2018-10-11 09:03 | 中國證券報
房地產業步入調整期，國企轉讓房地產項目開始激增。中國證券報記者獨家獲悉，前8個月，北交所共成交房地產企業國有產權轉讓項目68宗，同比增長44.68%；成交金額260.43億元，同比增長15.67%。業內人士表示，隨著“房住不炒”理念的施行，房地產市場將面臨大調整格局。國企強調聚焦主業，嚴控非主業投資亦是大勢所趨。在去槓桿減負債、國企改革加速的當下，國企地產板塊分拆重組將提速，股權轉讓和合作開發、混改等模式將帶來新機遇。
國企加速剝離房地產業務
北交所信息顯示，1-8月，在北交所成交的68宗房地產企業國有產權轉讓項目中，央企有38項，成交金額為130.34億元。例如，大唐集團通過北交所公開轉讓重慶渝能產業集團100%股權，該項目掛牌價格為21.52億元，最終以33.04億元成交，項目溢價11.52億元，溢價率達53.5%。航天科技旗下航天置業轉讓北京航天恆潤置業22.60%股權；華僑城轉讓深圳市康僑佳城置業投資有限公司30%股權；中航國際控股公司轉讓中航萬科有限公司60%股權；中國冶金地質總局山東局轉讓山東正元置業有限責任公司100%股權及5315.57萬元債權等。
日前，中航工業集團旗下成都聚錦商貿有限公司100%股權及6.57億元債權在北交所掛牌轉讓，轉讓底價為18.02億元，該標的企業主要從事房地產開發經營等業務，控股股東為航空工業旗下北京瑞賽科技有限公司，持股比例為80%，剩餘股份為航空工業旗下成都中航瑞賽置業所持有。
成都中航瑞賽置業公司控股股東中航國際控股公告表示，出售該企業可回籠資金，有利於優化資源配置，從而進一步退出住宅地產開發業務，聚焦主業，提升集團業績。
同時，地方國企正密集剝離地產業務。近日，重慶長航旗下地產公司持有的重慶恆春置業有限公司45%股權及62383萬元債權在重慶聯合產權交易所公開掛牌轉讓。至此，重慶長航將逐步退出房地產市場。2017年以來，已有十多家重慶市屬重點企業陸續將旗下房地產子公司掛牌出售。
浙江省國資委旗下房地產上市公司嘉凱城9月29日發佈的公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低於審計淨資產3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓位於杭州、諸暨、重慶以及張家港四地的5個房地產資產包。此次轉讓房產項目資產包後，嘉凱城將不再持有上述五家公司股權。
此前，以浙江廣廈、杭鋼集團為代表的浙江省屬企業也紛紛轉讓房地產項目。
兩因素推動國企“退房”
中原地產首席分析師張大偉認為，隨著樓市調控持續加碼、信貸收緊，房地產市場出現高位回落現象，但這並非是國企剝離房地產業主要原因。從上述案例看，剝離房地產業務的央企以及國企大部分都是以非房地產為主業的企業，這些企業加速退出房地產市場，與監管層此前的“退房令”以及當前的國企資產整合和混改推進有關。以房地產為主營業務的央企如保利、華僑城等，做大做強主業仍是發展目標，仍在市場上攻城略地。
中原地產研究中心數據顯示，2018年以來，全國住宅類土地出讓單宗地塊總價超過34.5億元的地塊合計50宗，國企或國資大股東企業拍得地塊為31宗，佔比達62%，此前基本在40%左右。50宗住宅高總價地塊合計金額為2384.48億，其中國資佔比達67.3%。保利、華僑城、招商局地產、中海地產等仍是拿地主力軍。尤其是保利，1-9月共拿地面積1482萬平方米，拿地金額共869億元，排名第三。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，從目前各地國企“退房”角度看，有兩種力量在推動。一種是外部的，即去槓桿、國企改革推動；另一種是內部的，即目前房企普遍遭遇“錢荒”，資金壓力大，一些企業有融資或變現需求。預計到四季度，若房企資金回籠效果好，再加上改革提速等因素，民企參與國企混改和併購重組等都會有較好機會。
地產業務板塊重組大勢所趨
事實上，突出主業、開展併購重組和專業化整合已成為目前國企重組重要內容。
對於央企的房地產板塊，早在8年前，國資委曾下達“退房令”，要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，只留16家主業為地產的央企。2011年又新增5家，共21家央企獲得房地產經營資格。
中國企業研究院執行院長李錦表示，中國房地產業“黃金十年”已過去，存量時代已來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，也將面臨大調整的格局，不斷尋找差異化將成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資優勢還在，但隨著“房住不炒”理念的施行，在去槓桿減負債、國企改革加速的當下，國企地產板塊資源整合已是大勢所趨，轉型創新也已迫在眉睫，非地產主營業務國企分拆重組將提速。目前，保利、招商和中海等第一梯隊企業重組已基本完成，中糧、中交建等地產板塊整合蓄勢待發。
市場人士表示，在新的發展階段，大型房企通過併購加速獲取資源；非房地產主業國企通過出售房地產業務股權，回籠資金，迴歸主業；中小型房企加速轉型。房地產開發企業分化進一步加劇。房地產行業將呈強者恆強態勢，併購重組將增多，出現很多新現象和新機遇，尤其是房地產市場中的股權轉讓、合作開發、混改等模式。
（原標題《密集轉讓房地產項目 國企地產業務板塊分拆重組或提速》，原作者劉麗靚。編輯盧一）
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