上次不易君在踩了新盤‘祥雲賦’之後，順便看了6套中糧祥雲國際居住區的二手房，看完之後，對這個樓盤產生了濃厚的興趣。為啥呢？因為這個樓盤可能是同期北京樓市新房
漲幅最高的樓盤之一了，單價5年多變成了5倍，非常有研究的意義。如果還有其他的樓盤漲幅更高，請給我們留言。中糧祥雲國際居住區，位於順義後沙峪，分為南區和北區。南區的住宅為高層，西側就是祥雲小鎮商業街，與南區連為一體。北區的住宅則以別墅為主，小區的北側和東側是高層大戶型和平層別墅。住宅小區和祥雲小鎮的佈局如下圖所以。
成交記錄與價格漲幅
拋開一期和二期的別墅類房子不算，中糧祥雲國際居住區三期推出平層公寓產品，從最初2011年下半年剛開盤1.3萬左右，到2017年2月份突破6.5萬的均價(現在二手市場成交價也在6.5萬左右)，正好是5倍，400%的漲幅，只花了5年多點的時間。而中糧也是漲價專家，一路賣房的過程，也是一路漲價的過程。2012年8月份賣到17000元/平米，2013年6月份就漲到了28000元/平米。如果算上貸款買新房的槓桿，這個樓盤的投資收益最高可達5年10倍。
從二手房來看，也是漲幅巨大。從2015年4月份二手房的第一筆交易開始算起，2.6萬/平米的單價，到現在的6.5萬，漲幅也高達150%，同期的漲幅可能只有通州核心區的幾個樓盤能與之匹敵。
我們扒下了這個樓盤的所有二手房歷史成交記錄，請參看下圖。
這裡說的均價，主要指典型的100～180平米的高層戶型的價格，剔除了超大戶型和別墅的價格，以及明顯異常的低價（可能是家人內部過戶的價格或者全款避稅的價格）。
上圖是中糧祥雲國際居住區的歷史所有成交的柱狀圖。
上圖是2015年的最初幾筆二手房成交。
上圖是最近的幾套二手房成交。
與北京的平均房價漲幅對比
中糧祥雲的二手房交易從2015年4月開始有記錄。2015年4月份，北京二手房的均價是3.66萬/平米；而鏈家上的數據顯示，2018年8月份，北京二手房的成交均價是6.27萬/平米。這樣計算，自2015年4月份至今，北京整體二手房的房價漲幅大約是71%，而同期祥雲國際居住區的二手房成交價格的漲幅則是150%，超出大市一倍！
與同區域房價漲幅對比
我們直接拿後沙峪另外一個神盤 - 江山賦來做對比。江山賦也是高品質次新樓盤，年代是2010-2013的，二手房成交量大，價格具備統計上的意義。同時，江山賦的位置和配套，遠比中糧祥雲國際居住區要好，下圖可見，距離後沙峪地鐵站大約1公里，而步行範圍之內有小學，中學，頂級國際學校和醫院。
江山賦現在的交易價格，大約在5.77萬/平米左右，而2015年4月份的成交價格，大約在2.9萬/平米左右，所以同期漲幅大約是100%。這個漲幅雖然高於北京市的平均漲幅，也遠低於中糧祥雲同期150%的漲幅。我們也在鏈家網上查看了其他後沙峪的樓盤，同期漲得好的基本在100%左右的漲幅，漲得差點的也就是70%左右的漲幅。
寫到這裡，我們大概可以清楚了，中糧祥雲國際居住區無論是從剛開始的新盤算起，還是二手房的交易階段，房價漲幅都遠高於北京的平均房價，也高於後沙峪區域的其他小區。
房價上漲的驅動力
我們知道通常房價的驅動力，來自於學區，產業，交通等等因素的提升。比如，小區旁邊建了一個人大附，一下子變成了優質學區房；或者來了一批大公司，比如阿里巴巴進駐瞭望京，清河的小米上市了等等；又或者通了地鐵，極大改善了交通狀況。
但是這些驅動力，在中糧祥雲，一個都沒有。
這裡要說一下，私立學校和國際學校對於周邊房價沒有什麼拉動作用，因為這些學校不是劃片錄取，也就沒有學區一說。順義的一批優秀的私立學校和國際學校已經存在很多年了，對周邊的房價沒什麼太多的影響。唯一的影響可能是有些家庭會在附近租房，會一定程度推高租金。
作為一個配套並不完善，沒有新增優秀公立學校，沒有新增產業和規劃，沒有地鐵的這麼一個小區？中糧祥雲這幾年到底有什麼因素推動了房價的超常上漲？
答案只有一個。
就是祥雲小鎮。
祥雲小鎮可能是全北京對房價影響最大的商業。
有人說，祥雲小鎮可能是全北京郊區最時尚的購物中心。也有人調侃，祥雲小鎮可能是北京除了國貿之外美女最多的地方。這些都表明了，祥雲小鎮是個非常成功的商業項目。
祥雲小鎮原本只是這個大體量房地產項目的配套商業，看好這個商業能發展起來的人並不多。因為一來，順義是郊區，這麼多年就沒什麼成功的大型購物中心；二來後沙峪雖然有中央別墅區的光環，但另一方面，也是個低密度居住區，這就意味著消費者流量不夠。何況，祥雲國際社區住宅售完的開始幾年，小區裡的人很少，非常冷清，因為很多業主都是多套房，平時並不住在這裡。
中糧地產也算是個挺奇怪的開發商，作為一個農業大央企的下屬地產公司，竟然在商業地產上如此成功，成為了一個商業地產運營的專家。不僅成功推出了中糧祥雲小鎮，其實還有更為成功的大悅城。2017年，朝陽大悅城和西單大悅城雙雙位列中國商場銷售額的前二十名。
可能正是因為中糧有了運作大悅城的成功經驗，祥雲小鎮才得以複製了成功。
祥雲小鎮整體商業體量達20萬平方米，分為南北兩區，北區於2014年10月16日開業，南區於2016年5月15日開業。與傳統購物中心不同的是，祥雲小鎮首創了“城市微度假”理念，營造出了“商業場景與微度假場景”全融合街區空間，讓消費者擁有度假般的購物體驗。祥雲小鎮的定位是‘國際化、高品質、漫生活、情感圈’。從2014年年底開業以後，發展到今天，每到週末，進入祥雲小鎮的道路都被擁堵得水洩不通。祥雲小鎮開業之後的期間，也對應著祥雲國際居住區的房價大幅跑贏北京平均房價的時間段。
我們在中糧祥雲看了6套房子，發現了這個小區典型的住戶包括：
- 小孩在國際學校上學的家庭
- 使館區工作的老外
- 把這裡當成第二居所的富人
後沙峪這個地段，並不缺乏富人。但是以前這些富人，都散落在各個別墅區和高端公寓了。中糧祥雲小鎮的成功運作，吸引和聚集了相當多的富人居住在祥雲國際居住區裡。富裕群體對於生活便利和生活品質是有要求的，而祥雲小鎮確實能夠提供這種價值。我們看到的結果不僅是房價漲得快，租金也是非常高。鏈家上的成交記錄顯示，中糧祥雲的兩居，能租到11500~12000元/月。這個租金，甚至比城區的絕大部分區域都要高。高租金也說明了其高房價並非都是泡沫，而是有堅實的基礎的。
結語
中糧祥雲小鎮給了我們一個很好的案例，說明成功的商業環境，也會大幅促進房價的上漲。北京是不缺乏富裕人群的，只要住宅小區周邊有足夠優質的配套，無論是學區，產業還是商業環境，任何一種，都能吸引富裕人群在這樣的住宅小區置業，也就會拉動房價的上漲。
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