影響。
第一個很多人認為房價是貨幣超發的問題，人民幣沒有規定你在哪裡買房。
為什麼我們出現大城市房價快速上漲，最基本的矛盾還是供給和需求的問題。
第二個就是房價是由需求推動的，武漢還有西安都是人口大量導入的地方，長期以來房價也不高，為什麼？
深圳和廣州的人口差不多，人口增長速度也差不多，但是深圳的房價比廣州漲得快，為什麼？
因為深圳的土地供應長期低於廣州。
很多人認為中國的房價是地產商推動的？
大家想，如果沒有對未來房價上漲的判斷，拍地的時候，房地產商為什麼有膽量拍一個更加高的地價？
還有一個觀點很多人認為我們的房地產存在泡沫，我想不能用泡沫這麼一個簡單的概念。
中國的供求錯配要通過供給需求解決
我今天的觀點就是：中國的供求錯配要通過供給需求解決。
第一
增加建設用地的總量。
第二
調整工業用地和商住用地的比例。
第三
調整商業用地和住宅用地比例，允許市場機制把商業用地地轉為居住用地。
第四
各大城市，特別是北上廣深等一線城市的住宅用地容積率的控制要得到反思和糾正。
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