粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群，是国家建设世界级城市群和参与国际竞争的重要空间载体，其长期持续发展获得政府的高度重视。此区域的房地产行业亦将迎来巨大的挑战和机遇，这也是恒创集团选择扎根于此、深耕于此的原因。
近日，中国财富管理行业垂直自媒体「顾问云」，派出「中外独立三方财富管理行业实务分析项目组」，对恒创集团的联合创始人伍耀宗进行了专访，针对恒创集团的发展现状、行业趋势以及公司未来规划展开交流。
/ 对话 /
顾问云：可否介绍一下恒创集团目前的发展规模？
伍耀宗：恒创集团创始于2016年，正式成立于2017年10月。公司目前主要投资的区域是粤港澳大湾区，专注于住宅类、公寓类、商户裙楼等不动产项目的并购、物业升级改造、项目整体收购等业务。
恒创集团拥有私募基金管理人牌照，核心投资团队有20多年的不动产投资运营经验。目前公司的合作对象有万科、恒大、碧桂园等等，同时与招商银行、交通银行、国泰君安等国内银行券商机构都保持有密切合作。
恒创集团投资并成功退出的项目资金规模超过3亿人民币，退出市值超过20亿。
顾问云：恒创集团的房地产项目的投资期限大概在什么范围？收益情况怎么样？
伍耀宗：我们现时参与的房地产项目，多数处于现房上市前的阶段，所以基金由投入到退出完成，只需不到两年时间。
我们秉承和投资者分享大湾区发展红利的理念，通过交易架构设计，在确保有一定基础收益的前提下，将项目超额利润与投资者共同分成。这也是恒创新型房地产股权投资和传统房地产基金的明显区别和优势所在，很好地填补市场上短期股权类投资的空缺。我们项目平均IRR超过50%。
顾问云： 恒创集团的资金来源有哪些渠道？
伍耀宗：我们的资金来源主要为长期战略合作的专业第三方财富管理机构和超高净值的个人投资者。
顾问云：您觉得不动产投资的主要风险来自于哪几方面？恒创是如何做风控的？
伍耀宗：不动产投资的风险可以分为系统性风险和项目自身风险。
系统性风险主要包括两类，第一类是政策风险，例如政策调控房产的开发、交易、流通，目的是抑制房价过快增长；第二类是经济下行风险，造成市场的投资意愿降低，房地产业也会受到影响。
面对系统性风险，基金管理人必须具备前瞻性，及时调整投资方向。例如现阶段介入长租公寓、养老地产、物流地产等新型房地产投资。突破创新是现代房地产投资面临的挑战。
对于项目自身的风险，良好的风控措施是非常必要的。我们的风控主要关注以下几点：
首先在项目筛选上，恒创严格按照多重风控的原则，每面对一个拟投项目，我们都会从市场分析、财务审计、法务调查去判断整个项目的风险性；
其次，我们会对现金流严格把控。项目回款优先保障投资者的本金和收益；
最后，我们会与项目方签订协议，直接持有等值甚至超值的房产资产，如出现投资风险，可以通过即时处置持有资产，优先保障投资者的利益。
顾问云：恒创集团的企业文化应该如何描述？
伍耀宗：我们非常注重企业文化的培养。恒创的名字取自于“日升月恒，创展未来”，我们的愿景是成为行业领先的国际化的投资集团。我们的价值观总结来说是——成就、分享、回报，敦行致远、行而有恒。我们的使命是以卓越的真知推动中国资本市场的发展。
顾问云：您对于当前的房地产政策及行业未来的发展有何看法？
伍耀宗：我们应该尝试从政府的城市规划去解读房地产行业的投资机会。
从新中国的发展历史来看，每个时期都有一个发展的标杆，比如改革开放时期的深圳、90年代的上海陆家嘴，到现在粤港澳大湾区，是中国想参与世界超级城市群的物理空间和经济载体。政策资源会向湾区集中，通过产业结构调整和产业升级，低效过剩的产能和人力将会撤离，高效先进的产能和人才将会进入。
具体体现在湾区的教育、医疗、就业和社会服务资源高度集中，会吸引大量的高端人才流入，所以我们认为，未来将会涌现出很多新型的房地产投资机遇，而我们会把这些机遇带给投资者，共同分享湾区经济发展的红利。
顾问云：您觉得政策的导向是否会影响恒创集团业务的开展？
伍耀宗：政策的导向一直是恒创投资策略的重要组成部分，我们的投资理念是为社会提供新的价值，实现城市更新，改善大众的住房条件，建立和谐社会关系。例如我们正在致力长租公寓投资开发，为中下阶层解决住房难的痛点。
顾问云：恒创集团在接下来几年有何发展规划？
伍耀宗：未来一到两年，恒创会继续夯实不动产基金业务，持续发展、精益求精。不断创新不动产的投资模式，引领不动产私募股权基金的新方向。
人物剪影
伍耀宗，恒创集团联合创始人
武汉大学工商管理与建筑工程双学士，中山大学岭南学院金融系硕士。国家注册高级理财规划师，注册财富管理师，私募基金管理人。曾任世界500强金融集团营销高管，带领600人团队创年度标准保费突破1亿元。曾任国有商业银行公司业务部负责人，累计涉及房地产企业客户融资金额超过30亿元。拥有丰富的金融业与房地产业经验和资源，是房地产业收益权私募投资的发起人。
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