前言：
鄭州2018年8月24日10部門聯合開展整治樓市亂象專項行動，一週後，鄭州房地產市場出現以下四點變化。
1.剛需、剛改房繼續熱賣，但去化率在降低，2號融創中永中原大觀、萬科溪望、萬科美景魅力之城等去化率均下降。
2.改善盤進入觀望。
3.房地產公司無證銷售、收錢、排卡等現象沒有了。
4.沒有取得預售證房，房企諮詢行為小心並規範了。
那麼鄭州2018年最後四個月，老百姓如何購房？請遵紀以下12條軍規。
1.改善房入手好機會
鄭州房地產發展整體非常健康。鄭州房地產發展要經歷四個階段。
A.買房僅為居住的普遍需求階段。（1992年-2015年）
B.剛需和改善並存，其中剛需剛改盤佔主導階段。（2015年-2025年）
C.換購型階段。（2025年-2035年）
D.2035年後鄭州大格局定型的成熟階段。
所以整體看，現在還是買入改善房的好機會，真正實現房子迴歸居住屬性。
2.減持老破小
老破小目前難賣，並且價格不高，但你還是要勇敢減持。適當留下點房齡不超10年的足夠了。這些房子房價不漲的核心原因是人口流入速度慢，建築規劃水平被新小區碾壓，而且這些房子大概率已跑不過銀行理財，更跑不過通脹。
3.適當減持以前買錯的大別墅
鄭州豪宅產品升級、區位升級都很快，大別墅一旦錯過區位優勢、產品優勢後，升值就比較難。近來東區溫哥華山莊、綠城玫瑰園、聯盟新城七期疊墅等已有業主頻頻拋售，希望引起有關業主注意。
錢永遠比人聰明，你不可與趨勢為敵。
4.買對好品牌、好位置剛需和剛改房
買期房都有風險，因為房地產公司從設計圖紙到產品建成面臨若干不可預料因素，買口碑好的、物業好的、施工經驗豐富的產品，不要在乎多花一點錢。鄭州限價執行嚴格到位，房價不高使鄭州一般老百姓幸福度在全國都算比較高的了。所以剩下這四個月，還是買好房子的好時機。
請勿輕信各種數據、傳言分析等，鄭州做為國家中心城市才開始發揮其活力。
5.銀行放貸難，網籤後應迅速配合銀行
鄭州各銀行目前放貸還是比較難。這是國家金融的基本政策，管理好信貸，才能管理好資產價格風險，所以無論銀行批下來的基準利率上浮25%還是30%都積極配合。本年度最後四個月，很多銀行信貸額度已使用的差不多了。
遇到已批覆的銀行，希望購房者積極配合房貸，斤斤計較5%左右的上浮利率意義不大。
6.選購車位
最後四個月，鄭州大部分開發商因今年任務完成率普遍一般，資金壓力較大，所以推出車位價格不高，是購入機會。
從鄭州城市發展角度來看，購入車位，有秩序停車有利於城市的規範管理，也有利於小區業主後期居住安全和舒適度。
鄭州目前開發商車位成本普遍在12萬/個以上，所以鄭州大部分車位並不貴，是購入車位好時機。
鄭州車位在全國二線城市中屬於價格較低水平。
7.剛需剛改人群多重視110平左右小三房
鄭州過去剛需盤89左右小三房是主流，隨著人們生活水平提高，現在110平方小三房越賣越好，因為110左右小三房更適合二孩時代，其舒適度提高了很多。
8.今後保值
如果重視房產今後保值，你要重視以下四點：
A.位置
B.小區外立面
最好的外立面是掛磚技術，石材玻璃幕牆，純幹掛石材。磚、玻璃幕牆、石材價格差異都很大。鄭州目前最好的掛磚是永威上和院，一塊磚進口價格是15歐元左右，最好的玻璃幕牆是融創中原壹號院2700/平方，最好的外牆石材是葡萄牙米黃。
永威上和院外立面
融創中原壹號院玻璃幕牆
幹掛陶板，目前在鄭州使用的不多。建業總部港和永威上和郡在使用，其成本較高。和幹掛普通石材差不多，因和天然石材相比，陶板顏色穩定可控，會逐漸推廣。
鋁板結合落地窗僅次於掛磚技術、幹掛石材、好的玻璃幕牆。鄭州高端改善盤已廣泛使用，建業天築、亞新海棠公館、亞新紫藤公館等廣泛使用。今後鄭州高端改善盤有望越用越多。
貼面磚也不錯，只是鄭州高層建築使用不多，因其有脫落可能，但別墅洋房使用較多。普羅理想國貼面磚使用水平就相當高，受到購房者青睞，其美觀度很高。
普羅理想國
C.綠化水平
鄭州綠化正由綠化少到綠化五重景觀到綠化與人的互動發生變化，豪宅倡導人與景觀的親近感。
人與景觀的互動
D.物業水平
物業費較貴的可靠性，比物業費便宜的可靠性高。豪宅一定需要高物業費實現其高物業水平。豪宅物業費一般7元/平方左右。剛需也不要再排斥2.5-3.5元/平方/月物業費，因為當下人工實在太貴，物業收費中人工支出佔比超過70%，並且物業公司用工難，人員不穩定。看了你支付的物業費再抱怨你小區的物業水平也不晚。
9.剛需重視地鐵，豪宅改善重視環境
鄭州地鐵逐漸成網，其通勤功能將越來越強。改善和豪宅一定要重視環境，好的自然環境將越來越珍貴。好山、好水、好空氣、是未來最貴重的享受品。
10.鄭州大氣治理，各工地管理嚴格
我們正看到鄭州空氣一天比一天變好。因此今年工地封土肯定要提前，2019年上半年可售商品房會適當減少，所以建議2018年最後四個月及2019年上半年遇到自己適合的房子還是要下定決心買。
11.買房一定要擺脫性價比思維
一分價錢一分貨，快週轉房企產品不會差，但成本控制也嚴格，精細度一般也不高。慢週轉品質房企，價格稍高，產品精細度要求更高。所以買房過分看重價格意義不太大。
從自己居住和未來保值來說，現在過多計算價格，其實意義也不大。
12.住房價格不漲，你選房難度更高
鄭州住宅價格穩定健康，房企部分成本確實在不斷提高，比如：開盤週期加長，回籠資金時間延長。如果部分建材價格上漲，成本再增加，用工成本增加……這種情況下交付出什麼品質現房，不確定性在增加。所以對購房者來說，選房難度也增加。
買房是一門技術活，不信你看，你身邊人有的一直在買錯，有的逢買必對。
鄭州房地產市場健康穩定，2018年最後4個月依然是鄭州人買房好時機，“買房是一道難題，儘管到處是正確答案，但你卻不好選”。這時候你要科學認真地選房，亂買的後果是，交付的時候，你入住的心情沒了。
在買豪宅和大改善房時，通常需要點智慧，其實更需要信心和膽量，這常常與你銀行卡上的餘額沒太大關係。
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