近年來國內政府政策性調控房價後，海外置業成了國內高淨值人士投資的新熱點，其中美國房地產一直備受青睞。根據美國國家房地產商協會統計，截至2018年，中國人士連續五年蟬聯外國買家在美購置居民房產交易額第一名，僅2017年投資金額就達到317億美金，購置40,572套房地產，約是北京市同期交易金額的80%。
繁榮交易的背後，房地產相關的糾紛也不斷湧現。由於部分買家對美國的法律法規不太瞭解，把過往投資國內房地產的經驗套用在美國房地產上，導致了隱私洩露罰款補稅被租客起訴、甚至房屋被法院拍賣等問題。今年年初更是曝出一位美國華裔業主被“租霸”租客索賠1440萬美元的新聞。
中美房地產法律、稅務及登記制度上較為典型的差異是什麼呢？我們來看看。
法律風險：包租婆成了弱勢群體
據美國《世界日報》2018年年初報道，家住美國舊金山的華裔房東吳女士（Jane Wu）因其父親在2016年下半年突患重疾，不得不辭掉工作回中國去照顧父親。沒有想到，在她在回國期間，租住在她家的6名租客輪番提起針對她的訴訟，稱該房子存在私自打隔斷的情況，並索賠1440萬美元。且6名租客自從控告吳女士的房產存在非法改造情況後，就一直以此為由拒絕交房租和水電費、垃圾處理費等各項費用。吳女士辭職後，主要依賴租金來償還房屋貸款、繳納房屋的保險費用，在租客拒絕繳納租金後，其經濟陷入困境。面臨高額索賠，她連請律師的錢都沒有，只能等待房產保險公司給指派援助律師。
在中國的普遍觀念中，以出租為目的的房地產，房東相對於租客來說通常是比較強勢的群體，而且中國針對房屋的管理或糾紛，並沒有太多配套法律，多為私下協商解決，很難走入訴訟或索賠階段。
但在美國，情況卻大相徑庭。幾乎所有的法律法規都偏向於保護租客，心懷不軌的租客可能利用這樣的保護讓房東落入陷阱，一旦房東被租客告上法庭，就會很被動，甚至面臨高額索賠，成為“弱勢群體”。比如根據美國加州的法律，房東有義務去維護出租房屋，使得房屋保持一個良好的狀態，滿足基本的結構、健康、安全需求。否則租客可以拒交房租、申請當地的建築巡視員來屋裡檢查、提前搬遷、甚至起訴房主，正如上文中因隔斷被起訴的吳女士的遭遇一樣。
在美國，房東為了保護自己，租房時通常會調查租客的犯罪記錄和租住記錄，如果自己較忙或者不常駐美國，還會聘請房地產管理公司的專業人士管理。對於有多套房產出租的房東，為了減少高額索賠的風險，通常會成立有限責任公司（Limited Liability Companies），通過LLC公司去持有房產。以公司名義購買房產，其持有成本、交易成本與以個人名義購買相差不多，還可以把房東的其他個人資產與出租房產的訴訟隔離開來。
比如，假設上文中的吳女士敗訴，1440萬美金索賠成立，那麼除了涉案房產以外，吳女士的其他個人資產也可被用來執行理賠。但如果吳女士設立了LLC公司去持有涉案房產，那麼租客的起訴對象就會是LLC公司，而非吳女士個人。即使敗訴，LLC公司作為房屋所有人只承擔有限責任，可執行的資產上限僅為LLC公司的全部資產，即涉案房產，而吳女士的其他個人資產則不會受到牽連。另外，投資人還可以將上述LLC公司的股權放入美國家族信託，以信託作為類似母公司的形式去將所有LLC股權集中管理，並進一步隔離投資人自己其他的債務以及婚姻風險。
稅務風險：中國尚未開徵的遺產稅和房地稅，美國有！
據21世紀經濟報道，王君(化名)的父親是一位民營企業家，自2009年始以自己的名義在美國各地購置了20套美國別墅，然而王君父親的企業在2012年倒閉了，國內的房產及存款悉數被查封抵債，一家三口從此就只能以王君母親的存款度日。不幸的是，王君的父親後來因病去世。為日後的生活打算時，一直沒有穩定工作的王君想到了父親之前在美國各地所購置的20棟別墅。
然而在他飛到美國，想要繼承父親這筆鉅額遺產時，卻萬萬沒想到這20套美國別墅“遺產”已經成為了“遺患”。
首先他發現，父親的房產中有四套已經是別人的了。原來，父親在購置房屋後多年間並沒有去居住，也沒有安排當地中介負責照看經營，結果拖欠了多年房產稅，被當地政府拍賣。當初父親花下鉅額買下的房產如今卻住上了別的家庭。
其次，要繼承父親的房子，他需要先向美國稅務局繳納一筆“鉅款”。美國有遺產稅，聯邦層面+房屋所在州層面的遺產稅最高稅率在40%~50%多。由於王君的父親並沒有獲得美國身份，並不能享受到1120萬美元（2018年）的美國人遺產稅免稅額度，而是僅有可憐的6萬美元。也就是說，王君需要先按照16套美國別墅市場價值總額的40%~50%，現金繳納完遺產稅，才能獲得這些房子的所有權。20棟先父留下的美國別墅遺產本以為能保全家一世衣食無憂，現今卻成為了一個巨大的難解之題。
目前中國的房地產稅僅限於公司持有房產或個別房地產稅試點城市，對於絕大部分中國房產投資者來說，房子購入後每年是沒有額外納稅義務的。另外，中國尚未開徵遺產稅，若房主過世，其法定繼承人僅需繳納房屋價值2%~3%的公證過戶費用，便可繼承房產。但是如果在美國投資房地產的話，則需要注意美國的房地產稅和遺產稅！
美國的土地和房產都是私有的，房主擁有永久產權，但是需要每年繳納房地產稅（Property Tax）；無論是美籍還是非美籍，只要持有了美國房地產都要繳稅，適用相同的稅率。房地產稅由各州政府徵收，並各自決定稅率的高低，是地方政府的消防、教育、醫療等公共服務費的主要來源。
一般而言，房產稅越高相應的社區治安、公立學校、公共交通和醫院等公共服務也就越好，房產未來增值空間也越大。以加州為例：2018年當地的有效房地產稅率為0.79%，若按照當州房屋平均價值$409,300計算，則加州房屋平均價值的房地產稅為$3,237/年。漏繳或不繳納房產稅是嚴重違法行為，政府會採取罰息、罰金措施，並有權沒收並拍賣房產。以加州為例，如果超過期限，房主會被徵收應付款10%的罰金，逾期三年未繳納房地產稅會導致房產被地方政府拍賣。房地產稅沒有籌劃的空間，房主每年及時繳納即可。
美國遺產稅是外國房地產投資者不可忽視的大額稅負，其最高稅率約為房屋所有人去世時房產市價的40%~50%多。如果上文提到的王君父親，在購置房產的時候就考慮到此稅務風險，他兒子也不會如此被動。在美國，比較主流的籌劃房地產遺產稅的方式是購買人壽保險或設立家族信託。如果買下一份百萬美元理賠的人壽保險，就等於為子女留下了百萬實實在在的現金，可以用來繳納房地產的遺產稅。
另外，如上文中有多套房產的中國投資人也可以通過設立家族信託去籌劃遺產稅。其原理是將房屋所有權轉移到信託名下，並將家人指定為信託受益人。這樣的話，即使原房主去世，房產也不再是他個人名下的遺產，不用繳納遺產稅，家人也可以住在這些房產裡或者獲得房產租金的分配。如果上述的王君父親，在購買房地產時，就諮詢專業人士將家族信託架構搭建好，將房產轉入信託中，即使王君父親去世了，王君及母親也可以衣食無憂了。
房地產登記：個人名下的房產大眾可查
上半年崔永元和馮小剛的互懟案炒的沸沸揚揚，崔永元更是在微博上稱：“馮導在洛杉磯用美元拿下兩套房子，價格呵呵。一套別墅一套公寓，看來當面一套背後一套是掙錢的訣竅。”這使得馮小剛的海外房產被曝光。大家不禁想問，崔永元為什麼不知道馮小剛國內有多少套房，反而會知道他美國有幾套房？這就涉及到中美房產登記制度的差異。
圖片來自新浪微博
根據中國《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條，在中國僅有權利人、因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人、有關國家機關等有權查詢、複製不動產登記資料。沒有關係的普通大眾是無法查詢他人名下的房產的。而在美國，房產擁有者的信息是公開的，在各州政府房地產登記處即可查閱。如果房地產以個人名義持有，其個人姓名容易被查出。以紐約州為例，在紐約州政府的官網上，可以查到自1966年以來，Bronx，Brooklyn，Manhattan，and Queens區的房產交易及房屋所有權記錄。
圖片來自美國紐約州政府官網
隨著中國的明星、名人在美國的資產在中國社交媒體曝光案例增多，如何能投資房產的同時減少公眾曝光度成了中國房地產投資人比較關心的問題。
在美國，很多高淨值客戶通常會使用公司或者家族信託的名義去購置房產，以保護自己的個人隱私。尤其是用於出租的房產，這樣租賃合同只會顯示公司的名字，而非原業主個人。更一步的保護方式是，用家族信託去擔任持有房產的公司的股東，因為在某些州，公司的董事或股東也可能會公開披露，而在美國法律規定下，家族信託的委託人、受益人及信託契約的內容則嚴格保密，不會公開。
總結
從以上三種中美投資房產在法律、稅務、登記制度的差異，可以看出，美國房產固然好，但是和任何投資一樣，如果只是盲目買入，不去了解背後的政策法規，不注意管理投資風險，也可能給自己招來麻煩，甚至竹籃打水一場空。
可以看到，調查租客的犯罪記錄和租住記錄、聘請美國當地的專業房屋管理公司、購買相關保險、用公司架構持有房產有助於部分規避法律、稅務、登記制度的相關風險，而設立美國家族信託則同時能在隔離法律風險，籌劃稅務，保護隱私中起到作用，尤其是對於在美投資房產價值較高、數量較多的中國客戶，美國家族信託是一個非常綜合的解決方案。
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文 | 王雅麗（宜信財富家族信託團隊）
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