樓市觀察之措施
A
步調一致出手
重申堅持調控目標
佛山江門東莞中山整頓市場規範
按照時間軸來記錄，大灣區在過去一個多月時間內，六個城市的動作表現為逐漸趨嚴，或者說是逐漸從市場整頓，到進一步抑制投資客，並著手從更“長效”住房制度改革來推動樓市發展。
從政策內容和專項檢查通報來看，佛山、江門、中山和東莞的文件主旨內容有不少共同的發力點，首先是進行市場規範、其次是價格管控，再次是加強輿論引導。
佛山《通知》中就明確要求規範銷售管理，加強監督指導，房地產開發企業合理安排開盤時間和銷售方式，避免在夜間(17：30-次日8：30)進行項目開盤或銷售活動，對預計購房人數較多的項目，儘可能採用搖號等方式進行銷售。江門同樣強調，對取得預售許可或者辦理現售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。東莞則取消同一套房屋首次備案180天后可累計上調5%的規定。新建商品住房銷售價格一經備案不得上調。
同時，佛山、江門和中山均重申，嚴禁企業人為製造銷售緊張氣氛，嚴禁過分宣傳和渲染樓盤熱銷情況，以及不得渲染房價上漲預期等。惠州房管局也特別提到，部分房地產開發企業、中介機構、自媒體單位藉此進行炒作和造謠傳謠行為也引起該局高度重視。對於製造房地產市場緊張氣氛、誤導購房群眾恐慌性購房行為，將調查核實予以嚴懲。
事實上，這些城市先後進行房地產市場整頓並不是一場不約而同的巧合，而是一次步調一致的“拉網”。
5月19日，住房城鄉建設部發布《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，其中，對於“堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，並提出大力整頓規範房地產市場秩序與加強輿論引導和預期管理”，也正是以上幾個城市這一輪樓市整頓的共同方向。
B
區域利好預期下
投資客“抬頭”
針對“土豪掃貨”，惠州大亞灣表態“清場”投資客
“在新規劃、新政策即將落地的新區域，首先被關注的領域一定是當地的房地產。”著名房地產市場研究專家、廣東省房協理事趙卓文在5月份發佈分析表示，雄安新區規劃伊始，就限制和凍結了房地產的炒作，走了“去地產化”的路徑。隨著粵港澳大灣區規劃公佈進入倒計時，“灣區內的房地產被炒作，是必然的事情”。
在各地重申調控力度的同時，惠州的這次動作直接嚴肅表態要“清場”投資客。5月底，惠州大亞灣發佈“3套以上暫緩網籤”政策，深圳資深地產專家對此直言，大亞灣市場的確出現異動，政府掌握到了“土豪掃貨”的現象開始萌生，因此發佈政策“打提前量”，防止市場過熱。
對此，克而瑞CR IC專題中點評認為，近年隨著粵港澳大灣區規劃的出臺，吸引了大量群眾前來就業安居，在區域利好預期下，惠州大亞灣樓市開始逐漸升溫，但同時投機炒房行為也由此滋生。
事實上，在這一輪樓市整頓之前，大灣區各地已經出臺不同程度的限購政策，並不同程度地執行限價和限貸等價格管控和房貸收緊政策，目前各地首套房貸利率普遍已經在上浮15%-30%不等的水平。
在業內人士看來，各地的調控“組合拳”無疑已經給投資者的置業門檻抬高了不少，然而區域利好預期下，經濟實力更強的投資客則“跨過門檻”前來購房。
惠州世聯行的數據顯示，大亞灣最近入市開盤的樓盤，外地客戶達5成以上。批量外省客戶湧入市場，惠州再度出現供需兩旺的局面，部分開發商開始採取一次性付款優先及提高首付比例的辦法來甄別客戶。
同樣因為部分項目“供需兩旺”，樓盤以付款方式來“篩選”客戶的情況，更早出現在佛山限購區域內。從去年開始，禪桂中心城區限購區內的樓盤因為限價開售時，價格趨同甚至低於非中心區的住宅同期售價，而吸引更多客戶購房。5月上旬，禪城區某個將開盤項目在置業群中打出開售消息，並提出要求“本次開盤只接受一次性支付客戶，不接受銀行按揭”。
惠州大亞灣發文抑制投資客的同時，其他城市也開始或多或少地對於各種投資行為加大限制。就在上週六，深圳有樓盤在開盤前發出聲明，“公開發售優先針對個人，如企業購房需於個人選房結束後參與選房”，抑制投資公司炒房行為。
C
針對不同群體
探索“長效機制”
深圳啟動18年長週期住房制度改革
在深圳上週發佈的關於深化住房制度改革的《意見》中，同樣明確包括正確引導居民住房消費觀念，保障合理自住需求，抑制投資投機性行為。保持房地產調控政策的連續性、穩定性，嚴格落實各項調控措施。規範房地產市場秩序，堅決查處開發、銷售、交易、中介等環節的違法違規行為。
在這次徵求意見稿再度對調控目標進行重申，並再度表態在抑制投資需求及市場規範的基礎上，提出橫跨18年長週期的住房制度改革，探索“長效”的調控機制及可持續性的政策。
《意見》明確表示深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，並計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。
在業內人士看來，推動城市房地產市場的長期平穩健康運行，是對即將發佈規劃的大灣區發展中，城市自身的發展及城市群發展的重要保障。
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁發表評論認為，深圳的這份意見代表了大灣區未來房地產發展的政策導向，在基本尊重過去房地產發展的歷史現實的基礎上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價值為導向，實施住房制度的革命性變革，引導房地產進而影響國民經濟邁向更加健康的方向。
焦點
資金過密流入房地產會導致其他行業資金不足
避免因房地產置業成本上升，各地安居政策備受關注
“各城市房地產政策反映了從中央的原則來看大灣區，一定要把‘炒家’排除在外，幾個原因：第一，不能讓資金過於密集地流向房地產，而導致其他需要發展的行業的資金不足；第二，避免因為房地產置業成本上升，生活的邊際成本過高，導致產業發展和人才引進受阻。”佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩表示。
回顧過去幾個月，雄安新區在規劃伊始，就限制和凍結了房地產的炒作，走了“去地產化”的路徑。4月，南海“海南自貿區、自貿港新政”公佈不到10天，隨即實施海南島全域限購。5月，四部委聯合發佈了《關於推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》，這意味著國家對於“高鐵新城”政策發生了重大變化，其核心之一就在於防控高鐵新城單純房地產化。
目前越來越多的區域規劃和政策利好在落地前後，就已經開始“去地產化”或者杜絕過度地產化。
正如談及本次惠州政策出臺的初衷和背景，惠州市房管局相關負責人回應，吸引高質量的人才和企業落戶就業創業安居十分重要。延伸到房地產市場，對於真正想來就業創業的群體置業是無比歡迎的。但對於想著前來投機炒房將被限制甚至禁止。
近一年，全國50餘城陸續出臺百餘項人才新政，僅珠三角地區就有深圳、廣州、中山、珠海、佛山、東莞相繼出臺政策，各地的安居政策備受關注。在中指院發佈的一份分析中顯示，大灣區所在的廣東省無論是高校畢業生佔據的規模，還是戶籍人口中受過高等教育的人數規模都在全國前列，擁有吸引高等教育人才先天優勢的珠三角，在大灣區的發展規劃之下前景被廣泛看好。
“目前粵港澳大灣區在區位優勢和麵對國內市場與東南亞的對接，以及港口和內部交通等等基礎建設方面有一定先發優勢。但是尚未形成比肩世界灣區應有的產業領先和支柱產業。”劉世恩進一步分析指出，在這種前提下，如果房地產成為可以支付的渠道，這對於大灣區的發展和影響可謂是“毀滅性”的，因為資金很容易最終還是“拐彎抹角”地進入樓市，很難進入到產業發展和人口導入，這與灣區發展的目標是不相符的。
在當前國家粵港澳大灣區的發展勢頭下，對各個城市來說，抑制炒房和投資資金，更好地為大灣區發展注入活力以及推動城市的高質發展，吸引高質量的人才和企業落戶就業創業安居將成為一個重要方面。
延伸
後續不排除更嚴調控落地
業內人士建議灣區各地政策聯動統籌，更符合城市群發展
儘管這一輪樓市整頓中，惠州以大亞灣為區域試點，率先進行一場“有效將惡意炒房的投機人群清出市場”的舉措，但是更多城市的發力點，仍舊在於重申調控不放鬆的主基調，規範銷售管理，加強監督指導，以及加強新房銷售價格的管控並規範銷售現場信息公示。
在多位業內人士看來，這一輪政策相對比較溫柔，但是從各地文件中表態來看，下一步有更全面或者進一步的限購政策或者規範舉措，是個大概率事件。
“佛山是否還會有後續政策出來？我個人認為應該會的。”佛山市房地產業協會副秘書長周倩在接受南都記者採訪時表示，目的是有效抑制炒房和單純投資性置業。這一觀點得到眾多業界專家的認同。
世聯行佛山公司總經理葛樸表示，“政策的加碼不一定是9個城市全部一刀切。但部分樓價上漲比較快的城市或者區域的政策走向一定是持續從嚴的。”
“在大灣區9+2城市群的這9個城市中，有六七個屬於杜絕樓價過快上漲、市場過熱的重點監控城市和區域，廣州、佛山、深圳、惠州、珠海、中山和東莞都在這個重點調控監控區域內。在這樣的背景下，調控目標不動搖、力度不放鬆始終是主基調，從這一點來看，過去一個月各地的政策和整體風向標是一致的。”趙卓文在接受南都記者採訪時進一步表示，更值得關注的是，隨著大灣區的規劃落地，這個城市群將發生深刻的變化。“政策需要對抑制過度的投資和炒作，但同時又符合灣區城市群發展，做一個整體與聯動的設計。比如廣佛融合發展，廣州限購佛山不限購是不可能的；但是另一方面，在灣區的這個城市居住，到另一個城市發展和置業也應該是被允許的。”
在趙卓文看來，過去一個月各地的動作，“更多還是一個調研、整頓與土地的摸查，防止過熱，對於大灣區未來需要的房地產政策，目前還沒有一個統籌的方案，但是未來一定會出臺。”
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