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近日，萬科董事長鬱亮在一次內部講話中表示，房地產行業的轉折實實在在到來了，要以“活下去”為最終目標。地產龍頭尚且如此悲觀，房地產企業真的快要“活不下去”了嗎？
如果僅從最近的業績來看，似乎還看不出房地產企業的困境。今年上半年，A股房地產上市公司的淨利潤同比增長了四成，龍頭股萬科的淨利潤也增長了25%。房地產企業看上去依然繁花似錦，萬科的鬱亮為何出此驚人之語，要以“活下去”為最終目標？
如果說有什麼導致房企活不下去的致命傷，那一定是資金和負債壓力。眾所周知，房地產是一個高負債的行業，國內龍頭地產公司的負債率基本上超過80%，恆大的負債率是82%，萬科的負債率是85%，碧桂園的負債率是90%，融創的負債率91%，這些龍頭房企們，幾乎都將高槓杆資金用到了極致。
這種高負債經營模式，對於房企的資金週轉和融資能力提出了極高的挑戰，如果運轉順利，房企就能夠以極小的自有資金撬動極高的利潤回報，但是一旦資金鍊斷裂，今天還看似風光無限的房地產巨頭，明天就有可能遭遇滅頂之災 。孫宏斌的順馳，宋衛平的綠城，都曾經因為資金鍊斷裂被迫“賣身”，王健林的萬達也不得不斷臂求生。所以萬科以“活下去”作為最終目標，對於房地產企業而言絕非聳人聽聞。
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雖然當前房地產市場還算不上已經入冬，但是從銷售增速來看，已經讓開發商們提前感受到了寒意。統計局剛剛公佈的今年前8月房地產銷售數據，商品房銷售面積同比增長4.0%，看上去仍處在上升階段，但如果和過去兩年對比，增速已經嚴重放緩。2016年和2017年同期銷售面積增速分別是26%和18%，如果按照這樣的趨勢，隨時都可能進入負增長。事實上，部分城市的銷量早就進入了負增長，北京今年前8月的銷售面積下跌超過30%。
在高負債模式下，開發商快速實現銷售回款是保證資金鍊正常運轉的關鍵所在，一旦銷售速度放緩，開發商的資金鍊就有斷裂的危險。如果想要維持資金鍊的正常運轉，開發商必須加強其他融資方式，以彌補銷售放緩帶來的資金缺口，但不幸的是，在當前市場環境下，房地產企業的融資成本還在顯著上升，給房企帶來了另外的打擊，這反過來又要求房企通過快速銷售回款減輕融資壓力，由此形成了一個資金鍊死結。
除了資金層面的壓力，房企之所以感受到生存壓力，更深層次的原因還在於感知到了前所未有的政策寒冬。 過去十年來，國內房地產經歷過兩次低谷，一次是2008年金融危機爆發，國內房地產量價齊跌，很多城市的房價跌幅都超過了20%甚至更多，另外一次是2012年，當時樓市成交量急劇萎縮，商品房銷售面積持續保持負增長。
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這兩次房地產回調的壓力其實大大高於當前這一次，但是從房企的情緒來看，在前兩次危機中，房地產企業雖然也是備感壓力，但是對於行業前景基本上還是積極樂觀，這一次房地產行業的調整幅度遠不如前兩次，但整個行業都瀰漫著前所未有的悲觀情緒。
不僅萬科喊出了“活下去”的口號，其他很多大型地產商也開始謀劃轉型，恆大高調進軍汽車業，碧桂園也計劃將機器人打造成核心業務，甚至多家開發商開始為公司改名，名稱中不再出現房地產的字樣。為什麼開發商們會悲觀至此？
開發商們對於政策的變動一向極其敏感，房地產企業之所以集體悲觀，除了行業自身冷暖之外，他們第一次感受到政策層面對於房地產企業不再呵護有加。過去20年來，房地產長期被視為國民經濟的支柱產業，可謂集萬千寵愛於一身的寵兒，雖然在房價過熱時也屢有調控，但只不過是溺愛過度後的小小拍打，每次調控打壓之後，只要經濟出現下行壓力，房地產總是被賦予穩增長的重任，政策層面大幅放鬆，房價很快再度上漲，房企迎來新一輪好日子。
從過去十年房地產行業的兩次危機來看，2008年金融危機導致房價大跌，各部委很快就聯合救市，購房契稅、首付款和貸款利率等快速下調，樓市很快再度迎來大幅上漲。2012年那一次樓市低迷持續了2年時間之後，到了2014年，樓市緊縮政策全面轉向，地方政府取消限購，央行大幅放鬆房地產信貸政策，這一次放鬆的結果，就是導演了2016年樓市那一輪最瘋狂的上漲。
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但是這一次，過去屢屢被驗證的“打壓之後必放鬆”的模式似乎開始失效了。隨著中美貿易戰不斷升級，穩增長的壓力前所未有，但即便如此，政策層面也絲毫沒有重啟房地產引擎的跡象。雖然緊縮的貨幣政策已經開始放鬆，但央媽放出來的水並沒有太多澤被樓市，個人房貸利率仍然保持上升勢頭，甚至住房公積金制度也開始收緊。
和房地產形成鮮明對比的是基建。作為中國經濟傳統的兩大引擎，基建和房地產通常被視為短期之內最能見效的兩大法寶。在中美貿易戰的硝煙燃起之後，基建引擎第一時間就被重新啟動，基建補短板被迅速確認為穩增長的主要手段，而在去年，在地方債務去槓桿的壓力之下，國內的基建投資已經開始明顯收縮，隨著穩增長壓力抬頭，政策層面對於基建的定位迅速轉向。但作為最大的引擎，房地產迄今毫無啟動的跡象，房住不炒依然是房地產調控的最高準則。
在經濟下行壓力面前，開發商們不僅沒有得到調控放鬆的信號，市場反而時有重磅負面消息傳出。9月份，廣東省傳出醞釀取消商品房預售制的消息，全面實施現售。對於資金壓力已經極大的開發商，取消預售制的殺傷力相當於核武器級別。雖然這一消息尚處於論證和徵求意見階段，但是已經從側面說明當前的政策對於開發商毫無放鬆的跡象。在當慣了20年的寵兒之後，面對當前持續緊縮的政策，房地產企業以“活下去”為目標也就毫不奇怪了。
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當然，目前就斷言政策層面已經拋棄房地產顯然為時過早。房地產是否還能等到政策的春風，未來可以通過中美貿易戰的進展來判斷。如果中美貿易戰繼續升級，甚至貿易戰升級到金融領域，屆時中國經濟將面臨前所未有的壓力，這將成為是否重啟房地產引擎的關鍵時刻。
如果在穩增長的壓力下重新刺激房地產，國內房價將再度大幅上漲，房地產企業會迎來又一個春天。反之，如果政策層面繼續保持定力，房地產企業遲遲等不到政策春風，預計會有大批房企會真的活不下去。
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