你认为中国楼市在5年内会降还是涨？为什么？

亮剑62273555

中国楼市在5年內是降还是涨，我们通过快涨、慢涨、降三种情况来分析一下。

一、快涨。房地产的迅猛发展期已过，楼市的快速涨幅所暴露的问题和形成泡沫破裂的严重后果都有前车之鉴，比如大家都知道日本在上世纪90年代初爆发的房地产泡沫破裂，对国家经济及各方面产生的巨大负面影响是严重的。因而国家在这方面的调控是坚决的，力度是有分寸的，想以炒高房价获取巨额利益的情况得到了有效遏制，房地产迅猛发展期已过，可以说它已完成了阶段性历史使命，接下来就是用时间来消化迅猛发展所带来的诸多不良问题。房地产的经济支柱将在一段时期不会改变，但会通过发展高端科技、制造、通讯等等诸多方面来消弱它的经济支柱力量和经济发展的依赖性，因而在以后的许多年里，房价快速涨幅现象将不会存在。

二、慢涨。国家对其进行调控的目的是让其运行在较为合理的轨道上，调控力度过激也不亚于泡沫破裂，自然的规律与法则，英明的高层比我们更懂得。慢就会走的更久远，在慢中所产生的不良问题会及时被消化，由此，在以后较长时间内其发展将保持这样的状态发展。

4、目前我国的经济政策主基调是维稳，两位数的高速发展期已过，高速发展带来的经济受益巨大，但问题也不少，维稳既可以保持一定速度的经济发展，给经济转型留出空间（世界经济也希望看到我们这样做），同时更重要的是可用时间换得消化高速发展期积累的问题。房价持续下跌将有悖经济主基调（房价持续下跌造成的连锁反应不做赘述）。

5、投资。房产仍是目前乃至以后较长一段时期良好的投资商品，股市风险巨大，目前又处在熊期（A股一旦挂上熊字，就是慢慢熊途路），房产无疑是一个较为安全的投资品种，保值性强，这种投资资金短期不会流向股市。

综上，未来五年内，楼市将处于稳中有涨的势头。（一家之言，不具备任何投资指导和意见）

有其他看法的朋友热烈欢迎评论、交流！

神鹰乐动

1.中国房价越调越涨

2.中国房子供不应求（潘石屹）

3.棚改货币充足

4. 买房的人都赚了，房子保值增值

5.什么都可以限就是不能限价（樊）纲

6.城镇化率低，农民都会攒钱进城买房，盯住农民口袋（任志强）

7.鼓励多生，增加房子需求

当然还有很多理由看涨。如果房价跌，对我来说表面损失也很大，我也不希望跌，但让我对未来房价作出判断，我坚持认为会跌，也写了好几篇房价会跌的回答，这只是我个人的观点。

前天，有个深圳什么资本管理的总裁先生留言让我去房地产中介了解情况，他不同意房价会跌。我告诉他，我身边亲戚朋友虽然没有房产大佬，但中小房产老板还是有几个的，至于中介，我侄儿的中介业务这些年就很火。我当然了解当前房地产的部分情况，但我不能什么都说。还有个人留言说我提到房子的空置率是欠凑，这么多年做销售每天都在动别人的奶酪，还真是吓够了。

关于房价会下跌的依据，写了好多了，不重复。只就上面的几种涨价理由说几句：

1.房价越调越涨

确实，这些年，房价有过几次调控，但房价越调反弹越大。

这里有三个原因，一是房价本在上涨通道，大家预期一致，买到就是赚到。二是刚需确实不少。三是调控政策以控制房价过快上涨为指导思想。

但现在这三种情况都发生了根本变化。一是房价今年到现在快8个月了，基本是横盘甚至开始跌，厦门跌了5000——15000每平，南京连跌7个月，深圳21连跌，北京跌幅更大，广州也区域性下跌……房价还在上涨通道吗？走势坏了，人们的预期发生了分化，一部分人拿着钱不敢轻易出手了，谁也担心接最后一棒。

二是市场这些年建的房子越来越多，很多刚需都解决了，刚需在减少，市场成交萎缩就是事实。三是调控政策变了，原来是“控制房价过快上涨”现在是“坚决遏制房价上涨”。我想一般人都能理解这两句话的不同份量，只是这些大佬选择性的装不知道。今年连续约谈12城市了，谁也不想丢乌纱帽。

2.中国房子供不应求

这符合当前实际吗？我爱我家的原副总裁胡景晖就曝出北京六环以内有90万套空置房，90万套够北京即使不建新房也能卖5年。北京中介集体承诺拿12万套房源不涨价出租，随便一凑就12万套，他们手上有多少待租的房子？市场有多少已租出去的房子？还有90万套空置房。这些房子如果都拿出来谁来住？

北京2020年常住人口控制在2300万以内，到2017年末，北京常住人口为2170.7万人，还有2年，北京只能增加不到130万人。而现有空置房90万套，一套住3人，够住270万人，足足够了，还有那么多没租出去的房，还有那么多建好没卖出去的，还有那么多在建的，还有那么多在筹建的，房子N多了，是潘总说的供不应求吗？潘总也许是地位高了，你下去夜晚到三四线城市转转，大量空房黑灯瞎火的会让你毛骨悚然。

3.棚改问题，我只说一句：中国人民银行武汉分行的行长王玉玲在《中国金融》刊文：棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成，应适时考虑退出。她也属金融界重量级人物。

4.买房的人都赚了，房子能保值增值

是的，这些年上车的人是“赚”了，这是买在了低点，遇到上涨周期，你现在买还是低点吗？还会涨10年吗？

买房的人都赚了吗？我们家算买房早的，能卖吗？卖了回老家？很多人和我们一样，买到房了表面增值不少，这还不算浮赢，因为你不是炒房，不存在赢亏，房价变化跟我们这些自住的没任何关系，你就跌成白菜我也不后悔，反正得有个地方住。真正赚到的是那些炒房囤房的并且已经变现了的，那些还没出手的很难说赚到手了。

5.什么都可以限，就是不能限价

这种说法连资本主义高度发达的美国也行不通，什么东西的价格伤及国家利益，美国政府也会管。

我们刚刚确定的“坚决遏制房价上涨”就是限价，不仅仅是限购限售。某些人不服又能怎样？一个社会主义制度下的强有力的中央政府还管不住一个房价，也太小看党和政府的力量和决心了。

6.农民都会进城买房

是的，确实有一部分人想进城，可是现在进城的人能赚到很多钱吗？他们买的起现在的房子吗？将来那十几亿亩耕地空着吗？全国人民吃钢筋水泥吗？难道农村就不适合居住吗？

我不知道任总为什么总盯着农民那几个辛苦钱，那可是人家几代人的血汗钱，你要把房价抬上天，还逼他们来接盘，你是赚了，可别人是万劫不复了，一屁股债要还几十年，这人生还有幸福吗？

7.多生孩子

他们的表面理由是担心人口老龄化，出现人口危机，实际上是希望接盘的队伍后继有人。

可是他们忘了现在是90后为主的年轻人了，他们不想生多，这不仅仅是财力问题，是他们的观念改变了，他们自己需要有质量的生活，生一个就够了，生二个三个，吃喝拉撒抚养教育都顾不上，哪有时间出去看外面的世界？哪有时间给自己充电？现在竞争这么激烈，工作压力大，生活压力大，再来几个孩子的压力，，恐怕要崩溃了。

我上面对那些鼓吹房价上涨的理由逐一给予了驳斥。我最后还提三点大家判断：

1.房产商进入密集还债期

截至2018年6月底，房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿。

2.房地产的信托融资已经被严格监管。这是个大利空。

3.两年后出台的房地产税。

总之，我是认为未来五年房价是会跌的，当然，这只是个人观点，想买房的朋友尽管买，你买到了我还多了个战友。可它真要跌，神仙也挡不住，天要下娘要嫁，政策只是外因，内因是市场，市场上房子多了，不限价它也会跌下来！

无语石1

开始这个问题之前，先给大家看几张图片：

1989:房价猛涨，百姓望楼兴叹；势在必控，国家正拟法规

2009:房价非理性上涨损害经济全局

2014:高房价何处是归途？

未来五年房价会怎么样？近日某论坛上任总志强再次对房价发表看法称：如果现有城市国有土地和农村集体土地的通道打通，房价可能短期之内就会掉。像城里人转移财富一样，城市的富人也会向郊区进行转移、向小城镇建设、向农村转移。此时，公共资源、医疗、教育都会转移到农村或者郊区。这个阶段过去后，才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地制度不变，仍是现有情况，房价可能继续往上涨。

疯狂太原人认为未来五年房价的走势还是要看楼市调控的松紧程度。

按照目前限购、限价、限售、限商、限贷的各种调控，以及金融去杠杆后房贷利率上浮，如果未来不放松的话，房产的流动性、变现能力越来越差，房产的投资金融属性将大打折扣，那么还会有这么多人把购置房产当做资产增值保值的一个选择吗？大概率是不会了！

但是按照历史来看，收紧是短暂的，放松才是永恒的，如果货币继续超发，那么未来5年的房价不仅不会大跌，上涨的压力依然很大。

当然，房价与城市和地段关系很大，一线和热点二线城市核心地段的房价，因为附属在房产上的教育、医疗、公共服务等因素，房价下跌的可能性不大，但是三四线城市在城改熄火以后，房价下行压力巨大。

认同我的观点，请在文章下面点赞，关注我，一个专注楼市的小伙伴！

疯狂太原人

五年内国内房价走涨是走跌。其实这个，不难判断。听我分析，你自然就有见地。

我们国家，它不象国外，国小，人口少，很好办，政策一出，就照这个办就出效果。我们有我们的国情，国大家大，房价没法一刀切，只能因城而控，因城而治理。要不咋会出现自治区、特区、单列市、保税区、开发区呢，就是具体情况具体对待，具体处理。

这几年房价是涨的快，超出预料。国家及时出策坚决遏制上涨，因城施策，基本控制房价再涨的局面。

一,近期调控，从市场反应来看，已经显现效果：

1,一些城市出现了二手房大幅下跌，新房价也在下行。如厦门。深圳。等。

2,一些城市二手房比新盘贵，形成倒挂，主要原因是调控压制新盘上涨，让房价稳行。

【个别城市也有下面这个原因。这个很少，忽略不提，简单让大家了解一下开发商与炒房公司设计的“乱象”之一。开发商有意把没卖完的旧盘房子，挂中介或城市公众号里高标价、超过新房四五千元/每平挂售，让民众看到房子是一直上涨的假象。旧盘的炒客本来赚二千每平可以脱手，一套能赚20万，一看涨那么多，舍不得卖了，也跟着高标价，想赚50万。全城二手房都涨高了，让刚需的人们误判房价涨的厉害，不敢等了，不能等了，争相而拥买新房，又排队又摇号的，买到认为就赚到四五十万。开发商这个目的达到了：卖完了自已的新房！旧盘的炒房客傻呵呵乐歪了嘴，新盘抢买房者也觉得占了便宜背地偷笑。其实呢，地产商这么干就是为了让新盘好卖。希望一直倒挂着，这样开发的每个新盘都好卖，也让旧盘炒房客的房子一直卖不掉烂手里，新盘的刚需买家一直欢喜认为拣了漏。】

其实，现在刚刚调控，炒房客还能支撑一年半载。等按揭或贷款利息压得喘不气时，同样会降，肯定会降价低于一手房价抛售，只是时间问题。那时炒客笑歪了的嘴，歪的更很。他们也会重走一遍厦门二手房之路。聪明人现已抛售了。如北京某人降15%抛40多套房。

3,一些地方出现了土地流拍。流拍就意味着有风险了，开发商不愿拿地了。地王不断出现就预示涨价，流拍就预示将下行。这是个标志。全国大部分地产商心里谁都清楚。他们的行动就代表房市的预期。尽管个别地产商唱涨，也是临上路的竭力嘶吼。

【尽管这样，地产商过得也是十分惬意。他们这些年拼命开发，手里的卖剩余房很多。卖不掉不担心，因为都在银行和金融机构压着呢。房钱早套现揣腰里了。为什么捂盘、为什么要你全款买、为什么一直涨？就不担心卖不掉？金融机构照单全收了。现在不愿拿地，因贷款利息高，贷款资金控死了，再开发卖不掉，抵押难了，余量没人兜，砸自己手里。】

4,大佬们的抛资产，也预示房价风向标有变向可能。如李嘉诚，王健林，潘石屹等，都在抛。他们李王二人抛了国内房产投到国外房产，说明什么呢。楼市已触天宫了，再不抛，只能等七天大圣接盘喽。

二，哪些人不想降，不愿降。

1,地产开发商。只要上涨还能接着玩。无论盖多少能卖多少算多少。剩多少都可以用这次抵押还上次抵押，不得亏。稳价亏利息。降了，连本带利都亏。

2,炒客。最怕跌的就是这群人，特别是借钱炒的。焊在手里几年出不了手，亏按揭款，亏利息，房价要是跌破当初的买价，连住的老窝都得卖了偿还。

3,精英。这些白领、企业主、老板、富二代……收入高的，占据房源资源多，主导……他们不想跌。

4,金融机构。不用说了，卖不掉的房、按揭的房、私人抵押的房，都在他们这变成了金融产品，堆进了自己柜子里呢。

虽然他们不愿降，能否起决定作用呢？

这次严控金融平台资金流向房市，加之利息上调，地产商融资困难，没卖出去的余量也没法处理，不愿再拿地开发了（流拍就是苗头），可这样地方就没收入。就是允许卖高价，金融平台收紧，地产商也不愿干。只有两种情况开发商才愿购地推盘，一种是地价低，另一种金融平台能融资能抵押，后一种当前堵死了。

所以，地方只能降地价。地价降了，房子应会走低，好卖些。这5年内，会不会降地价呢？我认为实体还没恢复、房产税还没出台，为了城市有资金运作，地价会下浮，总比没收入强。

三，各城调控，各城房价涨跌会不一样。有的涨，有的跌，有的平稳。就象重庆前几年比较稳，这二年上来了，原因大家都知道（大家可以参考黄奇帆文章了解）。下面这几种情况，是将来影响房价的主要因素。

1,经济势头。各个城市的经济好坏，对本地地价房价起主导作用。经济好的城市，只要调控放松房价就会上去。如，北京上海深圳香港等。

2，人口。人口影响房价。人多的地方经济才会好。所以一个城市想发展，不是先建光鲜城市吸引人，而是先塑造拴心留人的环境，公平竞争的机制，高效的办事效率，才能把人才留住、把人口吸引来，城市建设的才更快更美好。人多了，经济才能活起来。建厂，做生意，做什么都好做，房子也会好卖。如苏州，深圳，成都，东莞等，发展的就快，而东北呢？

3，收入。有钱才有购买力。为什么沿海城市竞争力大，内地人愿意去打工。因为工资诱人。他们每一二年都会上浮最低工资标准。山东河南最低工资标准上调勤快，对留人作用很大，这两省gdp增速快，发展就快。哪里工资高，人向哪里涌动。一旦觉得经济下行，就开始上调工资。工资高，人就来了，挣的钱大部分还是本地消费，拉动本地消费市场，拉动本地租房市场，拉动地产。

4，地理位置。交通便利，四通八达城市或经济好的城市圈，房价也会上扬的余地。单打独斗的闭塞城市，靠地产拉动gdp，房价的涨势，兔子尾巴长不了。

位置不好，气候差，工资低，创业难的城市，涨价，只能让人跑的快点。即使涨，也不长久。如东北某城。

根据以上判断，你该知道，你所在城市近几年是涨是跌了吧。位置不好，收入不高，人往外跑，环境又差，这些肯定降。

怡冉说事儿

未来5年，中国楼市大涨已经不可能了，一二线城市可能每年以微跌的放式来挤泡沫，就是房价每年下跌的幅度多一点，通过几年的时间完成去泡沫的进程，而三四线城市可能会出现分化，一些产业基础发展较好的，人口流入量较大的三四线城市房价可能回落的少一些，而那些人口流出大于流入，产业结构单一的城市，房价恐怕就会大跌，部分环京楼市房价大跌，就是明证。

为啥说5年内房介整体会下降，但各城市分化严重呢？首先，目前我们是要确保一二线城市房价不出现大幅波动，不发生系统性风险，所以有限购、限售令顶着，而三四线城市房地产调控会进入，但是如果没有限售令的制约，房价出现大幅下跌的可能性很大。

再者，5年内，国内长效机制已经建立，人们买房的意愿不会像现在这么强烈了，投机性需求会退出来：一方面，房地产税将会推出，这是近几年内的事情，因为全国不动产登记也已联网。另一方面，政府开始通过多渠道保障，多途径供给的方式，来解决人民群体的居住问题，未来穷人可以租房子住，中产阶层可以住保障房、共有产权房，而中产和富裕阶层可以买房住，很多人都不一定非常买房的，对房价上涨起到分流的作用。

最后，房贷利率在不断上涨，目前全国平均利率是5.65%，未来还将上涨，会逐步会脱离底部区域，炒房者的购房成本将会上升，五年以内，房贷利率将会处于中等水平，也就是在6%以上，所以房价如果炒房者退出，那肯定会出现大跌，最终房价应由当地居民收入水平说了算，不应该由炒房者说了算。

不执著财经

其实我没有资格回答这个问题，题也太大了，涉及多方面的因素。我就以一个老百姓的角度来说说，

先从我们改革开发发行m2谈起，从金融数据看，中国9月底的M2(广义货币发行量)余额是69万亿，美国是8万亿美元。也就是说，当前中国的GDP只有美国的1/3，但是货币发行M2今年已经超过美国了。而我们知道美元是全球储备货币，大量美元并不在其国内流通。 ​那么，m2导致通货的主因，我国在产业结构调整和中美贸易战的今天，货币是随着行业发展而流通的，除了房地产，我没有看到还有那个行业有包容性的吸纳货币。其次，国内投资领域的混乱局势，是不是有推动水流往一个口流入的倾向?有投资回报，没有明显太大风险，有实物看得见，人们生活必须需求的，也是房地产。再从国家对经济的调整看，为稳定经济保持长期持续稳步发展，必须要保证GDP的稳步发展，支撑指数份额的主要点是房地产，在其它领域没有明显发展成熟，起到替代作用的前提下，能吸金的房地产不可明显下挫，防备金额危机的风险。

从国家经济战略发展趋势看，大中心商业圈和大中心商业化城市的发展看，今后一，二线城市人口不断增加，一，二线城市房地产需求将是实际问题，由于土地的有限性，年轻人进入大中心城市的现象明显，刚需就会迫使有限的房源发生变化。

丁新伟

这个问题问得太宽泛了。如果我问你，未来五年私家车是跌还是涨，你怎么回答?

那么我只能将你的问题拆开来回答。

1.未来五年，大部分家庭能承受的总房价肯定是涨的。

2.未来五年，有很大一部分人家的商品房相对于通货膨胀是跌的。

第一个结论很简单，除非发生战争，否则大部分的家庭财富都在增加，人们所能承受的房价总额度一定是增加的。如我所在的城市合肥，2008年40万可以在市区买套100平的房子，2013年80万可以在市区买套100平的房子，现在2018年160万也基本上可以在市区买一套100平的房子。市区的房子数量毕竟有限，社会增加的财富都会堆积到房子里。所以房价总得来看还会涨。

那么第二个结论，对于个体持有的房屋来说，为什么许多房子又是跌的或是涨幅有限呢?那是因为房子会旧的，随着科技进步，房子的户型，设计，小区都会不断改进，大部分的老房子都会面临着破旧而导致居住体验越来越差。20年以上的老房子，其居住价值越来越小，能够保值的是附着在房子上的稀缺资源，如顶级学区，高档商场，便利交通，优雅的周边环境。另一方面，过去20年我国房地产高速发展，已经积累了很大泡沫。国家现在要调控房地产，准备挤去房地产泡沫，房价涨幅势必会放缓，部分城市甚至会下跌，而城市内部也会出现分化。优质房产会作为稀缺投资标的继续涨价。而劣质房产会回归它的居住属性。劣质房产的价格就是租金价格x可居住年限。劣质房产会贬值。

所以房博士给朋友们的建议是，现在购置房产要仔细挑选，宁缺毋滥。越稀缺，越优质的房产越有保值增值功能。

关注"合肥房博士"微信公众号。获取更多深度房产剖析。

合肥房博士

2、二三线城市。有着很光明前途的二线城市包括成都、杭州等应该还是有涨的机会，而且涨的速度还会不慢，一些有着战略机遇的城市甚至有着翻翻的可能。但大趋势是趋于稳定。

3、四五线的中小城市或者县城，个人觉得基本就是快到头了，但是也不至于大跌，未来的方向依然是稳定为主。

關鍵字: 房产 快涨 楼市