Golden Quote

銀行發力個人房貸可能有很多種原因，但不管怎樣都說明，我國的個人房貸仍然是銀行未來個人業務發展的重點，對老百姓住房剛需也有很好的支持作用。但同時，未來隨著我國房地產政策的調控力度加大，個人房貸仍然存在著較大的不確定性。

——王玉珍

據相關報道，今年上半年上市銀行涉房貸款仍然發力：截至今年6月末，26家A股上市銀行涉房貸款餘額合計25.92萬億元，佔這些銀行總貸款的近31.4％。其中個人房貸總額突破20萬億元達到20.7萬億元，較年初增長7.52％；26家A股上市銀行房貸增量在零售貸款增量中的佔比高達62％，比去年同期高出12個百分點。

雖然說，在中央堅決堅持房子是用來住，同時要求堅決抑制住房價格上漲。有分析說，在住房政策上不僅沒有鬆動的跡象，而是處於更加從嚴的狀況，6月份中央會議在如何調控房地產市場問題上，出現了一個非常大的變化，那就是從“遏制房價過快上漲”轉變為“堅決遏制房價上漲”。

在這種基調之下，各地紛紛出臺相關調控政策，深圳立馬就推出新一輪調控，主流措施是限制企業購房、限制離婚後購房和限制短期內賣出。今年7月，全國樓市調控超30次，年初至今超220次，調控強度前所未有。

在這一態勢之下，個人房貸的增速有所降低，數據顯示，2018年上半年A股上市銀行個人房貸增量1.45萬億元、增幅為7.52％，比去年同期房貸增量1.76萬億元減少了3100億、增幅下降3.37個百分點。雖然增量和增速有所下降，但是1.45萬億元的增量和7.52％的增幅仍然出乎人們的預料。可以看見，個人房貸仍然是銀行貸款發力的重點。

那麼，在全國和各地住房政策調控仍然從緊從嚴的大環境下，各銀行為什麼仍然發力個人房貸呢？這背後有什麼樣的玄機和秘密呢？

首先，說明各銀行貸款的投向仍然處於資產荒的狀態

銀行業的資產荒是前幾年大家普遍關注的問題。銀行的盈利從哪裡來？當然是從資產的運用而來。什麼是好的資產？當然是風險低、價格高、易變現的資產。

雖然供給側改革並不必然造成資產荒。但提高供給體系質量和效率的結果，必然導致資產去泡沫化的趨勢。對商業銀行來講，雖然以前並沒有真正感受到資產配置困難的力度和強度，而且有一句常用語卻是：“日子難過年年過，年年過得都不錯。”

但2015年以來的資產荒對商業銀行來講確實是帶來了真正困難。銀行能夠輕易找到的高收益低風險的資產越來越少或沒有。好的企業越來越少，使銀行低成本的資金來源越來越少，而資產荒又導致銀行的大量資金難以有效使用出去，不能為銀行帶來更高的利潤。

銀行理財收益率降低是商業銀行面臨資產荒的必然，而宏大的銀行理財規模如果不能及時找到好的資產進行有效配置，將導致資金的大量流失。

根據普益財富發佈的2015年第三季度銀行理財能力排名，保守估計，三季度末國有銀行與股份制銀行理財存續規模逾15萬億，城商行理財產品存續規模為2.07萬億，農村金融機構（包括農商行、農合行、農信社）理財產品存續規模為0.50萬億。

根據普益標準數據監測統計結果，截至 2017 年12月底，全國共有476家銀行業金融機構（不包括外資銀行）有存續的理財產品，理財產品數 122290只，年內增速居於高位；而存續規模估計為28.88萬億，較年初的規模29.05萬億減少0.17萬億。

有人估計，我國銀行業的理財規模將近30萬億。如此大規模的理財規模是以4—5%的資金成本取得的，而如何將這些理財資金實現更好的資產配置是商業銀行的難題，特別是新的監管規定要求商業銀行不能剛性兌付以及投資資產的明確規定後，商業銀行尋找可使用的高收益資產越來越難。因此，在銀行面臨資產荒的情況下，房貸仍然是銀行的相對優質資產。

其次，從各銀行的貸款政策上房貸政策仍然是在從緊的情況下支持

銀行授信政策是一個政策性很強的政策，受政府的政策調控和監管的政策要求影響較大，在嚴格房地產政策調控的情況下，各銀行的房貸授信政策也必然會進行結構性調整，有保有壓是對涉房貸款政策的最大看點，這也就是造成涉房貸款總額繼續上升的重要原因。

銀行的“保”是政策支持和保障的“剛需”，因此，各銀行對個人房貸的重點也必然是支持居民購買自住房需求，首套住房、自住房、剛需成為各銀行房貸政策的著眼點，也必然是各銀行個貸發展的重點突破口。

但銀行畢竟是要通過業務的拓展實現盈利，特別是在銀行優質“資產荒”的大環境下，通過個人房貸實現貸款政策與貸款收益水平的兼顧，從而在一定的利率上浮上實現盈利的增長。

開發貸普遍採取差異化授信政策，聚焦重點客戶、重點區域；嚴控商用房開發融資、商業性棚改融資。

從銀行6月份以來的房貸政策情況看，基本上沒有什麼變化，民生銀行仍處於停單狀態，只有華夏銀行進行了部分調整：首套房的利率由15%上調至20%。如果要說有變化的話，那就是所有的銀行都停發第三套及以上住房貸款。

從掌握的情況看：

中國銀行首套房子新房和二手房首付30%，利率上浮15%；二套房新房和二手房首付30%，利率上浮25%；貸款已結清二套房首付最低30%，利率上浮15%。

農業銀行首套房子新房和二手房首付30%，新房利率上浮15%，二手房利率上浮20%；二套房新房和二手房首付30%，利率上浮25%；貸款已結清二套房首付最低30%，利率上浮15%。

工商銀行和交通銀行首套房子新房和二手房首付30%，利率上浮15%；二套房新房和二手房首付30%，利率上浮20%；貸款已結清二套房首付最低30%，利率上浮15%。

浦發銀行、招商銀行首套房子新房和二手房首付30%，利率上浮15%，二套房新房和二手房首付40%，利率上浮20%；貸款已結清二套房首付最低30%，利率上浮15%。

華夏銀行首套房子新房和二手房首付30-40%，利率上浮20%；二套房新房和二手房首付40%，利率上浮25%；貸款已結清二套房首付最低30%，利率上浮20%。

民生銀行一直在停貸過程中。

因此，可以看出，除了民生銀行由於各種各樣的原因退出了個貸房貸市場，其它銀行都選擇了有選擇性的支持。而這種選擇性支持的信貸政策，正是造成各銀行房貸持續增長的重要因素。

再次，個人房貸利率的持續上漲是催生各銀行房貸增長的趨利因素

銀行在任何情況下對業務發展都有強烈的趨利性，儘管人們普遍認為銀行具有較強的政策性和普惠性，但在遵守和執行政府政策和監管要求的前提下，仍然以較強的趨利性為導向和目標。這是由銀行的屬性和目前銀行的股東較強的趨利性造成的。

雖然房地產市場處於較強的政策調控下，但是房地產授信的監管政策並沒有嚴格的限制，而是有選擇性的支持。同時，為了配合監管政策的要求和政府的房地產政策調控，房地產貸款利率一直處於上漲態勢，從而對各銀行增加房貸業務形成了利益誘導。

儘管在7月，中央會議已經對房地產調控作出明確表態，要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。隨著中央房地產調控政策的明確，各地房地產調控政策不斷出臺，為種從嚴的房地產調控也恰恰會導致房地產貸款利率的上揚，從而推動各銀行加大對個貸中房貸的支持力度。

現實情況也確實如此。融360公佈的數據顯示，2018年7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，環比6月上升0.53%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續19個月上漲。

雖然7月以來房貸利率的上漲幅度已經有所下降，但是不可否認的是，首套房貸利率依然“堅挺”，而首套房貸利率連漲19個月也仍然說明房貸需求呈現剛性增長狀態，這也成為各銀行持續發力房貸的原因。

數據顯示，2018年8月，全國首套房貸款平均利率保持上漲，達到5.69%，環比上升0.35%，同比上升11.13%，為連續20個月上漲。

從各銀行的狀況看，數據顯示，7月在全國35個城市533家銀行中，有146家銀行首套執行基準利率上浮10%；288家銀行上浮15-20%；53家銀行上浮25%-30%；另有4家銀行上浮30%-40%。其中國有四大行上浮15.7%水平。

2018年8月份，數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，有40家銀行利率上升，但較上月減少7家，下調利率銀行數僅有4家，而利率持平銀行數為488家，為近一年峰值。其中，執行利率上浮20-30%銀行數增多，其中，128家銀行上浮20%，30家銀行上浮25%，28家銀行上浮30%，分別較上月增加13家、2家和3家。此外，工、農、中、建國有四大行已上浮15.9%。

從各地情況看，今年以來，多地上調房貸利率，一線城市首套利率上漲勢頭有所減緩，但仍然處於較高的上漲水平，二線城市則始終“高熱不退”，首套房貸利率持續上漲，其中，武漢達到全國最高水平，為6.35%。

最後，個人消費信貸資金流入房地產受到抑制也是房貸增長的重要原因

我國以前的房貸之外，以消費信貸之名行房貸之實的情況普遍存在，並已經成為房貸的政策規避替代因素和重要的購房資金來源。

2017年居民短期消費性貸款呈現出爆發式增長，央行數據顯示，2017年前8個月，居民新增短期消費貸款1.27萬億元，較年初增幅達到25.68%，遠遠高於部門中長期消費貸款增幅(16.19%)、部門總貸款增幅(15.01%)。

易居房地產研究院發佈報告測算稱，由於消費貸井噴式發展，導致大量資金流入樓市，2017年3月到8月，新增短期消費貸款金額中至少有3000億流向樓市。

大量的消費信貸增長雖然說彌補了房貸的不足，但是也抵消了住房信貸政策的調控效應，導致房貸信息嚴重失真。這種狀況引發了監管的嚴重關切，並導致監管的嚴查。

2017年9月，銀監會審慎規制局局長肖遠企在“2017年以來銀行業運行及監管情況”通報會上指出，監管層將嚴厲嚴查挪用消費貸款資金，防範房地產泡沫風險。隨後，監管部門啟動了針對個人消費貸和經營貸資金違規進入房地產市場等亂象的排查和打擊，部分銀行也對信用卡在房地產類商戶消費時進行了額度限制。

同時，銀保監會也對信貸資金違規流入房地產進行了嚴格的處罰。銀保監會8月份開出418張銀行類罰單，罰沒約13139萬元，問責265人。其中，五大行收到罰單46張，股份制銀行收到14張罰單。而從受處罰領域來看，房地產類貸款成此次監管重點，多家銀行因個人信貸資金違規流入樓市而受到處罰。

建設銀行寧波市分行8月份因個人貸款資金違規流入股市、房市被罰20萬元；重慶農村商業銀行因貸款資金借道建築企業投向房地產被罰50萬元。中信銀行總行營業部因個人住房按揭貸款和個人經營性貸款管理嚴重違反審慎經營規則、員工行為管理嚴重違反審慎經營規則等被責令改正並被罰80萬元。

嚴格的監管和處罰，極大地抑制了消費信貸的增長，從根本上抑制了消費信貸流入房地產市場。

數據顯示，截至2018年6月底，銀行消費類貸款餘額為10.6萬億，比2017年底9.7萬億的存量僅增加0.9萬億，而2017年比2016年增加了2.6萬億。消費貸擴張速度明顯放緩，2018年2季度的增長速度只有27.3%，比2017年3季度的36.6%增長速度少增長了9.3個百分點。

從短期消費貸款淨增量看，2017年全年銀行短期消費貸款淨增量從2016年的0.8萬億躍升至1.9萬億，同比幾近翻倍，但2018年上半年短期消費貸款餘額較去年底只增加0.8萬億，同比卻下降10.8%。

從長期消費信貸看，2018年1~6月，中長期消費貸款餘額僅增加了1,403億元，約為2017年上半年淨增量的一半。主要的原因是由於對消費貸流向房地產監管的加強。

消費信貸增長下降是由於消費貸不能直接或間接流向房地產，也許個人房貸的增長正是開正門的結果。

銀行發力個人房貸可能有很多種原因，但不管怎樣都說明，我國的個人房貸仍然是銀行未來個人業務發展的重點，同時，也對老百姓住房剛需有很好的支持作用，但同時在未來隨著我國房地產政策的調控力度加大，個人房貸仍然存在著較大的不確定性。

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