最近這段時間，股市和樓市江湖不太平，“股王”貴州茅臺暴跌，15個熱點城市一二手房成交量同步下滑，業主“維權”打砸售樓處的新聞，此起彼伏……….
“金九銀十”期間，青島樓市折扣促銷、降價、低首付等各種促銷現象頻繁出現。上週城陽某品牌新盤低於周邊房均價超2000元/平均價首開，攪動青島樓市一池秋水。
明顯感覺，在開完峰會後，青島的樓市變天了。新房的成交數據降溫，二手房有價無市的現象也在蔓延，有嶗山當地購房者稱，小區旁邊門店三個月只成交了兩套。有多年經驗的的房產中介表示，市北新都心周邊近幾個月降價超4000元每平，尤其是“老破小”一類的房源，目前普遍成交慘淡。
依稀還記得2016年青島房地產市場火爆的情景，在棚改貨幣化安置以及“青島峰會”的重大利好下，房價如脫韁的野馬一樣瘋長。深夜排隊搶房已經成為常態，“日光盤”更是頻頻出現。
市南區彼時全年均價不過2.3萬元，2017年就飆到了4萬元每平，李滄從1.1萬漲到1.8萬，也只是大半年的光景而已，黃島、膠南等非核心區域，不到兩年時間，翻倍的樓盤屢見不鮮，樓市火爆程度令人咂舌，一時風光無限。
然而好景不長，今年年初開始，青島市接連出臺樓市調控措施，火爆的青島樓市開始逐漸轉涼。
4月18日突然限購政策升級：本市市民的第三套房不準購買了，限售從拿到房本2年升級為5年。與此同時，銀行貸款的審核力度加大，放款效率下降。很多商業銀行不再接受二套房、二手房貸款請求，即使接受，也需要漫長的排隊。
6月28日，青島發佈《青島市主城區棚戶區改造房屋徵收與補償辦法》，新《辦法》對原辦法進行了調整。可以看出，青島對於棚改的補償分配方式由鼓勵貨幣補償向實物補償轉變。主城區鼓勵異地安置，而其他區域鼓勵異地安置或原地安置補償，均將逐步減少貨幣補償安置。
我們從2017年9月至2018年8月的商品房成交數據來看，2018年4月青島樓市達到月簽約18294套的峰值，然而新政實行後，5月、6月一二手房簽約量大幅下降，7月雖有回升跡象，但8月成交量再次下滑。
歷史總是具有戲劇性，兩個逢8的年頭裡，在同一座城市、同一個地方，十年前舉辦了“奧帆賽”，今年舉行了“上合峰會”，只是兩次會後，青島樓市都出現了不同程度的調整。
那麼青島的樓市到底怎麼樣呢，我們暫且分析一下：
宏觀經濟數據
1、2008年至2017年青島GDP總額及人均GDP
從2008年至2017年青島GDP及人均GDP情況來看，GDP總額及人均GDP呈現逐年上升趨勢，2017年GDP總額為11,037億元，人均GDP為119,357元。在產業結構上，第二三產業在國民生產總值中佔有的比重較大，第三產業已經成為青島的支柱性產業。
2、2008年至2017年青島城鎮居民人均可支配收入及消費支出情況
從2008年至2017年青島城鎮居民人均可支配收入及人均消費性支出的情況來看，城鎮居民人均可支配收入及人均消費支出呈現逐年上漲趨勢，2017年城鎮居民人均可支配收入為47,176元，人均消費性支出為30,569元。
房地產市場情況分析
1、2017年1季度至2018年3季度青島商品房成交數據情況
從2017年1季度至2018年3季度青島商品房成交數據情況來看，在供應面積及供應套數方面，整體呈現浮動增長趨勢；在成交面積及成交套數方面，成交量保持相對平穩的態勢，2018年3季度成交量環比有所下滑；商品房成交均價維持在10000-14000元左右/平米。
2、2017年1季度至2018年3季度青島商品住宅成交數據情況
從2017年1季度至2018年3季度青島商品住宅成交數據情況來看，在供應面積及供應套數方面，整體供給相對比較穩定；在成交面積及成交套數方面，成交量上下浮動不大，相對比較平穩，但2018年3季度成交量環比有所下滑。商品住宅成交均價維持在9600-15000元左右/平米。
3、2017年1季度至2018年3季度青島土地成交數據情況
從2017年1季度至2018年3季度青島土地市場成交數據情況來看，在供應幅數及供應建築面積方面，整體供給量呈現浮動增長態勢，2017年4季度至2018年3季度供應量較大。在成交幅數及成交建築面積方面，基本呈現穩定上升趨勢，但從2018年2季度開始，土拍市場成交量有所下滑。
4、2018年1月份至9月份青島房地產市場庫存情況
從2018年1季度至9月份青島房地產市場庫存情況來看，整體庫存量相對比較穩定，去化週期基本維持在11-13個月。
5、截止到2018年9月底青島各區域庫存情況
6、2017年一季度至2018年三季度青島房地產市場去化情況
從2017年1季度至2018年三季度青島房地產市場去化情況來看，在供應面積及供應套數方面呈現浮動上升態勢，供給相對比較穩定。在成交面積及成交套數方面，整體成交量浮動不大，2018年3季度去化情況明顯有所下滑。成交均價基本維持在10000-15000元左右/平米。整體供求比為0.4-1.3左右。
7、2017年1季度至2018年三季度青島各區域房地產市場去化情況
8、2018年9月份青島房地產市場情況
土地市場:
9月公告土地87幅，公告土地面積453.8萬平方米，環比186%，同比121%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地60幅，面積237.6萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地34幅，面積237.9萬平方米。本月土地成交22幅，成交佔地面積85萬平方米，環比-70.1%，同比-8.1%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地11幅，面積50.3萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地12幅，面積36萬平方米。土地成交樓板價1,926.6元/平方米，環比-32.0%，同比12%。
商品房市場:
9月商品房供求比為2.43，其中供應面積284.9萬平方米，環比107%，同比67%；成交面積117萬平方米，環比-30.9%，同比-17.6%。成交均價13,199.4元/平方米，環比1.0%，同比7%。
商品住宅市場:
9月商品住宅新開盤19個。商品住宅供求比為2.29，其中供應面積211.1萬平方米，環比145%，同比57%，成交面積92萬平方米，環比-25.3%，同比-19.2%。成交均價13,671元/平方米，環比-2.1%，同比22%。
2018年9月份商品房供應區域分佈
從2018年9月份商品房供應區域分佈來看，黃島區、膠州區、膠南區、李滄區等在商品房供應面積及供應套數上較高。
2018年9月份青島商品房成交區域分佈
整體來看，青島的房地產市場供需關係相對比較均衡，整體供求比維持在0.4-1.3之間，供求關係相對比較健康。雖然受到房地產嚴控政策的影響，市場觀望情緒濃厚，一、二手房市場成交量有所下滑，但整體來講波動幅度不大，相對可控；土地市場方面，受大環境的影響，2017年成交量相對較好，2018年二三季度土地成交量相對回落，土地市場相對有所收縮。
附帶：
青島限購、限售、限貸政策：
限購政策：
一、在市區範圍（市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區，包括高新區，下同）內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市（六區四市，下同）連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭（家庭成員均不擁有本市戶籍，下同），限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；
對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。
補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。
限貸政策
一、首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。
二、在市區範圍內購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
限售政策
在本市範圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿5年後方可上市交易。
閱讀更多 財經王說 的文章
