克而瑞25城首席分析師預判市場
文／克而瑞研究中心整理
上海 ·李振宇
樓市現狀：
8月，上海商品住宅供應大幅放量，全市總共40個項目新開盤或加推，從開盤項目認籌情況來看案場到訪量出現明顯減少，本月僅3成項目認籌率達100%，開盤去化兩極分化嚴重，遠郊項目普遍去化較差，市中心項目依舊熱銷，但熱度已開始下降，市場已現趨冷。土地市場供大於求，8月共成交9幅含宅用地，多位於寶山、奉賢、閔行等郊區，整體來看近期土地市場發生翻天覆地的變化，所有住宅地基本遭流拍，短期內政策回調未見，預計還將維持很長一段較冷期。
後市預判：
供應：9月新增供應量將回落。
成交：預計9月成交量會有大幅下跌。
房價：從目前拿證情況來看，預售證的價格確實受到一定控制，預計下月房價幅度不會有很大偏差。
熱點區域/板塊：南匯、奉賢、楊浦將是下月成交熱點區域。
廣州 · 梁永光
樓市現狀：
8月傳統淡季，新增供應環比小幅增長，成交與7月基本持平，但要好於去年同期，總體來看目前廣州商品住宅市場整體依然低迷，但與去年調控後的低谷相比，成交量還是有所回升。本月新開盤/加推項目共22個，推案套數較上月大幅減少，開發商均以少量加推為主，有意在金九銀十之前試探市場溫度，但多數開盤去化情況未達預期，平均去化率僅為42%。土地市場本月供地4宗成交7宗，高土拍門檻依然是主流，房企拿地漸趨理性，大多數地塊低溢價成交。二手房市場近期掛牌量有明顯上升趨勢，但成交持續冷淡。
後市預判：
供應：9月份供應將集中放量。
成交：預計9月市場活躍度會有所提升，成交會較7、8月份好轉。
房價：近期廣州外圍區域樓盤促銷頻頻，預計9月份這一現象還會繼續蔓延。
深圳 · 陳洪海
樓市現狀：
受7.31政策影響，8月深圳商品住宅市場量價齊跌，去化週期縮短至19個月。新開盤項目僅4個，主要以住宅為主，整體去化差，平均去化率在33%左右。購房客群多以地緣型客戶，自住剛需為主，成交區域集中在關外坪山、龍崗和寶安，熱銷板塊在坑梓、龍城、西鄉和沙井。土拍市場冷淡，8月僅成交一塊商辦用地。二手房市場客戶看房量大幅減少，成交量小幅萎縮。
後市預判：
供應：預計9月份開發商的供應量會有所增加。
成交：預計9月成交會下跌。
房價：9月價格變化幅度不大。
熱點區域/板塊：坂田、布吉、福永、南頭。
瀋陽 · 洪晶
樓市現狀：
8月，瀋陽迎來新一波供應高潮，沈北新區，渾南、於洪、鐵西為區域供應大戶，渾南區更是在供求兩端表現亮眼。全市共50個項目開盤，共加推56次，其中全新首開4個，開發商積極備貨搶佔金九銀十市場。成交方面8月限購效應顯現，整月案場到訪客戶量及備案均呈明顯下降趨勢，月度成交低於近三年平均水平。由於成交均價仍保持相對高位，部分限購客戶及剛需、剛改資金需求向品質改善、中小戶型學區房及公寓產品轉移。土地市場進一步降溫，共成交7宗土地，包含經營性用地2幅，均為零溢價成交。
後市預判：
供應：預計下月供應可能出現小幅回落，但整體仍趕超歷年水平。
成交：預計下月成交略有好轉。
房價：預計在排除回遷安置產品及歷史房源批量備案等因素干擾下，9月市場價格將保持7、8月水平。
熱點區域/板塊：渾南東湖、全運等各板塊、沈北道義、鐵西經濟開發區、於洪丁香湖等熱門板塊熱度不減。
長春 · 史嵩齡
樓市現狀：
8月，長春商品住宅供應成交環比均有所下降，新開盤8個項目去化情況一般，但整體看政策穩定，市場處於平穩上升階段。本月價格上漲，銷量較好的項目成交價格均在萬元以上，政策上 8月29日下發通知取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵，以穩定房價平穩發展。土地市場供應經營性土地4幅，2幅商住分別位於高新北區和南關區，成交3幅均以底價成交。9月正式進入“金九銀十”熱銷期，房企積極備貨，下月入市項目以淨月、高新南、南關區、高新北區為主。
後市預判：
供應：預計9月份市場加推有所增加。
成交：預計9月成交量將會有大幅提升，有望達到全年最高。
房價：成交價格將處於穩中有升的局面。
熱點區域/板塊： 高新南、高新北、淨月、南關（南部新城板塊）區域。
濟南 · 唐堂
樓市現狀：
8月，濟南商品住宅市場供不應求持續，全月共開盤加推17次，推出2938套房源，雖然到訪客戶有所增加，但客戶觀望情緒加劇，開盤首日去化率環比呈現下降趨勢，平均去化率61%。土地市場本月新增供應27宗，成交6宗全部位於章丘區，房企拿地熱情不高，非熱點區域、板塊土地遭流拍。本月二手房價格平穩略升，R1全線貫通對長清影響初顯。
後市預判：
供應：供應量平穩上升。
成交：市場的觀望情緒在增加，預計成交量保持穩定。
房價：價格漲幅不大。
熱點區域/板塊：濟南地鐵沿線區域。
青島 · 畢怡
樓市現狀：
8月，由於大規模開盤較少，開發商取證較少，青島商品住宅供應量下降。前期大體量開盤產品因簽約量較低致本月成交量也有所下降，二手房市場也持續低迷。從開盤來看，市場已經出現明顯的分化，高新區限價政策執行嚴格，一二手房倒掛嚴重，所以出現開盤售罄；而膠州市限價政策執行的寬鬆，一、二手房差價不大，所以項目開盤去化率只有６０%－８５%。土地市場供應環比下降5成總量仍處於高位，成交環比上漲38%，集中在城陽區，整體看今年逐漸進入了補庫存週期，前８個月成交已接近於去年全年的成交量。
後市預判：
供應：開發商開盤意願強，供應量上升。
成交：成交量上升。
房價：價格企穩。
南京 · 趙靜波
樓市現狀：
8月，南京商品住宅供應同環比暴漲，客戶逐漸趨於理性成交環比下跌近五成，開盤項目共26個，平均去化率71%，僅五盤售罄，中低檔項目居多，一、二手房價格倒掛區域整體去化率較高，其餘區域去化一般，市場趨於平穩。政策方面主流銀行利率上浮20%，繼續暫停向企事業單位銷售商品房。土地市場8月主城供地主要集中在江北區域，主城成交11幅主要集中在江北和城南板塊，遠郊成交均來自於高淳，全屬商業性質。因限價政策嚴格執行，多數房企對南京土地仍持觀望態度，整體土地競爭不算激烈。二手房市場成交量價均跌，整體依舊保持平穩趨勢，預計下個月二手房成交量仍將出現小幅波動。
後市預判：
供應：9月供應大漲，江寧預計共有10盤入市，。
成交：整體成交量預計應在當期供應量的70%以上。
房價：鑑於南京“限價”未有鬆動跡象，各個板塊價格較難有明顯起伏，均價穩定。
熱點區域/板塊：九龍湖、正方新城、江浦、高新和六合小板塊。
杭州 · 劉晨光
樓市現狀：
8月，杭州十區商品住宅供應同環比齊升，供應連續3月維持高位，成交小幅回落，青山湖板塊成交熱度較高。51盤加推9個項目首開，住宅49個項目推出房源8653套，中籤率較之前小幅提升；整體去化一般，明顯未罄、二次選房的項目數增多。土地市場8月掛牌19宗，其中涉宅地僅4宗大幅減少，臨安供地集中，主城因配建較多，加上房企資金鍊緊張，土拍遇冷，成交23宗其中涉宅10宗，平均溢價率4.3%，預計接下來餘杭、臨安、富陽將為供地集中區域。隨著新房供應提升，加上備案限價性價比凸顯，二手房市場出現成交量回落，價格在愈加多的房東接受議價的情況下，出現小幅下調。
後市預判：
供應：9月共計51個項目推出，供應量持續保持高位。
成交：成交以前期認購轉網籤為主，9盤首開量較大，整體去化情況理想，或將出現環比提升。
房價：預計價格將保持穩定的態勢，但考慮到推盤項目基本以精裝為主，或將呈現結構化波動。
熱點區域/板塊：餘杭、蕭山、臨安、富陽等遠郊板塊推盤熱度較高，首開項目佔比高，板塊集中在良渚、餘杭經開區、未來科技城、江東、錦南、富春等。
合肥 · 白楊
樓市現狀：
8月，合肥各區域供應放量，其中濱湖區供應24.07萬方供應居首；成交環比下滑，高新區成交量居首，市場供不應求局面改善。新開盤項目數量眾多，多為中高檔產品，整體去化程度較好，4盤售罄。土地市場8月合肥各區域共供應8宗經營性地塊，建築面積121.44萬方。
後市預判：
供應：供應增加。
成交：成交上漲。
房價：預計價格將保持穩定的態勢。
徐州 · 季友國
樓市現狀：
8月，徐州樓市供應成交同環比均升，但總量都處低位。八月新開盤加推項目共計10個，總推出房源3218套，整體去化率93%，推出的產品以高層、小高層、洋房為主，定價明顯高於周邊房價的項目去化率相對較低。土地市場整體較為平淡，新掛牌一宗住宅地塊，主城區無地塊成交，預計下月供應將大增。
後市預判：
供應：預計9月徐州供應量將延續8月的火熱，或將持續上行。
成交：受市場供應影響，加之“金九銀十”傳統旺季，開發商推盤意願高漲，預計9月備案量將走高。
房價：未來一段時間商品住宅均價在維持平穩狀態。
熱點區域/板塊：泉山區場熱度將逐漸走高，銅山區，尤其嬌山湖板塊熱度居高不下。
蘇州 · 戈文問
樓市現狀：
8月，蘇州商品住宅成交微降，推盤量回升較多，但總體看依然偏少，推盤主要集中在中下旬，以改善項目為主，整體去化情況較好，平均去化率約為77.8%，目前市場仍供小於求。政策上九部門發文整治市場秩序，整體市場降溫並不明顯。土地市場有所降溫，僅吳江區掛牌9宗地，成交2宗，園區和吳江各1宗宅地，周邊醫療、學校、商業、景觀、交通配套較好。
後市預判：
供應：9月預計15盤推新，預計整體供應量為75萬方。
成交：預計9月成交量在80萬方左右。
熱點區域/板塊：吳中及吳江區，主力熱銷板塊為吳江太湖新城板塊、城南板塊、盛澤板塊、吳中尹山湖板塊，光福、香山板塊。
常州 · 戈文問
樓市現狀：
8月，常州商品住宅市場供應大漲成交基本與上月持平，市場整體熱度不減。市區共27個項目32次開盤，並且基本集中在8月下旬，共推出4885套房源，整體認購率超75%。土拍市場降溫明顯，共有16宗涉宅地塊掛出，其中2宗為安置房地塊，1宗終止競拍，本月出讓地塊範圍涵蓋各個區域，其中新北區出讓數量最多。成交方面本月僅2宗含住宅地塊成交，2宗流拍，成交的均為鄉鎮地塊，樓板價較低在3600-4600元/㎡左右。
後市預判：
供應：9月商品住宅供應量預計45萬㎡左右。
成交：9月商品住宅預計成交45萬㎡左右。
房價：9月商品住宅均價預計在15000元/㎡左右。
熱點區域/板塊：預計重點推盤板塊，包括鐘樓開發區板塊、鳳凰新城板塊、清潭路板塊、薛家板塊。
無錫 · 王新科
樓市現狀：
8月，無錫樓市環比量價齊升,整體市場熱度有所升溫。11盤新開入市，整體去化效果一般，一半項目去化率在50%左右，中低端剛需項目去化相對較好，因市場供不應求，庫存量有一定幅度下降。土地市場供應8幅土地，本月土地無成交。二手房市場成交量價齊跌，從區域來看濱湖成交量最大，其次為南長和北塘。
後市預判：
供應：9月份各大房企加推意願增強，供應量會增加。
成交：9月為傳統樓市旺季，大部分房企會選擇在9月份加推，預計成交量將會上漲。
房價：預計9月無錫房價將會小幅上漲。
廈門 · 林鳳
樓市現狀：
8月，廈門商品住宅新增供應成交量基本與上月相當，共有4盤入市加推，各項目入市價格基本處於持平狀態，但當前整體市場環境低迷、購房者觀望情緒依舊濃厚，對價格抗性大，開盤去化效果仍一般，平均去化率在三四成。土地市場冷淡，本月無商住用地成交，但8月底市國土局公佈3幅商住地塊出讓公告，值得注意的是此為島內時隔五年再次供應商住地塊。因廈門房地產市場專項整治重點打擊投機炒房等違法違規行為和房地產“黑中介”，二手房市場成交量小幅下跌。
後市預判：
供應：9月廈門將迎來供應放量，近10個項目計劃開盤入市。
成交：市場深度調整仍在持續，預計9月廈門市場難有大幅起色。
房價：預計9月價格將以穩為主，小幅波動。
熱點區域/板塊：同安區。
福州 · 方明
樓市現狀：
8月，福州五區商品住宅供應顯著上漲，別墅供應量漲幅尤為明顯，成交量持續上漲，創今年新高，庫存稍有回落。閩侯商品住宅本月供應量明顯收縮，成交量小幅回落，但依然處於近一年較高水平，庫存方面本月商品住宅供求基本平衡。共9個項目10次開盤，因政策持續嚴厲，客戶觀望情緒較為濃厚，市場整體去化率僅35%，且開盤項目去化率分化明顯，正常首付、不捆綁、有性價比優勢的項目依然能夠實現優秀去化。土地市場市區供應15幅地塊，成交4幅商住用地，因政策、金融環境持續收緊，樓市降溫明顯，再加上開發商資金鍊緊張，土拍積極性不高，流拍擴大到外圍地區。
後市預判：
供應：金九銀十”房企為搶佔市場出貨期，或將加大推案力度，供應量有望提升。
成交：預計未來兩個月成交量或將維持較高水平。
房價：預計後期價格波動不大，未來房價持續平穩運行仍是大概率事件。
熱點區域/板塊：東區、五四北、奧體短週期內仍將保持較大熱度。
武漢 · 吳洋
樓市現狀：
8月，武漢商品住宅市場供應集中爆發創今年新高，去化週期仍處於低位，市場供求矛盾有所緩和。全市重點監測項目共34頻次開盤，日光23頻次，供應套數14396套，整體開盤首日去化率96%，遠城區去化不足。限價管控依然嚴格，除部分地王項目出現小範圍鬆動外，整體來看絕大多數項目房價難上漲。土地市場熱度下降，8月共成交16宗涉宅地塊，僅1宗位於三環內的主城區，其餘15宗地塊均位於蔡甸、新洲、江夏、經開等三環外區域。
後市預判：
供應：9月武漢市的推盤量依舊保持高位，預計供應量將高於200萬方。
成交：成交預計仍將隨供應水平同步變化，現有回升趨勢。
房價：全市均價目前穩定在14700上下，月度結構性波動。
熱點區域/板塊：三環內剛需客戶置業熱門板塊如白沙洲依然保持較高熱度；三環外有一定產業支撐，軌交拉動利好板塊，如光谷新中心、文化大道、盤龍城片區仍舊是關注焦點。
長沙 · 王新科
樓市現狀：
8月，長沙供應大幅放量，成交基本持平，整體市場熱度穩中略降。共28個項目開盤，共推出10459套房源，去化兩極分化，平均去化率83%，性價比一般的項目去化較差，因高價盤條件苛刻，因此客戶更傾向於性價比高的項目，而且本月老齡購房的比例有所增加 。本月土地市場六區共供應18宗經營性用地，成交8宗經營性用地，基本無溢價，2宗純住宅用地流拍。
後市預判：
供應：下月供應將有所增加，供應的高位運行將持續到十月。
成交：成交有所回升，尤其在“限價地塊”房源的逐步入市的情況下，或將帶來一波市場小爆發。
房價：後期房價將逐步趨穩並有微降的趨勢，但部分熱點板塊房價將穩中有漲。
熱點區域/板塊： 梅溪湖片區及南城片區。
南昌 · 邱春焱
樓市現狀：
8月，南昌新增供應減少，成交量環比微漲同比下降，整體市場大致與7月相當，價格維持在1萬3千5到1萬4之間。新開盤加推項目15個，面積120平以內的改善剛需項目開盤去化優異。土地市場熱度持續，共成交20宗，溢價率均不超50%。
鄭 州
樓市現狀：
8月，鄭州商品住宅新增供應銳減，成交小幅回落，案場到訪量下降，市場降溫明顯。新開盤入市項目20個，多為低檔產品，整體去化情況一般。政策上8月24日發佈新政，市房管局、公安局、城管局等10部門聯合開展整治樓市亂象專項行動，在市場進入下行通道的當下，未來項目開盤去化率預計將會有明顯下降。土拍市場預計9月主城區將有9宗土地（1宗商業，8宗住宅）競拍，7宗城改用地，2宗非城改用地。
成都 · 閆濤
樓市現狀：
8月，成都商品住宅市場新增供應再降五成，成交小幅回落，供不應求嚴重。新開盤項目共13個，整體去化較好但兩極分化嚴重，遠郊項目差。政策方面四川省出臺文件《房地產調控二十四條》和《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例實施方案》，旨在抑制全川三四線城市樓市過熱。土地市場整體供需小幅上漲，但主城區依然供量較少，以遠郊為主力供需。近期政府加強購地資金來源審查，嚴控加槓桿購地行為，同時拿地融資難度加大，房企資金緊張，拿地尤為謹慎，大多溢價不高。二手房市場表現趨冷，一是由於限購條件嚴苛，客戶流失嚴重；二是近期新房市場供應逐步提升，中籤率提高，部分客戶流向新房市場，一二手房剪刀差進一步縮小。
後市預判：
供應：供應有望進一步提升。
成交：成交端預計或將穩中有降。
房價：價格維穩。
熱點區域/板塊：天府新區及犀浦、光華新城板塊。
重慶 · 王偉
樓市現狀：
8月，重慶商品住宅市場供應大幅上漲，創年內新高，渝北區為主力供應，成交量繼續回升。新開盤項目共25個，整體去化優異，100-120㎡成為主力面積段，高層產品市場份額也有提高。土地市場供應6宗，成交4宗，溢價率不超過30%，總體看本月土地市場回暖，上海大發和奧山地產首入重慶，新進房企持續佈局二環板塊。二手房市場8月新開盤及加推市場供應充足，日光盤項目減少，部分項目開盤去化率不理想。
後市預判：
供應：9月重慶樓市預計135個項目開盤，渝北區中央公園、禮嘉等板塊為主力供應板塊。
成交：預計市場成交量穩中有升。
房價：房價維穩為主，上行動力減弱。
熱點區域/板塊：北區蔡家、禮嘉、悅來、中央公園等板塊為房企佈局重點，南區龍洲灣、李家沱、魚洞等板塊亦是各大房企的主要選擇，各大板塊市場熱度持續上漲。
昆明 · 王偉
樓市現狀：
8月,昆明住宅市場熱度依舊不減，供應成交均升，新開9盤受限購影響較小，整體去化率在80%左右。新項目均價上浮，在售加推目價格則均出現小幅回落的趨勢，周邊縣區價格也出現輪動上漲。土地市場新增土地供應18宗，商住類用地成交20宗地且全部底價成交，金茂首進昆明，整體土拍市場熱度不減。
後市預判：
供應：新開盤或加推的近郊項目會逐漸增加，整體市場放量與8月持平維持在高位。
成交：項目成交量將會高於8月，整體市場將逐漸迴歸正常水平。
房價：近郊項目均價將會被拉高，市區的均價將會與8月基本持平。
熱點區域/板塊：目前的發展中心主要集中在2、3環及3環外，東、南市區和呈貢區受到房企的重點關注。
南寧 · 吳寧
樓市現狀：
8月，南寧商品住宅市場供應縮量明顯，成交維持熱度，庫存同比增量回升。本月開盤推新項目7個，其中有2個是新盤首開，除個別項目因地段配套偏弱導致開盤不佳外，其餘項目去化率大多在80%以上，僅少數非品牌項目去化率在六七成。土地市場相對平和，新增9幅，多位於城市邊緣地帶，故而房企拿地意願較低，成交5幅住宅用地，均位於江南區和西鄉塘區，其中華潤正式入駐南寧國賓館西園飯店舊改地塊備受市場關注。
後市預判：
供應：預計9-10月多個新項目入市或推盤，供應量將推高至年內高峰。
成交：隨著金九銀十旺季到來，預計市場成交量將迎來高峰期，全年規模將再創新高。
房價：預計後期房價走勢仍以“穩”為主，但不排除年末房企衝刺推出打折促銷活動，出現均價下滑的情況。
熱點區域/板塊：西鄉塘區和五象新區。
西安 · 朱鬱
樓市現狀：
8 月，西安商品住宅市場供應略降成交走高，供不應求進一步加劇。監測開盤項目共計42 個，由於新政鎖客原因，整體開盤去化率降低，個別樓盤去化率只有 12%，推盤較多的房企為碧桂園、中南等。土地市場供應、成交均為 37 宗，相較於 7 月供應及成交宗地數均有減少，且宗地以西鹹為主。政策上8月 28 日發佈通知，進一步規範住房租賃市場。隨著進入金九銀十旺季，預計9月成交量將穩中漸升。
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