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瀋陽剛需族談房色變，房價到底還不會不漲？！

沈撫新區打造“中國微谷”

勝利南街高架橋 又向“勝利”近一步

輝山明渠擴寬改造工程現已啟動

上半年全省CPI同比上漲2.8%總體經濟運行平穩

國內新聞

北京7天6招穩房租 專家稱持續上漲條件不具備

天津：將開展住房租賃市場專項整治活動

上半年房企利潤率普增 追求高質量增長成趨勢

多省不動產登記聯網提速 專家稱房地產稅漸近

瀋陽剛需族談房色變，房價到底還不會不漲？！

1

現在的房價，已經成為了人們對社會不滿的情緒聚集點。

從平時的留言就可以看出，尤其是剛需族對高房價更是談房色變，咬牙切齒。

其實在2016年，中國房價就已經站在了山頂，然而經歷了2017年的這波上漲，房價直接從山頂翻進了雲端。

結果導致的是，年輕人對房子和個人發展直接從焦慮轉為絕望，年薪20-30萬的中產也開始迷茫，他們怎麼也想不通一年辛辛苦苦幹活兒，為何趕不上房價3個月漲幅？

2017年的上漲已經讓全社會年輕人的價值觀產生動搖。

隨後是2018年，在中央的不斷調控引導下，房價被勉強熄了火。到現在為止，整個樓市都在瀰漫著房價搖搖欲墜的消息。

例如房企負債跑路，北京有人一次性拋售40多套房產，廈門房價大跌，江西某縣房價開始腰斬。

房產S的消息更是一波接一波，網傳2018年底要正式提交人大審議，2019年要立法，2021年就要開始徵收。

一系列的消息讓購房者開始陷入恐慌。在房產研習社裡最多的兩個問題就是：

中國樓市已經開始接近逆勢性的轉折點，是否快要BengPan？

經過這麼一波大漲幅之後的中國樓市是否還有上漲的空間？

首先是第一個問題。

BengPan論一直存在，但在中國不可能實現。

第二個問題：這一波漲幅之後的中國樓市是否還有上漲的空間？

其實這個問題就是本文的主題，還需要我們還要翻開歷史，仔細回顧一下中國樓市在歷史上有幾波大的漲幅，從中總結一下規律，才能知道答案。

下面的資料是經過一週時間濃縮下來的歷史剪影，具有很高的參考價值。

2

第一波是2004年，房地產商業化的初期，沒過兩年房價就開始上漲，北京的城鄉結合部大概是從1000漲到3000這個幅度，市中心從2000左右漲到4-5K，隨後出現了第一次宏觀調控，叫做國八條。

也就是從這次開始，宏觀調控裡面出現了中央高度重視房價問題。調控內容裡也第一次出現嚴格監管、增加改善房、減少拆遷力度、避免大拆大建這類字眼。

其真實意圖就是為了收縮土地供應，這個目標和行為幾乎貫穿了整個調控政策，所以之後就是調一次漲一次，其實根源就是限制了土地供應。

在05年初房價受到了一定的打壓和低迷後，中期就開始上漲，所以這次是中國人第一次通過買房完成一夜暴富的機會。

第二次機會就等到了2008年了。

樓市在07年末之前一直處於溫和的上漲期，直至遇到了全球經濟WJ，中國產業被迫進入寒冬期。在低迷的經濟下，中國樓市遭遇蕭條，房價開始出現下跌，大量樓盤開始出現降價打折現象，幾乎跌去了20%-30%。

於是著名的四萬億計劃出臺，貨幣由適度緊縮到適度寬鬆，2008-2009年一年信貸新增9.6萬億，同比增長95%，當初對信貸是沒有限制的，80%都流入了樓市。

這樣導致的結果是09年年初房價開始起步，年中開始加速，年底房價直接翻一倍。09年的搶房潮至今還歷歷在目，場面遠比今年瘋狂的多。

第三次發財的機會在2011年末。

因為四萬億計劃彎道刺激樓市的效應持續的時間很長，宏觀調控連調三次都無濟於事。直至2010年4月出臺「國十條」才將房價摁住，全國房價小幅下跌，部分城市的樓盤開始出現降價促銷。

也就是這年，中國樓市出現了

降價維權的現象。很多業主披掛橫幅，穿著白底黑字的維權T恤大喊著：“房價為什麼跌？還我血汗錢！我們要退房！”

但是這種聲音很快就銷聲匿跡了。因為從2012年中開始，中國樓市又進入了一個連續24個月的上漲週期，一直漲到2014年8月份。

然後就是第4波。在2014年樓市渡過一個小小寒冬期之後，2015年便出臺了「330新政」降息降準，又一次刺激房價上漲。

之後就是第5波，2016年開始的一二線大城市週期。

第6波，2017年中期棚改貨幣化拉動下的全國三四線房價上漲。

說實話，之前的幾波房價上漲週期中，一二線城市都是聚光燈下的主角，而三四線城市從來都是入不了眼的群演。

而在這次房價週期中，三四線城市卻被「棚改貨幣化」強拉到了臺前，逆襲上位，手舞足蹈的表演了一番。

不過這戲演得好，讓絕大數三四線觀眾都跟著買了票，大家看得津津樂道，邊吆喝邊鼓掌。

棚改貨幣化是有魔力的，從2013年到2017年，短短4年，佔有全國商品房的比例就從2.9%飆升到了20%。而且貨幣化棚改在整個棚改項目中的比例也是從2015年的30%竄升至2017年60%。

上升幅度之大足以證明了地方政府對貨幣化棚改的喜愛。因為它不僅僅可以讓地方賣更多的房更多的地，而且還可以藉此政策進行地方財政融資。

簡單來講，就是本來拆遷是直接進行補償的，但現在地方可以給你些利息然後拖一年出款，讓這部分錢再生錢，賺利息的差額。

如果想讓我給它一句好評，也許可以這樣說。

棚改貨幣化讓2017年少了些強拆悲劇，讓有房一族多了些紙面富貴。

3

其實在2017年中期的時候，從上到下，幾乎所有人都已經達成了共識：房價再漲就要完蛋了。

因為這時候中央已經開始把房價上漲提高到了政權安全的高度。該出臺的政策都出了，不該出的政策也出了。

然而放出的野馬，哪有那麼容易摁住？

政策強壓市場，產生的矛盾引發了一系列的亂象。

例如限價造成一二手房價倒掛，萬民搶房；擠壓開發商利潤，各地售樓處就房子質量問題資格問題維權，虛假信息漫天，業主和開發商打官司，業主和中介打官司。這也是迄今為止，亂象與維權現象最高頻的一年。

2017年的這波全國房價上漲是自2003年以來，面積最大，漲得價值最多的一次。直接把房價從山頂翻進了雲端。

現在中國房地產在紙面上的總價值是450萬億人民幣。如果按現在的國際匯率來算，全美國全部家庭總資產也就是740多萬億人民幣，而全美國的房地產總資產只有180萬億。

你會發現，中國的全部房地產可以買下2個半美國的房地產。光是北上廣深四大一線城市就可以買下一半的美國國土。

與房價上漲同行，隨之而來的就是全國居民儲蓄的繼續下降。2016年初全民總儲蓄是30萬億，到了2017年9月份，已不足25萬億，一年半時間全民儲蓄減少了5萬億。

同時全國居民家庭債務從20多萬億上升到了40多萬億。

2017年全年個人貸款達到了36萬億，而在2010年的時候才只有8.8萬億，7年時間上漲了4倍多。

同時2017年個人消費貸突然爆發，全國居民短期貸款達到了1.83萬億，同比增長181%，其中大約有60%進入樓市，造成房價的迅速上漲。

同時很多地方的房地產投資的GDP佔比也達到了歷史新高，有的地方甚至達到了60%。

伴隨著儲蓄的減少，債務的增加和房價的飆升，全國的消費持續下降，2018年的居民消費收入比和居民的房貸收入比已經達到了歷史新高。

所以說之前中央一直強調的消費升級，產業結構轉型，用消費帶動經濟發展，這個實現難度真是不言而喻。

現在的人們，從年輕人到中年人，從搬磚的到中產，每天想著就是怎麼在生活上扣省點兒去還房貸。

前段時間網上還爆料，一位華為高薪員工為了買房，把一切生活消費降到了最低，突然有一天，公司宣佈降低了住房公積金降，她竟然在辦公室裡嚎啕大哭了起來。

不管情況是否屬實，現在的高房價已經成為了壓在一根根脆弱神經上的重擔。

年輕的時候還可能會為愛情哭泣，長大了之後發現，能讓自己哭泣的只剩下了一個字，窮。

種種來說，中國的房屋消費已經把人們逼到了極限，不但如此，高房價還造成了嚴重的社會資源分配不公。

以北京為例，從2008年—2018年，平均房價總共漲了6倍。2008年是1.24萬元，現在全市均價是6.3萬元。甚至有的地區，04年的房價是4000，18年的房價是8萬，14年的時間裡漲了20倍。

如果在北京的2004年你買一套100平米的房子，剩下14年你什麼事情都不用幹，你就可以淨賺760萬元人民幣。

所以說，如果現在的房價再漲，就幾乎和剛需沒有什麼關係了。

其實中央也意識到了這個問題，感覺快要把居民的錢包翻底兒了，所以在2017年底到2018年中頻頻發文，「堅決遏制」房價上漲，今年即使是增加信貸，也要堅決堵住流入房地產市場。

所以，2018年一線城市的消費面積下降了26%，二線城市的銷售面積下降了8.5%，三線城市的消費面積下降了21.3%，棚改也結束了。

從2018年中期開始，包括一二三四線，幾乎所有城市的樓市都被暫時凍結，這個凍結的時間不會太短。

至於未來中國房價是否還有上漲空間，答案我相信你也明白了。

那要看大家的錢包鼓不鼓了。（來源：子木聊房）

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沈撫新區打造“中國微谷”

傳感器是“工業基石”。8月23日，2018傳感器產業高峰論壇暨中國電子元件行業協會敏感元器件與傳感器分會年會在瀋陽舉辦。本次活動由中國電子元件行業協會敏感元器件與傳感器分會主辦、沈撫新區與罕王微電子（遼寧）有限公司承辦。作為我國智能傳感器產業最高規格的會議，2018傳感器產業高峰論壇在沈舉辦將對提升遼寧省以及國內智能傳感器產業的核心競爭力起到推動作用。

當日，來自國內外傳感器行業專家、學者等大咖匯聚遼寧，就當前傳感器與物聯網產業概況及發展前景、MEMS（微機電系統）先進工藝及封裝技術發展新動態等產業關注的問題進行了深入研討，會後，嘉賓們對沈撫新區全貌及規劃館和罕王微電子等企業進行重點考察。嘉賓們一致表示，本次論壇的召開對擴大沈撫新區在全國的影響，加大新區在芯片製造、傳感器領域的招商引資力度，提高罕王微電子企業知名度，促進8英寸純MEMS芯片儘快投產達效，具有現實意義。

據悉，伴隨著填補國內空白、具有國際領先水平的罕王微電子8英寸純MEMS芯片規模化量產線落戶沈撫新區，將促進沈撫新區在傳感器、物聯網產業領域開疆拓土，罕王微電子產品應用廣泛，可用於消費電子、汽車電子、工業控制、無人機、機器人、5G通訊甚至生物醫藥、航空航天、物聯網、智能電網等領域，市場前景廣闊。

沈撫新區舉全力推進罕王微電子項目，旨在期待罕王微電子的傳感器產品在沈撫新區萬物物聯上率先示範使用，並與罕王微電子聯手把新區打造成全國的智慧城市示範區，同時，沈撫新區將以罕王MEMS芯片為帶動，進一步在域內延伸完善人工智能上下游產業鏈，打造一個以MEMS傳感器產業為核心的“中國微谷”。

傳感器作為信息產業的重要神經觸角，是新技術革命和信息社會的重要技術基礎。當前，遼寧全省工信系統正在積極實施創新驅動發展戰略，大力推進以新一代信息技術為重點的戰略性新興產業，加快培育新產業、新業態，推進工業調結構、補短板，實現產業高質量發展。據省工信委相關負責人介紹，目前遼寧省有儀器儀表和傳感器研發、製造企事業單位40餘家，涵蓋溫度、壓力、流量傳感器及各類測量儀表和分析測試儀器；擁有國內唯一的傳感器國家工程研究中心；近年來，在高精度硅基壓力傳感器、高溫壓力傳感器、高溫溫度傳感器、新型智能傳感器等多項研究取得突破，成果廣泛應用於冶金、石化、航空、航天、海工裝備等多個領域。罕王微電子8英寸MEMS傳感器項目正在加緊生產線建設，該項目已納入國家集成電路重大生產力佈局，被工信部評為《中國製造2025》2017年重大標誌性項目。（來源：瀋陽日報）

勝利南街高架橋 又向“勝利”近一步

近日，記者在勝利南街高架橋施工現場看到，橋體北段鋼結構橋樑已經開始進行焊接安裝施工，從高處看上去高架橋已具規模。據瞭解，高架橋北起勝利橋南橋頭，南至三環，沿線走行勝利大街，高架橋總長3.3km。工程包含兩段高架橋，高架橋均採用雙向6車道設計，全寬23.5m。地面與橋面同為雙向6車道。（來源：瀋陽晚報）

輝山明渠擴寬改造工程現已啟動

來自市建委的消息顯示，日前瀋陽市啟動了輝山明渠擴寬改造工程。改造工程將結合城市排澇防洪的整體需求和海綿城市建設，城市綠道建設以及市民休閒的需要，通過對輝山明渠實施拓寬改造、種植水生植物、構建城市綠道等方面建設，為沈城市民增加一條親水、景美的水系景觀帶。

輝山明渠是瀋陽城市水系的重要組成部分，具有承接城市雨水排放、汙水處理廠出水通道、景觀水系等多重功能。輝山明渠經過拓寬工程後，將會提高渠道排澇能力、控制內源汙染、提升水域自淨能力和生態景觀效果。工程總長度為6.1公里，工程範圍為輝山明渠寶馬廠區出口至二環路。建設內容包括：河道拓寬改造工程、生態護岸工程、漂浮物及垃圾清理、清淤疏浚、生態修復等多項工程。拓寬改造將在河道的中游和下游實施，包括4公里的河道拓寬改造和2.1公里的河道改道施工，同步實施生態護岸工程及兩岸生態環境及景觀效果提升，將使輝山明渠在排澇防洪、水體淨化方面得到較大改善。

此次輝山明渠的景觀綠化設計施工，將以生態種植和自然理念，發揮城市水系活化城市空間的主體作用。選取菖蒲、馬藺、鳶尾、千屈菜等基礎性水生和溼生植物，進行圍護圍岸的加固和景觀綠化。在城市綠道構建方面，將建設打造城市有氧漫道，以滿足市民慢跑和自行車道的需求。沿途還將設置能量補給站和公共衛生間，提供共享自行車的停放和休憩空間。在城市微環境構建和溼地建設方面，結合原有河道和新建河道進行淨化溼地的設計。作為現有綠化體系中對市民提供最大二氧化碳淨化率的形式，溼地具有保護物種多樣性、構建完整生態鏈、調節城市微氣候等顯著效用。（來源：瀋陽晚報）

上半年全省CPI同比上漲2.8%總體經濟運行平穩

今年1~7月，遼寧全省經濟運行平穩。全省規模以上工業增加值同比增長10.1%，固定資產投資同比增長10.4%，社會消費品零售總額8081.5億元，同比增長7.8%。昨日，遼寧省統計局發佈了相關消息。

規模以上工業生產保持較快增長 工業新產品產量增勢較好

統計數據顯示，今年1~7月，全省規模以上工業增加值同比增長10.1%。從主要行業看，全省規模以上裝備製造業增加值同比增長12.7%，石化工業增加值增長12.7%，冶金工業增加值增長6.9%，農產品加工業增加值增長3.7%。

從大類行業看，在41個工業行業中，有31個行業增加值同比增長，增長面達75.6%。其中，金屬製品、機械和設備修理業增加值增長21.4%，計算機、通信和其他電子設備製造業增加值增長34.0%。

從產品產量看，在重點跟蹤的68種主要工業產品中，有39種產品產量同比增長，增長面達57.4%。在工業新產品中，新能源汽車產量增長5倍，光纜產量增長44.8%，城市軌道車輛產量增長67.4%，工業機器人產量增長18%。

固定資產投資保持增長 高技術製造業投資增長較快

1~7月，全省固定資產投資同比增長10.4%。其中，民間投資增長12.3%，港澳臺及外商投資增長35.5%。高技術製造業投資增長30.2%。

從建設項目看，全省億元及以上建設項目1889個，同比增長18.1%，完成投資額增長4.0%。其中，10億元以上建設項目272個，增長0.4%，完成投資額增長16.6%。

從房地產銷售情況看，全省商品房銷售面積2248.1萬平方米，同比下降1.6%；商品房銷售額1688億元，增長13.8%。

市場消費基本穩定 網上銷售規模不斷擴大

1~7月，全省社會消費品零售總額8081.5億元，同比增長7.8%。其中，全省限額以上單位通過公共網絡實現商品零售額167.5億元，增長40.1%。

從限額以上批發零售業商品零售類值看，石油及製品類同比增長29.1%，中西藥品類增長20.6%，家用電器和音像器材類增長7.5%，金銀珠寶類增長5.1%，汽車類增長1.4%，通訊器材類下降0.9%。

據海關統計，1~7月，全省進出口總額4187.7億元，同比增長6.4%。其中，出口總額1825.4億元，增長4.4%；進口總額2362.3億元，增長8.0%。

從出口貿易方式看，全省一般貿易出口1048.3億元，同比增長13.7%；加工貿易出口662.7億元，下降4.0%。

從出口產品看，機電產品出口798.9億元，同比增長16%。其中，電器及電子產品出口311.4億元，增長35.2%。高新技術產品出口252.6億元，增長26.8%。其中，電子技術產品出口137.9億元，增長94%。

財政收支穩定 金融信貸規模擴大

1~7月，全省一般公共預算收入1619.8億元，同比增長10.0%。一般公共預算支出2786.1億元，增長5.5%。

據瞭解，截至7月末，全省金融機構（含外資）本外幣各項存款餘額56790.8億元，同比增長6.0%，比年初增加2541億元；金融機構（含外資）本外幣各項貸款餘額43965.4億元，增長7.9%，比年初增加2647.9億元。

居民消費價格上漲 用電量和貨運量保持增長

統計數據顯示，1~7月，全省居民消費價格（CPI）同比上漲2.8%。這其中，城市上漲3.0%，農村上漲2.0%。

1~7月，全省工業生產者出廠價格（PPI）同比上漲5.8%；工業生產者購進價格（IPI）上漲4.7%。1~7月，全省全社會用電量1314.6億千瓦時，同比增長10%。其中，工業用電量924.4億千瓦時，增長10.5%。1~7月，全省貨運量12.1億噸，同比增長2.9%。其中，鐵路貨運量1.1億噸，增長4.5%；公路貨運量10.2億噸，增長3.3%。（來源：華商晨報）

北京7天6招穩房租 專家稱持續上漲條件不具備

最近一段時間，有關北京房租價格大漲的消息，瞬間引發輿論的高度關注。在此背景下，北京市住建委自8月17日開始，一方面約談包括自如、蛋殼等在內的住房租賃企業負責人，明確“三不得”、“三嚴查”；另一方面，大力增加租賃房源供給，以此緩解供需矛盾。記者昨日從北京住建委瞭解到，在8月22日明確西城、海淀、豐臺三區新增5000套公租房配租的基礎上，23日再次提出，力爭年底前再啟動近萬套房源分配工作。至此，北京市在7天時間內連出6招穩定租金價格。

分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，近期，北京市住建委開展的一系列舉措，對於穩定房租價格可以說是極為“給力”的。首先，對於住房租賃企業負責人明確“三不得”要求並啟動聯合專項執法檢查，這是對炒作租金行為的“預先精準打擊”，也是政府在規範房地產市場的一次快速行為，對於可能會蔓延的非正常租金上漲起到了較好的抑制作用；其次，表明了監管層對於穩定住房租賃市場的決心。目前，一些分散式長租公寓搶奪房源的行為在一定程度上的確會引發市場租金上漲，但更重要的是容易引發區域內租金上漲的恐慌心理。此次北京市住建委的專項行動就是給予敢於“亂漲”租金的部分機構當頭棒喝，對於穩定市場的未來預期起到了重要作用。

緣何近期北京房屋租金出現快速上漲？

昨日，諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷在接受《證券日報》記者採訪時表示，根本因素就在於目前市場上租賃房源的供需失衡，即需求遠大於供應進而導致價格出現明顯上漲。從需求端來看，北京地區外來人口和高校畢業生較多，住房需求本就旺盛，疊加7月份畢業季影響，大量高校畢業生剛需租房集中釋放，導致市場需求失衡，一定程度上影響了租金上漲；再從供給端來看，2017年年末以來，北京外圍城區的違規建築、群租房等眾多違規房源被清理，致使短期內房屋供給量明顯下降；再者，房東預期受市場影響而增強也是推高租金上漲的原因之一。

從理論上講，租金的漲幅從長期來看，是與居民收入尤其是與租房者的收入水平保持較強的相關性。

總的來看，當前北京房屋租金上漲的原因大多是階段性的，上漲的幅度並不是顯著、持續的。隨著每年7月份、8月份住房租賃成交的季節性高點即將過去，預計9月份租金價格將迎來下滑。事實上，其提供的線上數據來看，當前北京住房租賃市場熱度已經開始下降，預計北京8月份租金漲幅將會繼續收窄。（來源：證券日報）

天津：將開展住房租賃市場專項整治活動

本市未現企業搶佔房源操縱房租現象，下一步將開展專項整治，嚴查哄抬租金，炒作租金上漲等違法違規行為。

從市國土房管局瞭解到，今年以來，天津市大力培育和發展住房租賃市場，多措並舉增加租賃住房籌集供應。未出現北京等地那樣企業通過搶佔個人房源操控市場價格上漲的現象。

鏈家地產是天津市住房租賃業務規模較大的房地產經紀機構，根據鏈家住房租賃成交數據，今年5-7月份，鏈家住房租賃業務共成交7841套，同比去年增加1.2%；5-7月份，平均每平米月租金分別為34.1元、34.5元、34.5元，環比上月分別下降6.1%、上漲1.2%、持平。

鏈家地產天津公司副總經理葉斌表示，近年來，天津住房租金水平一直比較穩定，今年以來，由於外省市來津就業的大學生增多，租賃住房成交量較去年同期有所增加，但增幅不大，住房租金水平整體平穩，市內六區兩居室的租金基本在2000元左右，熱門區域、環境稍好的一般在3000元左右，基本符合市場接受能力。

截至7月底，全市住房租賃市場規模已達到53萬套、3900萬平方米，其中，個人對個人的租賃類型約佔市場總規模的80%，這類住房租金主要受市場機制調節，不可能形成壟斷。目前，天津市住房租賃市場中由住房租賃企業運營的房源主要來自於本企業或從其他企業收購或長租的整幢房屋，接受個人委託運營的分散式租賃住房僅佔1%，難以形成市場壟斷，所以天津市未出現北京等地那樣企業通過搶佔個人房源操控市場價格上漲的現象。

在支持住房租賃市場發展的同時，天津市不斷加強住房租賃市場監管。去年10月，天津市在全國率先建立了住房租賃企業備案制度，將住房租賃企業全部納入監管範圍，定期組織人員對房地產經紀機構、住房租賃企業進行全覆蓋的檢查，保持高壓態勢。每年定期發佈全市各區、各板塊市場租金水平，引導市場合理定價，促進全市住房租金保持穩定。

下一步，天津市將開展住房租賃市場專項整治活動，嚴查以中介機構名義搶佔房源、賺取租金差價，嚴查住房租賃企業哄抬租金擾亂市場秩序、不按規定進行房屋租賃登記備案，嚴查媒體惡意炒作住房租金上漲、製造市場恐慌等違法違規行為。（來源：每日新報）

上半年房企利潤率普增 追求高質量增長成趨勢

8月21日，碧桂園在港披露半年業績。數據顯示，上半年碧桂園實現合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%，合同銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%。值得一提的是，其上半年實現毛利潤349.7億元，淨利潤163.2億元，同比增長分別為104.6%、94.9%。

事實上，不單止碧桂園，今年上半年房地產企業普遍利潤上行。東方財富Choice數據顯示，截至8月22日收盤，在申萬二級行業120家房地產開發企業中，41家公司已公佈了半年報。41家公司合計實現營收4876.8億元，同比增長27.54%，實現淨利潤426.3億元，同比增長33.92%。淨利增速高於營收增速，這41家上市房企淨利潤率達到8.74%，較去年同期8.33%有所提升。

房企淨利潤普遍上漲 發展質量更受看重

以碧桂園為例，其上半年毛利潤、淨利潤約349.7億元和163.2億元，同比增長達到或接近翻番。公開數據顯示，碧桂園的毛利潤自從2009年底之後，已經連續18個財報季獲得同比躍升，今年更創出歷史新高。此外，股東應占利潤約129.4億元，股東應占核心淨利潤約129.5億元，同比增長分別達到72.5%及80.2%，其中股東應占利潤連續5個財報季上漲。

而從淨利潤增速看，萬通地產淨利增速居前。其上半年實現營收22.77億元，同比增長137.08%，淨利潤為3.2億元，同比增長525.6%。華潤置地上半年實現營收為437.8億元，同比增長40.4%；淨利潤為72.8億元，同比增長151.8%。

淨利潤規模方面，萬科A、招商蛇口和保利地產等7家房企上半年淨利潤規模超過10億元。其中，萬科實現營收1059.7億元，同比增長51.80%；淨利潤為91.2億元，同比增24.90%。

另一方面，隨著中國經濟增速放緩、企業面臨轉型，中國消費者對於高品質產品的渴求，將是新的產業動能，從資本到消費者，都會為“高品質”三個字買單。在這種大背景下，住宅供應市場競爭也更側重產品品質、服務的提升。在市場份額的激烈競爭中，近年來，碧桂園、恆大、萬科、保利等眾多房企，正改變其單純追求規模的戰略，轉為更側重發展質量。

在今年3月的恆大業績發佈會上，恆大集團董事長許家印就表示，今年恆大業績其實8000億都能完成，但這對恆大來說沒有必要，恆大定調“規模適度增長”，更強調“增長質量”。2017年年初許家印提出恆大要從“規模型”向“規模+效益”並重發展，從過去三高一低向三低一高(低負債、低成本、低槓桿、高週轉)模式轉變。從過去的“重規模”到“規模效益並舉”，恆大的調整顯示了在新的市場和政策環境下房企調整趨勢。

穩健資金流成為關鍵

隨著市場集中度上升，房企競爭越發激烈，如何創新融資方式、保證資金流穩健成為上市房企急需解決的難題。

在調控持續之下，監管部門仍在對企業融資渠道進一步規範和收緊。5月以來，包括不少龍頭企業在內的10多家房企被中止發行公司債，受影響的融資總額超500億元。方正證券發佈的研究報告顯示，目前海外債、短期融資、中期票據、定向工具、ABS發行難度較低；房地產開發貸、公司債、非標融資發行難度較大；IPO、定向增發已基本停滯。

而據數據顯示，目前已披露中報的上市房企合計淨利潤370億元，負債規模則有3.4萬億元。截至今年6月末，萬科合併總資產1.35萬億元，負債總額為1.14萬億元，資產負債率增至84.70%，比上年末增加0.72個百分點。這也是萬科和整個地產行業負債總額首次超越萬億元大關。

除了萬科外，保利地產負債為6455.25億元，招商蛇口為3145.31億元，泰禾集團負債總額也達到2017.87億元。負債率方面，中南建設為89.86%，保利地產為79.32%。

在當前，加快開發銷售，以快週轉獲得更好現金流，已成為眾多房企採取的策略。以行業標杆碧桂園為例，2018年上半年，碧桂園的淨經營性現金流為正，這是繼2016、2017年後碧桂園又一次實現淨經營性現金流為正。

Wind統計數據顯示，在2017年的A股128家上市房企中報中，超過一半房企淨經營性現金流都為負；而在港股上市的房企中，該比例更低。據不完全統計顯示，民營上市房企中能夠連續兩個財年實現淨經營性現金流為正的公司，僅有碧桂園、龍湖等少數幾家。

實現現金流為正離不開強勁的銷售回款。報告期內，碧桂園錄得房地產銷售現金回款約3360.2億元。在2018年上半年合同銷售同比增長42.8%的前提下，碧桂園淨借貸比率為59.0%，保持穩健。

公開數據顯示，碧桂園自上市以來連續11年將淨借貸比率控制在70%以下。而據億翰智庫數據，2017年，上市房企整體平均淨負債率達到76.61%。碧桂園的淨借貸比率長期處於行業偏低水平。截至報告期止，公司可動用現金餘額達到2099.1億元，另有約人民幣2813.9億元銀行授信額度尚未使用，達到歷史最高水平，營運資本充裕。

專家分析，隨著9、10月銷售旺季的到來，房企為求加快現金回籠，在銷售策略上將有所調整，“以價換量”將再現市場。（來源：南方日報）

多省不動產登記聯網提速 專家稱房地產稅漸近

國務院日前印發的《全國深化“放管服”改革轉變政府職能電視電話會議重點任務分工方案》提出，2019年6月底前所有直轄市、副省級城市和省會城市全面實施“互聯網+不動產登記”。

“雖然我們不能說建立不動產統一登記制度就是為了徵收房地產稅為目的，但隨著不動產統一登記制度的逐漸建立完善和全面鋪開，其龐大的不動產信息客觀上已經成為開徵房地產稅的基礎性建設。”吉林省財政科學研究所所長張依群對《證券日報》記者表示，可以說，不動產統一登記制度和全國信息數據聯網制度的建立，意味著房地產稅離我們越來越近。

據記者瞭解，近日多個省份發佈了推進不動產登記方案。例如，8月17日，河北省發佈的《關於推進不動產登記“最多跑一次”改革的指導意見》提出，加強房屋交易、稅費收繳、不動產登記業務協同，推進“一窗受理、並行辦理”“互聯網+不動產登記”，分批實現不動產登記“最多跑一次”。全面推進不動產登記信息管理基礎平臺與房屋交易管理信息平臺相互對接，確保相關業務辦理的連續、安全、便捷。稅務部門辦理房地產交易涉稅業務時，可直接調用土地、房屋登記共享信息進行稅源信息採集，並留存納稅人確認的調用信息記錄。

8月10日，山東省發佈的《優化不動產登記專項行動方案》提出，國土資源部門要在確保個人財產隱私和商業秘密的前提下，將涉及房屋的不動產登記相關結果信息實時提供給住房和城鄉建設（房管）部門，保障住房和城鄉建設（房管）部門做好房地產市場監測、監管和調控等工作。不動產登記機構受理不動產登記申請後，要即時將稅款徵收的審核材料和相關數據信息共享給稅務部門，確保稅務部門落實稅收政策、核收稅款。住房和城鄉建設（房管）和稅務部門要將新建商品房預售合同備案信息和完稅信息實時提供給不動產登記機構，滿足不動產登記工作需要。鼓勵國土資源與住房和城鄉建設、規劃等部門建立網絡連接，不動產登記機構在辦理不動產首次登記等業務時，直接通過網絡獲取符合規劃和驗收等證明材料，提高工作效率。

萬博新經濟研究院副院長劉哲對《證券日報》記者表示，“互聯網+不動產統一登記”的推進，是深化推進“放管服”改革的措施之一，通過信息管理建設，將會提升政府工作服務效率。

張依群認為，不動產統一登記制度本身是在市場經濟體制下，對產權的一種確認方式，也是對產權的一種保護方式，可以明確產權持有人對擁有財產的合法性，為產權持有人開展產權交易、解決產權糾紛衝突、明確產權歸屬提供最全面、最規範、最有公信力的證明。經過幾年的努力，我國不動產統一登記體系逐步建立，一方面可以給政府加強不動產管理提供第一手全面準確信息資料，另一方面也有利於加快建立房地產稅徵管制度的建設，對開徵房地產稅提供有力的數據信息支撐。

張依群表示，當然，開徵房地產稅還需要完成法案起草、公開徵求意見、修訂完善、表決通過等立法程序，而房地產稅的立法好比水龍頭，而不動產登記就好比鋪設的水管，當不動產登記這個水管鋪好，只需要扭動立法這個龍頭，房地產稅就完全具有了開徵的條件。同時，不動產登記制度所形成的大量信息，也可以有效減少房地產稅開徵成本，避免稅收流失和稅收負擔不公開問題，促進政府治理能力和效率質量的全面提高。

“是否藉助不動產統一登記聯網，為房地產稅提供相應的數據支持，進而提升房地產稅徵收的效率值得研究。”劉哲說。（來源：證券日報）

2018年8月27日（下週一）十線探盤路線已落定

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2017瀋陽房地產服務貢獻人物

2017遼寧省房協經紀專業委員會專家

瀋陽房地產協會監事

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