最近一段时间，关注二手房的朋友会发现，中介朋友圈里降价房源变多了，推销电话变多了。虽然还没到去年下半年那种惨淡，但这些细微的细节传达给我们的是：
二手房降价，起风了。
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华润凯旋门挂牌降价60万
一个很明显的例子，安居客上华润凯旋门的一套大平层打出的介绍是：层高3.3米，毛坯新房，降价60万急卖。
我差不多听到了凯旋门业主心碎的声音。说好的业主房价管理委员会呢？小区均价2.7万+/㎡，为什么只挂2.4万/㎡？这么干，其他业主的资产也在消耗啊……
但，最坚固的堡垒往往是从内部开始破碎的。
华润凯旋门目前的二手房均价是2.74万/㎡，但内部有分级。70年小公寓挂牌价一般在2.5万-2.8万/㎡之间；135㎡以下的高层挂牌价最高，突破3万/㎡也很常见；150㎡以上价格略低一些，毛坯基本在2.6万/㎡-2.7万/㎡区间上下浮动。
安居客挂的这套房面积199㎡，总价479万，单价2.4万/㎡。说降价60万有“标题党”的嫌疑，但也确确实实比平均挂牌价低了将近2000元/㎡，总价低了30多万。
其实不光是华润凯旋门，在二手房网站搜关键词“降价”，房源清单几十页都拉不完；在中介朋友圈翻一翻，各种潜伏的低价房都开始露头了。
— NO.2 —
真实二手房现状起底
截止到目前为止，9月份的归总数据还没有出来，但一些信息已经浮出水面。
1、9月份统计的实时数据，合肥全市二手房均价目前是14498元/㎡，比8月份环比涨了22元/㎡。
价格没跌，但成交量有萎缩的趋势。
举两个例子，我认识一个网友，8月份挂的园上园的房子，90多平的装修三房，中间楼层，挂牌价1.5万/㎡。价格不低，但一个多月没有一组带看也实在说不过去。
今天返程和楼下的中介闲聊，7月份在他手上望湖城和马鞍山路板块成交了4套，但这个月到现在只卖了一套，这个现象在他们门店不止他一个。
2、大环境在降温，倒逼房主开始下调预期。一些前期溢价严重的二手房开始回归正常的价值轨道。
蓝鼎星河府，小区均价1.69万/㎡，有房源挂牌1.4万+/㎡出手。
安粮城市广场的装修70年小公寓，50中南区和稻香村小学，1.3万/㎡就能买到。
3、部分银行对二手房实施的政策是：首付比例不低于5成，其他商业银行有跟进的趋势。
相比之下，市区限价盘的套路是主动降低门槛，3成首付云谷、贡院都能买到。加上大部分人还是更愿意买新房，很大一部分刚需宁愿先在新房市场碰运气，二手房成了第二选择。
根据近期房企大鳄的表现来看，万科已经定下了未来三年“活下去”的目标，宇宙房企全省范围打折优惠，合肥某豪宅降价7000元/㎡的消息，已经传遍了大街小巷。
开发商在力保现金流，市场大环境在降温，如果二手房成交量下行是第一步，那么价格下调就是随时可能出现的第二步。
— NO.3 —
二手房现在应该怎么处理
1、买二手房的话，建议把学区和地铁放在考虑因素的前两位。学区房和地铁房也是目前市场中最保值的资产，这两个抗跌的硬通货，至少要买一样。
2、除了部分挂学区的需求，优先买新区、买次新房。打个比方，现在政务区2.5万+/㎡和滨湖2万/㎡的二手次新房，涨价的空间大概率是滨湖更大，高处不胜寒的道理我们都懂。
3、能买三房不要买两房，这一点新房二手房是通用的。中介都会口吐莲花：先买个小两房过渡，以后再换。等到再换的时候，你就会发现，两房和三房的流通性根本不是一个量级。
并且，现在房价这么高，以后还会更高，极大压缩了换房的机会。都说过渡，谁知道过渡的时间是多长呢？
4、市区没学区的老破小建议可以开始处理了，现在还在相对的高位。老房子的成交周期较长，应该提早布局。
拖得时间越长，房龄越大，越不好出手，没有学区就不必寄希望于再次大涨。卖掉再买新区的新房，是合乎情理的选择。
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