樓市雖然瘋狂，但是一直有人為了平息它而努力
又是一年國慶將至，每一年的這個時候都是全國樓市最為熱鬧的時間點。
炎熱的夏天過去，來到了一年中最後的一個季度，各個開發商為了招攬因為天氣涼爽而再次開始看房的購房者們，也為了衝擊本年度的銷售額，紛紛開始了明裡暗裡的競爭和促銷調價，這就是“金九銀十”。
同樣，由於市場的火熱，這個時候也是政府發佈樓市調控政策的高發時間點。比如，2017年9月份樓市政策發佈密集，單月合計多達45個城市發佈了有關房地產內容政策52次，成為歷史上最為密集的調控政策期之一。因此每到9月月底，也是房產媒體們神經緊繃的時候。
今天我們為大家簡單回顧一下，昆明從去年十月份至今，這一年主要的調控政策以及市場走向。
2017.10.11
呈貢限售 只是昆明樓市的一次微調
3000元到10000元，這是呈貢近幾年的房價走勢。去年呈貢房價一路高歌,許多樓盤房價翻了一番,漲幅可能觸及政府“紅線”。自地鐵高鐵開通之後,呈貢成為昆明“寶地”,備受購房者青睞,導致呈貢區域價值快速攀升。
為此，去年10月12日，昆明市人民政府辦公廳發佈了關於促進房地產市場平穩健康發展的通知
宣佈自即日起在呈貢開始實施新購住房取得不動產證滿2年才能上市交易的限售政策，同時調整公積金貸款受理條件，將繳存年限從滿6個月延長到了滿12個月才可申請公積金貸款。
此次調控措施直指呈貢，意在遏制炒房行為，確切的說是短期投機者。
取得不動產權屬證書滿2年方可上市交易一定程度上抑制了部分炒房者。同時保證了市場穩定，從長期上並沒有影響呈貢房地產的發展，甚至可以說反而給到呈貢新區更為充裕的發展時間。此外，本次調控另一個讓一個較為關注的點便是對公積金貸款受理條件進行了調整，不過據小編所瞭解，這次調整也同樣未對市場造成什麼太大的影響。
因此，去年10月份的這次調整，只是對昆明樓市的一次微調，對呈貢的限售是一次對市場的矯正和保護，整體來說力度不大，畢竟在交易稅費來看，未滿兩年的房子本身就缺乏市場競爭力。
2018.3
史上最嚴“昆十條”+ 商貸二套房首付調整
今年年初，由於房價多達20月的連漲等因素，住建部對昆明進行了約談。作為回應，3月1日昆明市政府辦公廳發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，通知共10條內容，被業內稱作史上最嚴的“昆十條”，其中最重要的是調整新建商品住宅限售政策，昆明主城二環以內區域以及南市區實施3年限售政策。此外，“昆十條”新政中還包含完善差別化信貸政策、公積金政策、預售環節土地抵押管理、限價商品房、培育租賃市場等內容。
在這十條中，與購房者最為相關的便是以下兩條
（1）昆明主城限售
主城二環路以內，呈貢新區以及船房河、廣福路、彩雲路、鮮花大道至滇池圍合區域內，購買的新建商品住宅需取得不動產權屬證書滿三年方可上市交易。
這項政策是對去年呈貢限售政策的一個在空間範圍和限售時間上擴展，3年限售相比於2年限售有了本質性的改變，市場上二手房源減少，導致了當時一段時間內二手房價的補漲，和新房市場短暫的冷卻
。不少二手房交易由於房價上漲和新政的影響在進行到一半的時候遭到了房主的毀約。（2）公積金貸款政策再次收緊
住房公積金貸款最高額度由“單職工繳存家庭40萬元，雙職工繳存家庭80萬元”下調為“單職工繳存家庭30萬元，雙職工繳存家庭50萬元”
設置住房公積金個人住房貸款輪候期，輪候期為兩年（即繳存人上一筆公積金貸款還清後，兩年內不再受理公積金貸款申請）
調整公積金首付款比例。對繳存職工家庭首次使用住房公積金個人貸款購買住宅的，原則上最低首付比例為20%；對再次申請使用住房公積金個人貸款購買住宅的（含原有一套住房貸款已結清），最低首付款比例不低於50%，貸款利率不得低於同期首套住宅的住房公積金個人貸款利率的1.1倍。
在上一次對貸款資格的調整之後，本次“昆十條”又下調了最高貸款額度，增加了輪候期並調整首付款比例。帶來的影響是在昆明使用公積金貸款的難度上升，越來越多的人選用了純商貸或者混合貸（在開發商接受的情況下，在我們之前的調查中，許多樓盤對純公積金貸款或者混合貸的支持度很低。）同時，一定程度上遏制了公積金炒房的現象。
在“昆十條”的發佈的第二天，當眾多人還沒回過神來時，商業性個人住房貸款又出新規，對昆明主城五區和三個國家級開發區的差別化住房信貸政策做了重大調整：
首次購房首付20%不變
二套房首付上調至45%
三套房暫停商貸
已受理的商貸申請不變
這項調整的發佈，對於當時市場的影響可能比“昆十條”更加明顯，許多非首套房購房人由於首付款的大幅度變化而暫時擱置了購房計劃，前文中提到的三月份部分樓盤新房的冷清也與此項政策有著一定的關係。
2018.7.1
昆明祭出“限售+限價”大招
至此，昆明在幾個月中接連發布並擴展了限售政策，調整了公積金和商業貸款，可謂把大多數“溫和”的樓市調控政策都使用了。
可惜，炒房得到了一定程度上的遏制但難有本質上的改變。不少購房者湧向二環外的非限售區域，當地土拍市場也依然屢屢出現高溢價地塊成交，5月份，住建部再次約談昆明，6月21日，央視以《昆明貴陽：樓市發燒的背後》為題，報道了昆明和貴陽兩座城市房價不斷上漲的問題，直指昆明部分當地樓盤外地購房者佔比過高是房價不斷上漲的根源。
在多重壓力之下，“限購+限價”大招終於被祭出。
其中，這次新政的核心，是下面兩條
（1）直擊要害，外省人限購一套
暫停向在昆明市主城五區（包括三個國家級開發區）已經擁有1套及以上住房的非雲南戶籍人士銷售新建商品房，而未滿18週歲的非雲南戶籍人士無論是否在昆明上述區域有住房，均不得購買。年滿18歲的非雲南戶籍人士，如果在限購區域沒有住房，則可以在昆明限購區域內購買一套住房。
（2）嚴控房價，半年最多漲價6%
新建商品住房在申請預售證的同時，應申報預售價格，而預售價格應參照同區域、同項目、同類型、同品質的新建商品房的合同備案價確定。在實際銷售時，實際售價不能高於預售價，而且預售價半年才能調整一次，一年內上浮不得超過6%。
這兩項調控剛剛出臺的時候，曾被戲稱為“搶人式限購”，為此我們還專門撰文吐槽過。 不過，在此後的近三個月的時間裡，昆明樓市整體上真的進入了相對理性和平淡的一段時間。7、8月份預售證下發減少，日光盤也幾近消失，城五區土拍市場溢價率持續走低，每月新房環比漲幅逐漸脫離了全國前列。
無論是因為全國房地產市場降溫還是當地政策遏制，昆明房地產市場都確確實實從“熊孩子”向“乖寶寶”變化，外地購房者退去，本地購房者謹慎，我們的特價房群中群友踩盤表示，售樓處人流量明顯減少。可見調控起到了較為明顯的作用。
以上便是自去年9月份至今，昆明樓市較為重要三次調控，你對這些調控有什麼看法？未來昆明樓市會有怎樣的發展？今年的十一國慶，會不會有針對“二手房”的調控政策出現？歡迎大家在下面留言！
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