從門庭若市到門可羅雀，從千人搖號搶房到無人問津，只用了不到半年的時間。被大多數人認定堅挺的一手房價，也已經開始出現鬆動的跡象。
然而，降價始終是開發商最後的選擇，按照過去經驗，只要房價出現下調現象，前期購房者就開始所謂的降價維權。
萬科近兩日在深圳舉辦秋季例會，會場屏幕與側牆上“活下去”的字樣引人注目。有微博網友評論，房地產企業巨頭萬科的這例會標語讓同行看了會瑟瑟發抖。
樓市驚現尷尬一幕：
近500套房子開盤，0人購買！
極具戲劇性的西安樓市，從巔峰到低谷，只用了不到半年。
2018年4月29日，乍暖還寒的西安街頭流動著兩波躁熱的人群，他們浩浩蕩蕩地分別奔赴位於西安與咸陽接壤處後衛寨附近的恆大都市廣場1號樓和位於西安市長安區韋曲十字商圈的融創天朗南長安街1號，準備搖號搶房。
前者248套房，中籤率不足1/10，後者推出的700套房，有5000多人參與搖號。
那幾個月裡，西安在搖號、限價與幾乎零門檻的落戶新政推動下，盡情享受著樓市饕餮盛宴，成為全國關注的焦點，彷彿回到了盛唐。然而，好景不長。
5個月後的9月27日，在距離上一次5000人搶房的融創天郎南長安街1號7.6公里的雁塔區三迪曲江香頌楓丹，推出了473套新房源，不同的是，這次僅18人登記購買，而經過現場核驗通過的家庭卻只有零個，最終近500套新房無一人購買。
創下了西安房地產市場2015年下半年以來，項目無一人購買的紀錄。
同一天，位於西安未央區的世茂璀璨傾城也推出了297套新房源，結果同樣慘淡，僅兩個家庭通過最終核驗。
從門庭若市到門可羅雀，從千人搖號搶房到無人問津，只用了不到半年的時間。與西安這座千年古都本身的文化激情相比，西安樓市潮水退去的速度快得驚人。放眼全國，沒有一個城市有這般戲劇性。
杭州二手房最高降幅36%
無獨有偶，據《錢江晚報》報道，杭州市區（含富陽不含臨安）二手房成交量為2718套，環比8月下降了32%，成交量大概率將創6個月來新低。
隨著成交量跌入谷底，二手房價格也開始鬆動。大部分板塊二手房成交價平均下跌幅度在5%～10%左右，個別小區甚至超過30%。
開發商想出貨，購房者在觀望，二手房價在下滑，被大多數人認定堅挺的一手房價，也已經開始出現鬆動的跡象。
這次不是在其他城市，而是在杭州。
據《錢江晚報》報道，在餘杭區臨平，年份較老的二手房價格大約在2萬元/平方米左右，與6月相比，下降了大約2000元~3000元/平方米；而次新房價格約在2.5萬元/平方米左右，下降了約1000元～2000元/平方米。就整個臨平區域來說，降價幅度已然接近了10%。
而在江乾區的景芳區域，自6月以來，二手房的單價下降了約3000元/平方米，目前普遍價格在3.8萬元/平方米左右，降幅約7%。
在餘杭區的閒林，個別小區的表現更是讓人大跌眼鏡，例如，從透明售房網公佈的數據來看，新時代城市家園小區8月簽約均價環比7月下降了36%。
前8個月土地流拍807宗
2018年的全國土地大量流拍，這是過去多少年很難見到的。
北京300公里外的石家莊，280畝普通宅地正在等待競拍人。最終因無人報價，這場9月17日的公開出讓活動只能叫停。
中國指數研究院數據顯示，截至2018年8月底，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。
整體看來，2018 年土地流拍現象較前兩年明顯增加，單月流拍建築面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬平方米，土地流拍節奏不斷加快。對比市場推出的總建築面積，流拍率自二季度以來不斷攀升，8月數值已達 7.05%，創月度流拍率紀錄。
三四線城市仍為土地流拍事件高發區域，但下半年以來佔比有所下降，二線城市佔比逐漸上升。統計年內流拍土地規模排名前 20 的城市中，二線城市達8家，而且排名前四位的太原、阜陽、天津、合肥中，有三地為二線城市。18 月，二線城市平均流拍率為 5.12%，平均溢價率 17.37%，而三四線城市流拍率僅 3.98%，平均溢價率更是比二線城市高出 12 個百分點。
但前8月，房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%，流拍的同時，開發商仍在大舉拿地。
業內專家接受記者採訪時稱，關鍵要看市場的結構。很多城市雖然流拍數量多，但成交量也還是大的，換而言之，主要是供地節奏在加快。但房企在新環境下變得更加謹慎。
除此，現金流是房企殺手，回款慢、融資難，還債高峰期到來。數據顯示，自2018下半年到2021年房企有息負債集中到期，規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以後到期的總規模0.9萬億元。
同時，房企在銷售端又遭遇史上更嚴厲的“限購、限價、限籤”，直接導致房企經營現金流回款慢，回款少。接下來，房企將整體處於“頻還債，融資少，回款少”的尷尬局面。
多地打折降價，
還有開發商送寶馬！
樓市降溫的情況，在其他熱點城市也能見到。
據《經濟參考報》報道，中秋小長假前兩日，北京新建商品住宅簽約180套，二手房62套，與7至8月平均水平基本持平。較2016年同期的422套和280套，分別同比下降57%和78%。
在廣州，小長假前兩日簽約1871套，較全月來看，處於平均水平。中原地產首席分析師張大偉表示，2018年“金九”樓市未現，樓市降溫已經來臨。
在深圳，兩個多月前，華潤城三期的熱銷曾經轟動全國，認籌之時，買房者排隊離婚驗資，6776人搶購741套房。但9月中旬，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者走訪了深圳十餘個樓盤發現，看房的人數寥寥，多數樓盤均只有三五組客戶。
市場趨冷，為了回籠資金，深圳的開發商紛紛祭出各式招數，一些地理位置並非十分優越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。
以大鵬新區一個住宅樓盤為例，不僅價格較之前有所下調，也同時推出了分期首付為客戶墊資——首期付完一成，其餘兩成在一年內付清，付清後就可以完成網籤。
在上海，有新樓盤不僅打折優惠，還送寶馬。某樓盤的置業顧問告訴記者，89平的戶型能享受寶馬X1或3系的零元購，也就是送一輛寶馬車給你，如果你不想要車還可以折現，大概能抵22萬元左右的房款，抵扣完後，單價也只有31000多元/平方米。
降價是壞選擇
已有開發商“降配”銷售
“2008年，2011年，2014年，全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象，只要房價出現下調現象，前期購房者就開始所謂的降價維權。”
降價“維權”的現象時有出現，其中以2011年最為典型。
公開信息顯示，從2011年9月開始，北京、上海、南京、寧波等地不斷出現降價維權現象，萬科、龍湖、合生等多個企業旗下項目的售樓處被砸毀，部分項目的業主還與保安發生肢體衝突。
今年的市場形勢，被認為與上述三年有著類似之處。在曠日持久的調控下，開發商對現金流和回款率的要求越來越高，降價走量成為一種可行的選擇。
但有房企人士近日向21世紀經濟報道表示，“直接降價”通常是企業最後的選擇。因為多年的操盤經驗告訴房企，直接降價通常會引發類似的糾紛。
“如果不得已要進行調整時，最先選擇是‘降配’。”
該人士說，“降配”是指在不調整價格的基礎上，對裝修、綠化等配套設施的標準進行下調，從而彌補利潤率的損失。
在“降配”的同時，有些項目還會變相降價，比如，減少贈送面積、提高車位價格、提高精裝修價格等等。這些做法同樣能夠達到彌補利潤率的目的。首次開盤的項目則可以選擇低開（低價開盤），或價格優惠策略等。近期的價格優惠策略，大多發生在首次開盤的項目中。
該人士表示，選擇直接降價，通常意味著項目已經“別無選擇”，這是一個“既損失利潤、又損失口碑”的做法。
部分三四線房價
極有可能回調
但隨著調控政策的下沉，一些前期房價上漲過快的三四線城市，情況則不容樂觀。
歐陽捷表示，房價上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市，未來極有可能出現價格回調。他指出一個現象，在很多省份，低能級、低等級城市的房價高於高能級、高等級城市，簡言之，縣城房價接近或超過省會城市。
歐陽捷表示，今年9月浙江義烏市二手房均價 21519 元/m2，同比上漲17.25%，環比也在上漲，這一價格已經高於很多中西部的省會城市。與此同時，河北多地房價高於石家莊市；江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價均已接近其省會城市。
前述房企人士也表示，三四線城市的市場容量本身就不大，並在此前的週期中釋放殆盡，若棚改貨幣化大幅回潮，這些城市的需求規模和購買力都會受到影響，出現價格下調也就不意外。
過去3年，全國房價普遍上漲，投資投機需求有所抬頭，很多需求還使用了較高的槓桿。無論此輪價格調整會否蔓延，市場參與者都應該增強風險意識，因為隨著樓市調控的常態化，只漲不跌的樓市博傻時代已經過去。
來源：21財聞匯、時代週報、每日經濟新聞、財經觀潮、21世紀經濟報道記者、價值線
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