一石激起千層浪。
恰恰又是節假日前夕，平靜有時的房地產市場，又一片譁然。今天有媒體披露，監管部門日前向多地下發函件要求，研究商品房預售許可保留與否。
隨後，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以理清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
如今提出這個，還是讓人頗為猜測，房地產企業資金鍊已有這麼大的問題了？不過這不是大家最關心的，而是商品房預售真的要廢除了麼？
廣東省房地產協會也就此向當地媒體回應：這只是徵求意見，大家可以提建議或保留，摸底各房企的想法而已，“八字還沒一撇”。
貳
商品房預售制度，講人話就是“買期房”，即是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者，並由購房者支付定金或者房價款。
據資料記載，我國現在執行的商品房預售制度起始於1994年，設立的初衷是通過縮短房地產企業資金迴流的週期，來緩解這個行業與生俱來的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。
實踐證明，商品房預售制度的確推動了中國房地產行業的大步前進。但是，也給市場帶來了大量的矛盾和糾紛，比如貨不對板、開發商跑路等等，最吃虧的就是購房者。據統計，有超過一半的糾紛根源都來自於商品房預售。
關於取消商品房預售制度，早於2005年，中國人民銀行8月15日發佈的《2004中國房地產金融報告》也曾指出，在時下上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發商將未開發的樓盤提前預售，這愈發加劇了消費者超前購房行為。
報告稱，“很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”
此後，也時不時有取消商品房預售的呼聲傳出，但至今都沒有真正取消。
叄
本次重提“取消商品房預售制度”，還是引起了全國的一片議論，譬如會進一步導致“國進民退”，讓房地產行業變為壟斷行業；會導致很多資金不足的中小房企“死翹翹”。這普遍是對行業洗牌的預判。
對於購房者而言，整體是“利大於弊”，畢竟“所見即所得”，尤其是市場下行的時候，房地產資金鍊不算好的情況下，購買現房的風險要小的多。
但是，“取消商品房預售制度”真的事關房地產根本，如若真的取消，對房地產行業的短期波動也是有所影響的。
譬如2017年3月24日，當時的市場環境是土地極其瘋狂，為了控制地價，杭州市國土資源局發佈的土地新政，“當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售”即現房銷售。
此後的多月時間裡，杭州很多地塊超過了這一溢價率，輿論則分析2018-2019杭州新房供應將極為短缺、房價進一步上漲。也因此，這一項規定又於2017年7月新掛出的地塊中悄然取消。
另外，現房銷售會加大開發商的財務成本，會將這部分成本轉嫁到購房者承擔，即會導致房價上漲。
肆
既然廢除商品房預售制度有那麼大的影響，會不會廢除呢？
這是一個趨勢。但前提還得市場比較平穩，一是融資渠道比較暢通，房企已無資金壓力；二是供需平衡、房價平穩。
實際上，商品房預售制度並非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預售商品房，但都伴隨著嚴格的監管措施。
插入小百科：
美國：第三方保管房屋預售款。購買預售房時，開發商先與顧客達成預訂意向，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發商才能從銀行取得建築貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數千美元至一萬美元，由第三方保管。日本：建立預售房市場風險分擔機制。在買主和房地產商簽訂預售房的交易合同時，房地產商須向金融機構申請買主定金的擔保或保險，金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。德國：訂立個性化購房合同分期支付房款。德國長期以來普遍實行預售房制度，並通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產商之間的風險及糾紛。瑞典：通過專門機構管理商品房預售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權和居住權都屬於住宅居住權協會，並統一管理和出售。房屋開發公司在經過該協會高標準的審核後，才有資格建造新商品房項目並在協會全權委託下開展商品房預售。 新加坡：購房者按施工進度分期支付房款。新加坡的房屋預售制度是一種預定製度，對開發商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規定。
前文也說到，廢除商品房預售制度容易傷及行業根本，一時之間並沒那麼容易。市場下行之時，加強監管才是更重要的措施。
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