粵港澳大灣區是指由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州等九市組成的城市群，是國家建設世界級城市群和參與國際競爭的重要空間載體，其長期持續發展獲得政府的高度重視。此區域的房地產行業亦將迎來巨大的挑戰和機遇，這也是恆創集團選擇紮根於此、深耕於此的原因。
近日，中國財富管理行業垂直自媒體「顧問雲」，派出「中外獨立三方財富管理行業實務分析項目組」，對恆創集團的聯合創始人伍耀宗進行了專訪，針對恆創集團的發展現狀、行業趨勢以及公司未來規劃展開交流。
/ 對話 /
顧問雲：可否介紹一下恆創集團目前的發展規模？
伍耀宗：恆創集團創始於2016年，正式成立於2017年10月。公司目前主要投資的區域是粵港澳大灣區，專注於住宅類、公寓類、商戶裙樓等不動產項目的併購、物業升級改造、項目整體收購等業務。
恆創集團擁有私募基金管理人牌照，核心投資團隊有20多年的不動產投資運營經驗。目前公司的合作對象有萬科、恆大、碧桂園等等，同時與招商銀行、交通銀行、國泰君安等國內銀行券商機構都保持有密切合作。
恆創集團投資併成功退出的項目資金規模超過3億人民幣，退出市值超過20億。
顧問雲：恆創集團的房地產項目的投資期限大概在什麼範圍？收益情況怎麼樣？
伍耀宗：我們現時參與的房地產項目，多數處於現房上市前的階段，所以基金由投入到退出完成，只需不到兩年時間。
我們秉承和投資者分享大灣區發展紅利的理念，通過交易架構設計，在確保有一定基礎收益的前提下，將項目超額利潤與投資者共同分成。這也是恆創新型房地產股權投資和傳統房地產基金的明顯區別和優勢所在，很好地填補市場上短期股權類投資的空缺。我們項目平均IRR超過50%。
顧問雲： 恆創集團的資金來源有哪些渠道？
伍耀宗：我們的資金來源主要為長期戰略合作的專業第三方財富管理機構和超高淨值的個人投資者。
顧問雲：您覺得不動產投資的主要風險來自於哪幾方面？恆創是如何做風控的？
伍耀宗：不動產投資的風險可以分為系統性風險和項目自身風險。
系統性風險主要包括兩類，第一類是政策風險，例如政策調控房產的開發、交易、流通，目的是抑制房價過快增長；第二類是經濟下行風險，造成市場的投資意願降低，房地產業也會受到影響。
面對系統性風險，基金管理人必須具備前瞻性，及時調整投資方向。例如現階段介入長租公寓、養老地產、物流地產等新型房地產投資。突破創新是現代房地產投資面臨的挑戰。
對於項目自身的風險，良好的風控措施是非常必要的。我們的風控主要關注以下幾點：
首先在項目篩選上，恆創嚴格按照多重風控的原則，每面對一個擬投項目，我們都會從市場分析、財務審計、法務調查去判斷整個項目的風險性；
其次，我們會對現金流嚴格把控。項目回款優先保障投資者的本金和收益；
最後，我們會與項目方簽訂協議，直接持有等值甚至超值的房產資產，如出現投資風險，可以通過即時處置持有資產，優先保障投資者的利益。
顧問雲：恆創集團的企業文化應該如何描述？
伍耀宗：我們非常注重企業文化的培養。恆創的名字取自於“日升月恆，創展未來”，我們的願景是成為行業領先的國際化的投資集團。我們的價值觀總結來說是——成就、分享、回報，敦行致遠、行而有恆。我們的使命是以卓越的真知推動中國資本市場的發展。
顧問雲：您對於當前的房地產政策及行業未來的發展有何看法？
伍耀宗：我們應該嘗試從政府的城市規劃去解讀房地產行業的投資機會。
從新中國的發展歷史來看，每個時期都有一個發展的標杆，比如改革開放時期的深圳、90年代的上海陸家嘴，到現在粵港澳大灣區，是中國想參與世界超級城市群的物理空間和經濟載體。政策資源會向灣區集中，通過產業結構調整和產業升級，低效過剩的產能和人力將會撤離，高效先進的產能和人才將會進入。
具體體現在灣區的教育、醫療、就業和社會服務資源高度集中，會吸引大量的高端人才流入，所以我們認為，未來將會湧現出很多新型的房地產投資機遇，而我們會把這些機遇帶給投資者，共同分享灣區經濟發展的紅利。
顧問雲：您覺得政策的導向是否會影響恆創集團業務的開展？
伍耀宗：政策的導向一直是恆創投資策略的重要組成部分，我們的投資理念是為社會提供新的價值，實現城市更新，改善大眾的住房條件，建立和諧社會關係。例如我們正在致力長租公寓投資開發，為中下階層解決住房難的痛點。
顧問雲：恆創集團在接下來幾年有何發展規劃？
伍耀宗：未來一到兩年，恆創會繼續夯實不動產基金業務，持續發展、精益求精。不斷創新不動產的投資模式，引領不動產私募股權基金的新方向。
人物剪影
伍耀宗，恆創集團聯合創始人
武漢大學工商管理與建築工程雙學士，中山大學嶺南學院金融系碩士。國家註冊高級理財規劃師，註冊財富管理師，私募基金管理人。曾任世界500強金融集團營銷高管，帶領600人團隊創年度標準保費突破1億元。曾任國有商業銀行公司業務部負責人，累計涉及房地產企業客戶融資金額超過30億元。擁有豐富的金融業與房地產業經驗和資源，是房地產業收益權私募投資的發起人。
北京牛投邦科技諮詢有限公司
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