悍莎防汛大数据
未来2到3年房价不会下跌，甚至可能会上涨20%-30%。
为什么这么说，我们只要对房价做一个科学的分解，用量化分析的方法就可以对未来2-3年的房价，做出比较清晰明确的判断。
房价的构成中第一部分是土地成本，土地成本一般占房价的40%左右；第二部分税收成本，一般占到12%-15%；第三部分是建筑、建材、施工、设计等成本（这部分成本有两种表达方法：一是按照绝对成本的数额，二是按照比例。而按照绝对数额可能更准确一些） 。2017年，全国每平方米住宅的设计、施工、建材、装修、装饰成本加一起，在2500元左右。剩下的其他房价构成部分是比较弹性的，比如房地产开发商的运营成本和利润。
过去10年，全国一线城市房价上涨了将近4倍，二线城市上涨了3倍左右，三线城市普遍上涨了2倍多，不到3倍。
但过去10年全国一线城市的土地价格上涨了将近5倍，二线城市的地价上涨了4倍左右，三线城市地价上涨了将近4倍。
从这个角度看，过去十年，土地价格的上涨速度跑赢了房价的上涨速度。
对过去这轮房价的快速上涨，有朋友就认为，在这个阶段开发商的利润率肯定有了很大提升。
根据对所有上市公司房地产企业利润率的跟踪分析， 2012年到2017年，开发商净利润率水平始终徘徊在10%左右，低的时候不低于9%，高的时候不超过12%，相对比较稳定。
那么问题就来了，房价上涨了这么多，为什么开发商的利润并没有明显的上涨呢？
通过分析地价的变化我们找到了答案。
2012年，土地价格约占到房价的35%，2013年上升到了40%，2014年上升到了45%，2015年上升到了50%，2016年上升到了65%，2017年上升到了68%，将近70%。
最近，根据国家统计局公布的1到9月全国房地产市场运行的数据，今天土地价格已经超过了房地产企业销售收入的60%，可以理解为地价在房价中的占比超过60%。
土地作为房地产价格刚性的构成部分，它所占的比重从2012年开始以每年将近5%的速度在提高。在土地这个刚性成本的推动，房价很难出现下降的局面。
开发商在最近两年获得的土地会成为未来2到3年市场上的房子，如果房价水平保持不变，很显然开发商的利润就会出现大面积的调整，甚至是亏损。
为什么这么说呢？根据9月国家统计局所公布的数字，房地产土地的楼面价已经达到了每平方米5200元，加上每平方米税金的成本1500元，设计建筑安装施工的成本2500元，成本将超过9100元。
而9月全国的住宅平均销售价格只有8500元。如果保持现在的房价不变，未来2-3开发商会利润会调整，甚至亏损。
如果开发商仍然保持今天10%左右的净利润水平，就会意味着未来2到3年房价将出现20%到30%的上涨压力。
那么未来2到3年房价一定会上涨20%-30%吗？不一定。开发商可以通过延缓施工的进度，把这件事情延缓到未来发生。但是总体来说房价上涨的压力是一直存在的。
道哥道金融
过去10多年，房产投资是唯一的既稳健、又低风险、又高回报、适合普通大众的投资方式，未来10多年，除了房产投资，仍然很难找到既稳健又低风险又适合普通大众的投资方式。
今年下半年楼市出现了量价齐跌的现象，遏制房价上涨价格稳定。今年也快收尾了，很多投资客将希望放在明年，那么2019年楼市交易量会下降吗，房价会下跌吗？
其实，楼市调控就是提前防止崩盘，调控越久市场越安全，当然房价不会大涨。预计2019年国内楼市将是回归、调整年，总体上仍很安全。买房投资，买涨不买跌，跳出这个逻辑的人永远是少数。
2019年房价在总体稳定的基础上略有下行，持有货币的可以谨慎对待。当然也不排除房价有所反弹，这个很难说，楼市调控和地方土地收入就像秤砣的两端，需要平衡才行。预计，到了2019年的下半年，还不足以让房价上涨，到了2020年，就会比较确定，市场中的钱开始向楼市大量渗透。
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我房网
有人戏称，中国最良心的生意人是房产中介，他们逢人就苦口婆心说房价会涨，赶紧买房，这么多年来，还真没撒过谎，相反，预测房价下降的专家都被打脸。
这些年来，房地产和银行成为社会财富的收割机，老百姓从各行各业挣来的钱全部交给房地产和银行了，所谓物极必反，房价下跌既是消化地产泡沫的需要，也是充实老百姓钱袋子，提振其它消费的需要。
目前我国城镇的人均居住面积已经达到37平方，超过日本韩国和新加坡这些发达国家，供需处在一个相对平衡甚至供略大于求的区间，刚需已经无法支撑这么高的房价，只有炒房资金在死撑，如果出台提高持有房屋成本的政策，房价会应声而跌。看目前的政策取向，2019年的房市将是量价双降的一年。
华府二师爷
央行公布存款数据统计了，全国人民没有钱了，你不跌不降卖给谁啊
user6662819964489
自今年10月份过后，房地产的各项数据便开始趋冷，四个一线城市房地产成交量萎缩一半，新房和二手房价格也都出现了不同程度的回调。由于近期开发商集中推出新盘，以及二手房东主动降价促销，使得购房者有更多的选择余地，所以很多人都抱着“买涨不买跌”的心态，在一旁观望一线城市房价出现趋势性拐点，真正出手的人很少。此外，一线城市作为本轮领涨国内房价的城市，经过了三年多的上涨，也已呈现疲态，有较强烈的调整需求。
而二线城市如南京、厦门、郑州的新开楼盘，房价有不同程度的下降，降价在6-12%点不等，同时，二线城市房地产成交量也有了进一步萎缩趋势，二线城市楼市降温明显。而鉴于国务院已经取消了部分三四线城市货币化安置的政策，未来开发商和炒房者都将撤出三四线城市。所以，这些城市的房价也将会步入下降周期中。
近期，无论是官媒撰文，重申了房地产调控政策不会半途而废，期盼引入房地产长效机制。还是住建部也发文重申“房子是用来住，不是拿来炒作的”，并且宣布要“坚决遏制房价的上涨”。同时，住建部之前还约谈了部分热点城市的主要负责人，要对房价上涨过快的城市负责人实施问责制。而各地今年也相应推出了几百个房地产调控措施，在房地产的高压之下，明年房地产呈现“量价齐跌”的概率是非常大的。
预计2019年将继续沿着今年第四季度的情况，呈现成交量进一步萎缩，开发商降价促销，老业主维权。而在二手房领域，中介出现倒闭关门潮，房东主动降价求售，过去一直不肯降价的楼盘，现在房东主动降价几十万甚至上百万，力求能够早日脱手。未来房地产将去投机化、去杠杆化，回归居住属性。就是未来房价应该由当地刚需购买力说了算，不是由投机炒房者来决定。而这种情况将一直贯穿整个2019年乃至以后更长时间。
2019年国内楼市的成交量会急骤萎缩，这已经板上钉钉，房价是否下跌，在我们看来一二线城市将会出现不同程度的下跌，鉴于房地产调控政策一直继续下去，估计一二线城市房价会稳中有降，逐步回归居住属性。而三四线城市房价会出现较大调整。就像现在环京楼市那样，像通州、燕郊、香河等地的楼盘，去年买4万元/平方米，今年买2.8万元/平方米，已经跌去了三成左右。
所以，三四线城市一旦投机性需求开始撤退，形成趋势性下跌后，房价和成交量出现大幅回落将在所难免。当然部分经济实力雄厚、产业结构呈多样性、人口流入量大的三四线城市，对外来人口吸引力较强，可能房价下跌的幅度会缓和一些。但2019年房价总体向下的趋势恐怕不会改变。
不执著财经
中国整体的房地产交易量会下降，不可能再像16年17年的爆发式增长了，整个市场的需求方，也是买主在萎缩，简单来说该买的人已经购买了，还没有买的短期也会持观望态度，为什么？
一国家在调控，各大城市还是处于限购，限售，限贷的政策，减少购买方，这个政策短期内不会改变；
二市场资金不足了，整个买方市场的购房资金已经买过一轮，没有新的购买资金介入，或者接盘，现在房价已经上涨一轮了，相比16年购房门槛提高了。就武汉来说，16年武汉均价1万，100平房子首付30万，贷款70万，基准利率4.9%，月供3715，现在2年时间过去，武汉房均价1万8，同样100平房子，首付54万，贷款126万，贷款利率上浮30%，月供7856。这样的购房门槛相比16年已经大大提高了，市场的购买资金已经不足了；
三房地产经济具有周期属性，当下无论是开发商内部，还是市场销售情况，已经进入寒冬了；
四购房人或炒房开始理性投资了，不再盲目感性投资，因为炒房成本高了（高首付，高利率），投资周期变长了（限售）。
就目前而言，2019年房地产经济看跌多于看涨。
当然房地产还具有区域属性，就武汉市场来说，由于政府限价，还是存有新房与二手房价格到挂的现象，投资价值明显，同时武汉的未经济发展和人口规模发展未来十分看好，部分项目仍是值得投资的！
入市有风险，投资需谨慎！！！
武汉房地产千千
房价当然会下跌，虽然炒房党有一万个理由房价还会涨，但改变不了基本面:
1. 房价已经高到远远超出居民平均负担能力的水平了，并引发了越来越广泛的不满。
2. 高房价就是一副经济的毒药，压制了实体经济的发展和技术创新。
3. 从中央的各项政策举措来看，并没有以房地产来带动经济发展的策略。(作死吗？)
4. 中央刚说完要“宜住不宜炒”，有人想打中央的脸吗？
公治小虫
只看实事，朋友的亲历是:北京金台路边一套72的房子三月前挂490万，中间两次下调价格，现挂牌405万暂还没卖掉!这就是事实!至于明年房价，北京肯定会降，近两年应该难有起色。太远的就说不清楚了。
张小訁
只要国家不放开限购，持续下去，房价绝对的要跌，有钱的人买不了，有资格没钱的人买不起，如果国家又一次放开限购，那就会再涨。总之刚需有能力早上车，因为未来都不好说，不要堵上自己十几年甚至几十年青春
君129878348
应明确。，要炒房客还是要住户，这就是政府必须严肃考虑的
