如今體育運動變得平民化、高參與度，加之居民對健康養生的重視，促使體育旅遊不斷火熱起來，以體育+旅遊形式出現的旅遊目的地越來越多，其中體育特色小鎮便是其中一種。熱潮背後，是各界對新型發展模式的渴求：1國家體育行業轉型，大力發展體育產業並作為支柱產業，小鎮是體育產業聚集的最佳載體；2城鎮化必須脫離地產綁架，地方政府尋求新的產業抓手；3傳統地產不可持續，投資開發企業需新產業方向和增長點。
但體育小鎮不同於其他特色小鎮，因體育產業的特殊性，無法套用傳統地產開發思路。目前市場上普遍缺成熟經驗，少參考模式，處於初級探索階段。為此，本文點出體育小鎮4道門檻，供業者參考。
資源集聚
體育小鎮必須集聚體育資源，但幾十年舉國體制、事業屬性、政府壟斷的獨有模式，把優質體育資源幾乎全封閉在體制內，既包括人才隊伍，運動員、教練員、裁判員，行業最優秀人才都在體制內，也包括場館基地，從珠峰到海南島，名山大川很多是體育系統各種訓練場地與基地，數量巨大類型眾多。此外國家級重大賽事資源也由政府統籌，民間可獲得的優質體育資源有限。
當前體育行業變革，從事業轉型產業，正處在改革釋放體制內沉澱資源過程中。體育產業資源集聚，只能通過體育小鎮這樣大規模項目來實現。小鎮發展體育，就必須抓住體育改革契機，通過小鎮管理體制創新、組織模式創新、運行機制創新、有效融合承接體育體制改革釋放的優質資源，探索創新結合模式。各地情況不同，創新路徑不同，融合模式也不同，需結合小鎮具體特色策劃。小鎮體育產業的高度取決於優質資源導入程度，資源集聚程度越高，就越需要體制上創新協作。
另一條道路，就是引進國外優質體育資源。落地中國則需打通渠道，有賴審批體制與合作機制的創新。初級做法可將國外賽事直接搬到國內（或經過本地化改良）。類似小型特色賽事不計其數，總能找到合適的引進。這些趣味性挑戰性兼具的賽事，對體育小鎮是極好的啟動。不僅吸引體育愛好者，短期內引發大量關注，舉辦過程也可啟發本土團隊，開拓本地資源，塑造賽事IP。
更高層次的模式，是引進國外優秀的體育人才、體育理念和體育管理模式，進行最基礎的本土體育產業培育。比如引進青少年足球人才，培養最需要的基層教練、從社區開始組織地區間的賽事、複合型場館的運營管理等。短期內囿於體制束縛無法全面開展，但不應放棄創新嘗試，全面提升都是從突破口開始。
體育資源集聚的門檻實際上是制度門檻，必須靠制度創新、機制創新才能整合體制內資源。小鎮發展的最大瓶頸就是缺乏資源協調整合機制，只有通過管理機制創新，整合上層資源，才能協調部門與土地，匯聚政策，為小鎮建設開拓空間。
環境條件
小鎮環境條件必須滿足運動與健康兩方面需求。體育產業是大健康產業重要組成部分。體育小鎮應具備強身、休閒和療養功能。運動健康、慢病療養、運動矯正與運動康復都可成為體育小鎮的主要健康產業，因此需具備三方面環境條件：體育運動環境，健康環境，健康服務。
首先，環境基礎必須滿足體育項目落地。體育小鎮必須能容納30項以上的體育運動項目，因此還應提供運動場所條件、運動組織和培訓等服務，不僅是滿足“體育十三五”關於群眾體育配套要求。
硬件條件包括運動場地、運動場館、設備器材等。可選運動項目非常廣泛，不同運動所需條件不同，環境標準特點唯上。山險、林密、水急、坡陡、蜀道難，對於時尚體育反成優勢，如廢棄礦坑、採石場、溝壑石灘，不適宜居住類開發，卻可能適合戶外登山、汽摩越野等極限運動，體育的魅力就是挑戰。
其次，益於身心健康的自然環境。除空氣、水、食物供給須達到安全健康標準，小鎮還應具備優美健康的自然環境，使居民與消費者通過運動實現身心放鬆與心理調整，緩解亞健康狀態，甚至進行慢病療養。因休閒運動、時尚運動、運動康復與慢病療養是主力消費，對運動環境要求不同於大城市，不一定以大型比賽活動為目標。親近自然的運動場地才是小鎮魅力所在。
第三，健康配套設施與服務。例如運動健康飲食，配合體育運動應提供運動營養餐。尤其是新興的運動營養管理，作為運動醫學的重要補充，還可以採取飲食和運動相結合的方式為慢病患者（尤其是糖尿病等代謝性疾病患者）提供個性化的健康管理方案，有效降低對藥物治療的依賴。完善的小鎮健康環境包括有針對性的運動健康飲食，需要健康飲食材料供應條件。
更專業健康服務還包括矯正與康復，通過專業設備與指導，實現健康問題的矯正與傷病的康復，屬於特殊的運動類型與服務。包括對運動損傷甚至身體機能部分喪失的患者提供個性化的精準康復，通過各種檢測手段定位患者損傷部位，精準診斷，再通過有效的個性化康復治療手段，康復功能障礙。這需要配備大量尖精的腦科學和影像學的醫療檢測儀器與設備。
消費支撐
體育小鎮需要足夠的消費人口支撐，體育小鎮建設的大背景，是經濟發展收入提高之後，富裕人口進入體育消費升級階段，這就是“人民日益增長的美好生活需要與不平衡與不充分的發展之間的矛盾”。體育小鎮的挑戰就是通過產業升級把人留住。
目前國內體育消費人口嚴重不足。例如眾多體育消費APP，沒一款用戶達百萬。其深層原因是供給水平低，供給與需求錯位。生活水平提高及富裕階層變老之後，廣場舞和暴走群體巨大，馬拉松火到報不上名。缺的不是運動消費需求，而是升級後的需求得不到滿足。
深層問題出在供給側，缺乏消費環境、體驗渠道、細分產品，不能激活潛在消費需求。王者榮耀把電競門檻降低到手機遊戲，就不分性別年齡誰都攔不住，一款成功的產品體驗，就會創造一個新的消費群體，就像嘗試高爾夫的都容易上癮。
體育消費每個領域都缺少行業細分，可以創新升級產品與服務的藍海很多。例如青少體育培訓，目標不是培養專業運動員，而是激發體育興趣、培養健康的心理與全面人格。雖然很多教練員是優秀專業運動員，但不等於優秀教練，更不等於優秀青少運動啟蒙教練。不但專業偏差，在職業資格方面，也缺少教育技能門檻與責任心監管環節。
體育消費與旅遊消費不同，觀光客來過景區不會再來，而體育運動消費者會成為常客。運動體驗業態具有產品粘性，能成為小鎮經濟持續增長點。
市場主體
體育小鎮的投資運營缺少有綜合能力的市場主體。政府正在擺脫過去城鎮化過程中的政府出資或墊資為主的“地方債”模式，要以社會資本為主，以企業為主。市場上有投資建設能力的大企業多沒有體育產業經驗，而體育產業多數業態都很難盈利，但運動項目拉動的旅遊消費、培訓與課外活動消費、文化產品消費、周邊產品消費，遠遠大於體育運動本身消費。因此體育小鎮必須跨界融合，共生髮展。
跨界方式與程度可分三個層次：類型組合、業態組合、產業組合。既要體育產業鏈條充實拓展自身相關配套環節，也要深度嫁接其他產業，把長線產業培育目標和短期投資訴求統籌結合。目前體育小鎮已經多產業並重，但深度融合不足。關鍵缺少有資源整合能力，有跨界綜合運營能力的大型投資企業進入，不僅為基礎設施建設，更要為體育產業培育埋單。
體育產業必須跨界發展已是共識，但跨界人才是主要瓶頸。體育事業長期在體制內封閉運行，和其他經濟產業部門少有深層次跨界融合，導致體育體制內人士不懂其他相關產業，其他產業不懂體育，跨界複合型人才缺乏。
這樣的體育產業生態環境，導致市場主體發育嚴重不健全。作為小鎮運營主體，政府、開發企業、體育機構都有自己的侷限性，小鎮普遍缺少合格的頂層設計，不具備產業導入與跨界發展的框架基礎，導致融資招商困難，基礎設施建設與運營脫節，賽事無法轉化為旅遊產出。傳統城鎮建設與地產模式無法套用，體育行業的侷限無法支撐小鎮運營，模式創新升級是唯一出路，而頂層設計、資源導入、和整體運營，都需要跨界人才與跨界平臺機構。
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