9月19日（昨日），万科星城举办了一场主题为《湾区时代峰会之——湾区视野下的产业格局及机遇》的价值论坛活动。
此次活动邀请了广东省人民政府参事、深圳大学产业经济研究中心主任魏达志，深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家顾洪波等嘉宾，吸引了数百位购房者慕名而来，现场座无虚席。
据悉，万科星城9月26日将在前海企业公馆举办万科星城美好说全场景革命分享会，10月1日万科星城美好生活社将开放，欢迎感兴趣的朋友去参观了解。
最后淘房志提醒大家，魏达志和顾洪波两位主讲嘉宾在论坛上分享了中国当前的经济形势、粤港澳大湾区的战略价值等内容，可谓干货满满。 淘房志整理了两位大咖的重要观点，供大家参考。
魏达志、顾洪波两位大咖重要观点：
广东省人民政府参事、
深圳大学产业经济研究中心主任魏达志
1）
调整结构是当前中国经济发展的重中之重，但光有这个还不够，还需要打造若干个经济增长级，并且需要承担时代民族的使命和担当。
2）
粤港澳大湾区承载的是可以改变整个中国在全球的分工方式和地位，这是我们占领全球性的战略高地的重要规划。
3）
中兴通讯的事件已经表明，中国必须要走人民币国际化的道路，中国必须要抢占世界经济的制高点、世界科技的最高点。
4）
大湾区改革政策会形成一个经济增长轴，这个增长轴布置在东西两岸，珠江东岸深圳和东莞，西岸崛起了中山、珠海、江门等。
5）
现在做的事情是，过去三四十年经济点轴圈创新优势的转变，非常高兴看到把广深科技走廊作为战略提出来，把过去经济优势变成创新优势。
6）
深圳战略定位是全国唯一的自主创新型城市，全球性的海洋中心城市，必然会呼唤这样的产业向这个中心聚集。
7）
宝安是深圳的产业大区、经济大区、创新大区、临港大区，而且这个片区未来将举足轻重，是发展空间不可限量的大区。
8）
大湾区规划没有明确中心，除了珠江三角洲以外，把香港、澳门、深圳放在粤港澳大湾区一线当中， 最后谁能够成为全球性的中心城市，值得期待。
深圳淘房志创始人、
著名房产投资实操专家顾洪波
1）
个人判断，中国接下来会开始实质性减税，中央的财政政策、货币政策一定会进一步放松。
2）
中国很多东西过剩，只有两种东西稀缺，一个是新兴的、真正有实力的新经济公司的股权，一个是北京、上海、深圳核心城市的优势房地产。
3）
粤港澳大湾区经济上对于国家的战略意义，政治上也非常重要的，很核心的目的是让香港和澳门进一步融入大湾区。
4）
“前海扩容”很大程度上不仅要引进香港金融企业，也要把香港其他的贸易型企业、科研型企业提供一些场地，这也是非常重要的一点。
5)
个人认为大湾区规划很有可能会比较快的出台，按照之前媒体的报道，年内一定会出台。但是我觉得，在目前的背景下有可能会加快速度，并且利好有可能会超出预期。
6)
粤港澳大湾区有一个很热门的话题，到底谁是龙头，有人会说香港是龙头、广州是龙头、澳门也是龙头，但是实际市场运作方面尤其是科技方面深圳有可能是一个无可争议的龙头。
7)
随着大湾区的发展，未来可能会发现一个非常重要的变化，就是深圳的核心区域的优质住宅慢慢变成非卖品。
8)
深圳的731新政意味着整个深圳房产投资的逻辑要发生很大的变化，以前短炒是有机会的，现在以长期购买居住以及长线投资需求为主。
9)
未来几年，深圳可能会重点一步步推进的事情就是前海扩容，前海扩容分步骤，有可能最先一步把整个宝安中心区纳入到前海统筹规划中。远期规划会把整个大空港这片，包括西乡都会纳入到前海的统一规划中。
10)
海洋新城有可能规划地位和前海看齐的。并且根据深圳城市发展的历史可以看到，深圳每一个填海的区域都会变成产业聚集的中心以及房地产的高地。
以下是两位大咖论坛演讲实录，有部分删减
魏达志：粤港澳大湾区，承载改变整个中国在全球的分工方式和地位！
根据主办单位的要求，用不长的时间解读几个问题：
第一，如何看待粤港澳大湾区的战略价值。第二，中美最近的局势跟大湾区的发展有一些什么关系？第三，深圳宝安沙井战略产业布局。
这几年我一直关注一组数据，中国作为发展中的大国，在崛起当中和美国、日本之间发生了一些变化和比较。
美国作为全球最大的一个强国，它可以容忍你在国际分工中从事不同的工作，但是有几件事不能容忍你：
第一，不能容忍你经济总量达到它的60%，这是美国人心理当中的警戒线。第二，不能建立一个完整的工业体系来和我进行较量。
这两个不能容忍还是现象，最不能容忍的是你不能破坏美国在全球的金融霸权，在全球的科技霸权，当然更别谈军事霸权。
因为只有美国的金融霸权、科技霸权、军事霸权的存在，美国人在全球的政治霸权和经济霸权才得以成立。
而中国崛起，根据历史的经验，任何国家的崛起都必然遭到当时强国的压制，而且任何国家的崛起都必然是其他国家和其他民族的灾难。
我个人解读，国际上采取两条：第一，国际打开一个缺口。
第二，特朗普所谓的美日欧自由贸易联盟，是想做富人的经济联盟。中国不能在富人圈子里玩，必须要在国际上需要一帮战略伙伴和小兄弟，形成抗衡。
现在中国面对内部的发展战略有两条最重要：第一，调整经济结构。无论是供给侧还是需求侧，无论是投资结构还是消费结构、进出口贸易结构都需要进行大幅度的调整。
而我认为调整结构是中国的经济发展当前的重中之重。但光有这条还不够，还有一条是需要打造若干个经济增长级，这个经济增长级富有时代民族的使命和担当的。
于是乎，粤港澳大湾区的战略呼之而出。
在我心目当中，粤港澳大湾区承载的使命和担当不是一般的使命担当，是需要改变整个中国在全球的分工方式和地位，我们要战略若干个世界经济和科技的增长点，我们要占领全球性的战略高地的。
中兴通讯的事件已经表明，中国必须要走人民币国际化的道路，中国必须要抢占世界经济的制高点、世界科技的最高点。
这就回到粤港澳大湾区应该做什么？过去把广州和香港之间形成一个经济增长轴，当国门打开时中国只有广州和香港是两个像样的城市。
改革开放政策一来是两个点之间发生一个对接，会形成一个经济增长轴。这个增长轴布置在东西两岸，珠江东岸深圳和东莞，西岸崛起了中山、珠海、江门等。
现在做的事情是由过去三十周年、四十年经济点轴圈创新优势的转变，我非常高兴看到广深科技走廊作为战略提出来了，把过去的经济优势变成了创新优势。
魏达志：深圳战略定位是全国唯一的自主创新型城市！宝安是深圳未来发展空间不可限量的大区！
深圳战略定位是全国唯一的自主创新型城市，全球性的海洋中心城市，必然会呼唤这样的产业向这个中心聚集。
具体回到宝安来，宝安是深圳的产业大区、经济大区、创新大区、临港大区，而且这个片区是未来举足轻重、发展空间不可限量的大区。
沙井想的问题、宝安想的问题，在我看来中国最想干的什么产业宝安首当其冲、深圳首当其冲，因为深圳是全国最叫的响的创新城市。
所以，我们这里的产业选择第一个方面是，人类21世纪最需要布局生命科学、工业4.0信息化、智能化，以及中国人民币国际化，深圳应该起到什么样的作用？
新的经济心态是推动经济源源不断发展的最有效动力，深圳这个城市比较其他地方还有很多不断出现的新的经济概念。
无论是我们产业转型还是实地观望还是企业家跨界融合，未来都要盯着人类社会、盯着社会潮流，盯着全球高端产业进行融合发展。
很重要的话题是粤港澳大湾区需要打造一个全球性的金融中心，需要打造一个全球性的科技中心、需要打造一个全球性的文化艺术中心，首先规划没有明确。
除了珠江三角洲以外，把香港、澳门、深圳放在粤港澳大湾区一线当中，最后谁能够成为全球性的中心城市， 其实既是政府布局的结果，也是市场未来自由选择的结果。
因为现有的全球几大湾区没有和稀泥的，非常清晰地告诉你，我是纽约大湾区、东京的湾区、旧金山大湾区，而不是港澳深广大湾区。
未来优质要素聚集的地方只有一个高低，只有一个中心，所以我们拭目以待，谁最能够把握未来的时代要求，谁就能够成为粤港澳湾区全球性的中心城市，我们不做结论，大家共同期待。
顾洪波：中国会开始实质性减税！粤港澳大湾区的规划有可能会超预期！
今天演讲主题是“深圳楼市大变局”，我们感觉2018年确实是非常大的变局时代。
我记得最新的对我们的财政政策定义，是积极的财政政策更加积极，货币政策的定义是货币政策保持流动性充裕，这也面临着很大的变局。
另外一个和房地产有关，今年的731整个深圳又推出了房地产新政，这个新政直接导致房地产投资的整个逻辑发生了变化，所以2018年确实是变局之年。
其实影响到中美经济最大的一件事，我个人判断和一些朋友不一样，首先我觉得会开始实质性减税。
昨天看到了总理召开国务院常务会议，其实提出来一个东西，对前不久的一个事情的修正，提出在社保改革正式确立之前，一切照常举行。
并且不允许地方政府对企业的追缴，并且派出督导组在全国督察。这是非常重要的信号，就是实质性减税，目的是要激活民营经济，要服务民营企业家的信心。
第二，我个人认为财政政策和货币政策可能进一步放松。
今年的整个宏观经济政策有几个转化，上半年表面上说是稳健中上的货币政策，实际上是偏紧的，上半年的财政政策也是偏紧的。
但是，到了五六月份的时候已经开始做转换，那时中美之间的影响已经开始出现了，现在个人认为中央的财政政策、货币政策一定会进一步放松。
第三，我认为粤港澳大湾区这种大基建的规划有可能会超预期。
今年从春节开始几乎所有的深圳人，所有的开发商，包括很多企业家都在等粤港澳大湾区的规划出台，但是从三月份一直延续到九月份还没有出台，我个人认为出台时间越晚，有可能意味着利好越大。
尤其现在整个外部经济环境比较恶劣的情况下，这种利好可能会超预期。中国2008年金融危机开始有很大的拉动经济做法，包括基础设施投资、高铁、地铁。
这种大的规划上半年看过媒体的报道，可能一个海南的自由贸易港就可以承载万亿级的投资拉动。何况粤港澳大湾区，所以最新的环境下，大湾区的规划有可能超预期。
包括有一些消息传，最近几天在深圳市做一个改革开放的晚会，有可能最近关于深圳可能有一些利好的政策出台。
就我个人认为，在座很多企业家有很丰富的经验，每一轮危机之中危险之中都蕴藏着巨大的机遇，每一次危机都是一轮变革。
还有一点跟大家息息相关的，作为企业家、作为个人怎么去面对现在的这种变局，我个人觉得有两点：
第一，以变应变。就如我刚才说的，对传统的一些低端的制造业、对传统的一些出口产品，不要抱太大幻想，很核心的一点我们一定要更果断的去拥抱新经济。
我个人觉得在我们新的时代前不久在我们圈子内部讲座做过分享，很多东西过剩，只有两种东西稀缺，一个是新兴的，真正有实力的新经济公司的股权，一个是中国的北京、上海、深圳核心城市的优势房地产。
顾洪波：大湾区很核心的目的是让香港和澳门进一步融入，大湾区利好有可能会超出预期！
接下来聊一下粤港澳大湾区，我个人对这个是怎么解读的？
首先，魏教授谈到粤港澳大湾区经济上对于国家的战略意义，政治上也非常重要的，很核心的目的是让香港和澳门进一步融入大湾区。
包括我们也注意到最近今年陆陆续续已经出台了非常多的其实是吸引香港、澳门的居民来内地工作，来内地居住的政策。
这个核心点是因为香港没有实现由传统的制造行业向科技行业的产业升级。所以，香港很难给香港的年轻人提供非常有竞争力、非常有发展前景的工作岗位。
另外，吸引更多的香港企业来到深圳、广州以及珠海这一系列城市。第一点是针对香港的居民，第二点是针对企业的。
我们大家知道，深圳市一直在酝酿着前海扩容，为什么呢？
一方面前海深港自贸区地盘太少了，十几平方公里，大家知道上海的自贸区，以及广州南沙的自贸区面积要远远大于深圳的前海自贸区，这种情况下，会导致深圳引进香港企业受到一定的制约。
前海扩容，很大程度上不仅要引进香港金融企业，也要把香港其他的贸易型企业、科研型企业也要提供一些场地，这也是非常重要的一点。
香港澳门人才与大湾区的融合，这是第三点。
第四，湾区的规划，我们个人认为很有可能会比较快的出台，按照之前媒体的报道，年内一定会出台。但是我觉得在目前的背景下有可能会加快速度，并且利好有可能会超出预期。
我个人认为粤港澳大湾区可能非常重要的特征就是科技型的湾区。而在科技这一点上可以看到大湾区中科技领域隐隐约约有产业布局。
粤港澳大湾区研发龙头，尤其是科研成果转化成华为、腾讯这样巨型企业的龙头，这一点深圳更强，香港和广州科研实力非常强的，但现有的产业当中很难把香港的科研优势转化为产业的优势。
粤港澳大湾区有一个很热门的话题，到底谁是龙头，有人会说香港也是龙头、广州也是龙头、澳门也是龙头，但是实际市场运作方面尤其是科技方面，深圳有可能是一个无可争议的龙头。
我个人认为，随着大湾区的发展，未来可能会发现非常重要的变化就是深圳的核心区域的优质住宅慢慢变成非卖品，整个大湾区楼市投资的首选的地方依然是深圳，为什么说是卖品？
大家都知道，我做房地产行业已经十几年了，我印象中在零几年时，深圳大概一年可售的住宅套数大概六万多套到七万多套，但是最近几年已经变成两万多套了。
并且我们知道最近几年深圳没有一块真正的可供销售的住宅用地拍卖的，未来很有可能深圳每年可供应、可售住宅也就一万多套不到两万套，这是什么概念？这个供应量和香港差不多。
顾洪波：海洋新城规划和前海是看齐的！深圳每一个填海区都会变成产业聚集的中心以及房地产的高地！
最近很多人对深圳的新政关注度非常高，因为731新政很核心一点是把深圳的短线投机很多的漏洞都给补上了。
731新政比较复杂，但是很核心有几点：1、公司不能购买住宅。2、新增的商务公寓用地只租不能销售，商务公寓5年内禁售。3、住宅3年限售。4、离婚两年之内购房的房贷会受到限制。
对于新政的影响，我的理解：1、短期内一定会导致市场的观望。包括最近观察到一些二手房市场的表现以及个别新盘的表现已经可以看到。这也是无法回避的问题。
但是有可能在最近会发生变化，因为大家知道最近有几个指标性的楼盘可能要对外销售，尤其是华润城三期。
这些年每一年深圳楼市都会面临政策，但是最终每一年观察下来之后会发现永远都低估了深圳购买力。最近指标楼盘销售情况有可能在叠加我们大湾区的规划，有可能会导致观望的情绪会比较早的结束。
2、新政解决不了深圳楼市长期供不应求的现象，并且严重的供不应求。
大家知道，深圳是整个全国一线城市中入户门槛最低的，同时整个经济最活跃的城市。另外，更多的大学生大量涌入深圳，每年的数据大概30万到50万，而深圳就像刚才说的，每年的可售住宅的供应量可能也就两万多套。
而这些人进入深圳三年之后很多就要考虑结婚、买房的问题，这种需求短期内被压制，但是长期一定会得到爆发。
最后聊一下湾区新城。现在流行的概念叫大空港，我个人觉得大空港这一块没有办法完全去说清楚这一片的价值。因为空港经济是现在面临的沙井这一片几大利好的其中之一。
建议把这一片地方叫湾区新城。首先，我个人觉得从长线短线来看有四大利好：
第一，大湾区的规划。 大湾区规划中从大空港到沙井到未来的海洋新城其实是整个深圳辐射广州、辐射东莞、辐射中山、辐射珠海的一个非常重要的战略节点。
刚才提到了广深的科技走廊，最新的说法是广深港科技走廊，我们湾区是科技走廊的核心地段，这里将来会存在深圳的研发力量，包括深圳的科技巨头的研发力量和东莞、中山的高端制造业的对接。也会存在和广州这边的科研实力的对接。
第二，未来几年，深圳可能会重点一步步推进的事情就是前海扩容，前海扩容分步骤，有可能最先一步把整个宝安中心区纳入到前海统筹规划中。
远期规划会把整个大空港这片，包括西乡都会纳入到前海的统一规划中。现在的前海自贸区扩容已经在慢慢做推进。
如果都进来之后，意味着70多平方公里的地区，会变成自贸区，远期来看，很有可能会成自由贸易港。
第三，海洋新城规划，业内人关注比较多，海洋新城在海上田园那一片，现在已经在填海了。定位是继前海之后的深圳非常重要的下一个产业中心。
这什意味着将来的海洋新城这一块，有可能规划地位和前海看齐的，并且在这里面根据深圳城市发展的历史可以看到，深圳每一个填海的区域都会变成产业聚集的中心以及房地产的高地。
下一个非常重要的填海地方就在海洋新城，离这里非常近的一块地方。现在海洋新城周边没有任何布局的机会，没有机会买入，所以要布局将来的海洋新城很重要的一点是现在的大空港以及现在的沙井这一片。
第四，还有一个很重要的隐性利好。如果宝安中心区被纳入前海的统一规划后，宝安区政府往哪里走？现在有传闻，如果宝安中心区纳入前海的统一范畴之后，宝安区政府有可能会迁移到沙井这一片，如果这样的话是属于沙井这一块的非常隐性的利好。
我个人经验觉得一定要选择那些有非常多的利好在聚集并且很有可能在未来出现爆发的区域。
例如2014、2015年很多人选择宝安中心区，因为有很多的利好在那里聚集。包括2015年很多人选择龙华，也是因为利好。容易发生区域价值裂变的区域其实就是湾区这一块。
万科近百万级战略居住新标杆：万科星城！
最后，来看看大家最关心的一部分，万科星城的产品，这是万科近百万级战略居住新标杆。
万科星城是一个全场景示范新城，项目分六个地块开发，从北向南分六个地块开发，1号地是教育组团，有48个班的学校。2号、3号、4号是住宅组团，5号是商办组团，包含了公寓，包括长租公寓，租赁型的泊寓，以及办公等业务。
重点是体验商业，未来整个项目六个地块，除了1号、2号地块以外都有商业形态，而商业指标非常丰富，包括独栋商业、街区等，还包括引入社区营地、户外营地等特色产品。
未来办公产品有两种，一种是甲级办公楼，目前沙井高度最高的楼。除此之外，有两栋总部办公，今年除了住宅方面的推出，办公产品也接受企业定制。
万科星城这个项目在产品上最大的卖点是城市极的文体地标。其次，文体配套方面是项目第二个卖点。
第三个卖点叫做近百万级的教育大城，无论从沙井、宝安还是深圳来讲，学校的教育资源其实是非常稀缺的，但这正是万科星城最有机制的一点。
目前的万科星城学区划分是宝安中学集团第二外国语学校，是小学、中学九年制的学校，未来项目带有48班的九年制的学校和18班的幼儿园，万科代建的，建成之后这个片区教育资源更上一层楼。
第四个产品的卖点，万科星城是梦想家2.0首度完整落地新城项目，值得期待。
最后还是提醒一下大家，9月26日万科星城将在前海企业公馆举办万科星城美好说全场景革命分享会，10月1日万科星城美好生活社将开放，感兴趣的朋友可以去参观了解。
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