“長租公寓推動不少地市的租金上漲、長租公寓爆倉堪比P2P爆雷”等話題成為近期熱門話題，而杭州一長租公寓的破產更是將長租公寓推上了風口浪尖。
近兩日，長租公寓的話題也引發了鄭州市消費者與長租公寓從業者的熱議，作為房租租賃市場活躍的鄭州，未來租金是否會上漲?杭州長租公寓的“爆倉”的故事，是否會在鄭州上演?鄭州的長租公寓發展如何?
針對消費者關心的焦點，大河報·大河財立方記者對此進行了走訪。
事件：杭州長租公寓企業“爆倉”引熱議
8月20日，8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司(下簡稱：鼎家)宣佈破產，資金鍊斷裂的長租公寓使4000租戶受損。
根據公開報道顯示，房租分期業務成為此次事件關注的焦點之一。據介紹，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租客在不知情的情況下使用了網絡貸款，一次性貸款租期所有的金額，租客再每個月還貸。
“這種業務通俗稱為房租分期業務，類似用信用卡買手機，信用卡先一次性給手機店家，你用著手機再每個月固定還款。”發端於鄭州的長租公寓、魔飛公寓總經理劉達告訴記者。
有業內人士分析稱，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金。也就是說：讓租客去網貸平臺貸款，一次性付1年的租金，分12期還款;貸款由鼎家拿去了，鼎家作為“二房東”卻不一次性結算給房東，最多隻給一季度。再利用截留的租金去租更多的房子。
“這種方式能加快企業資金的回籠。”一名業內人士告訴記者，這種金融產品在國內不少長租公寓中使用。
既然不少長租公寓在使用這種“套路”，杭州長租公寓的“爆倉”的故事，是否會在鄭州上演?成鄭州消費者關心的話題之一。
除此之外，長租公寓也深陷輿論漩渦，北京、上海等不少地市租金上漲是由長租公寓推動?長租公寓暴利如賣白粉?長租公寓爆倉堪比P2P爆雷?
事實又是如何?
焦點一：鄭州市場房屋租金是否會上漲?
房屋租金關乎消費者的錢袋子，在北京上海等房屋租金的一片上漲聲中，鄭州市場房屋租金情況如何?未來是否也要上漲?
而事實上，相對於其他大中型城市，鄭州目前的房租租金呈現負增長態勢。中國房價行情網(由中國房地產業協會主辦)數據顯示，全國主要大中城市中，北京、成都、深圳、重慶、合肥和天津等城市的房租同比上漲，最高同比漲幅高達31%。
而作為省會的鄭州，2018年7月的平均房租單價同比增長為-1.24%。
大河報·大河財立方記者諮詢嵩山路政通路附近一房屋中介得知，此前該區域一套110平方的三室能租到3200元左右，如今2800元也有一些房東同意出租。
“相對於2016年來說，現在人均1000元既可以租到不錯的房子。”劉達表示，他認為目前鄭州的租房價格並不會上漲，這種狀況是由供需關係所決定，並將在未來持續3到4年。
據其介紹，2016年前後，鄭州的房屋租金迎來一陣“漲”潮，是由於陳寨等城中村的拆遷，使大量人群面臨租房。“數據顯示，鄭州大約改造170餘個城中村，房東與租戶都面臨租房的情況，供小於求的情況下，房價上漲是必然。”
而隨著安置房的回遷，城中村的房東不僅不用租房子，而且手中還可能會有數套閒置房屋出租，隨著安置房的持續放量，房屋租金回落是必然。
“目前大約有三分之一的城中村回遷，未來的安置房還將持續增多，這也是判斷未來3到4年房租並不會大幅度上漲的原因。”劉達說。
鄭州市住房保障和房地產管理局對市場分析與劉達所述一致，在8月22日鄭州房管局的房租租賃工作分析會上，分析認為“回遷房的大量交付是造成各區租金下降的主要原因之一。”
焦點二：長租公寓是租金上漲的推手?暴利如賣白粉?
近日，有人稱資本大舉介入長租市場，形成了惡性的“房源爭搶”行為，哄抬房租，造成房價上漲。
對於長租公寓是租金上漲推手的言論，河南省房屋租賃協會會長喬小勇告訴記者，悅如公寓、魔飛公寓等是河南長租公寓頭部力量，這兩個企業相加的房源大約2萬餘間。“這個數量，相對於鄭州幾十萬間房屋的租賃市場是杯水車薪，更何況能影響市場租金?”
全國的情況與鄭州類似。根據貝殼研究院數據顯示，租賃機構化比例最高的大中城市是北京，為10.3%。其次是杭州和上海，分別為9.2%和7.6%，租賃市場的房源中，絕大部分還是來自房東個人出租。
“不能武斷的說部分地區房租上漲與長租公寓沒有關係，但從現階段來看，還是供需關係的市場行為在調節房屋租金。”一業內人士說。
近段時間，河南目前最大的本土長租公寓企業悅如公寓參加由中原路演，尋求新一輪的融資。悅如公寓董事長王銀偉告訴記者，目前國內大多長租公寓處於微利狀態，需要培養這個新興市場，做到一定規模後才能進入盈利狀態。
“有人說長租公寓暴利如賣白粉，對我們創業者來說心裡不是滋味。”悅如公寓總經理周亞格說，本質上來說，長租公寓從傳統房屋中介中迭代升級而來，通過真房源、統一裝修管理等方式，讓消費者在租房中更方便與舒適，通過服務賺取中間差價與相關服務費用。
“長租公寓利潤很薄，只有通過高效率的管理來儘可能的掙取差價。”周亞格認為，“暴利如賣白粉”的情況是不存在的，對於新興事物長租公寓來說，也希望更多的人來了解長租公寓。
焦點三：杭州爆倉事件是否會在鄭州上演?
杭州的長租公寓“爆倉”，也讓不少鄭州市民擔憂，如果選擇“長租公寓”，會不會出現杭州鼎家的情景呢?
一不願透露姓名的金融機構負責人告訴記者，鄭州的金融發達程度相對於南方來說，還有一定距離。“鄭州長租公寓比較少，這種房屋租賃分期其實在鄭州開展並不多。”
周亞格予以證實：“早先我們與一家金融機構有類似的房屋租賃分期，但是現在已經沒有開展。”
劉達坦言，對於目前的長租公寓來說，主要面臨融資難的問題，如何用流動資金擴張規模，也是一道難題。“通過房租分期業務提前拿到租金後，事實上如果控制好風險，拿出一定比例的資金擴張，是正常的做法，杭州鼎家應該是沒有控制好。”
“如何監管長租公寓企業使用高槓杆來快速擴張是需要思考的問題。”但是在業界看來，無論是傳統二房東還是品牌公寓，信息中介和資金中介，流動性風險就天然存在。“即使沒有房租分期，過去二房東捲款跑路的新聞也屢見不鮮，本質邏輯是一樣的，沒有必要引起過分的解讀以及對整個長租公寓持有懷疑態度。”一業內人士表示。
該業內人士透露，事實上，鄭州已經有首批長租公寓創業者中道夭折，如此前的怒醒公寓等項目。
在融資難的情況下，目前河南的本土的長租公寓也探索輕資產管理輸出。如悅如、魔飛公寓通過與房屋持有者合作，通過品牌管理、輸出、招租等方式為房東解決租房問題，通過收取服務費盈利。
“在長租公寓逐步探索與規範，希望更多的人來支持和理解這個行業，而不是妖魔化。”喬小勇總結說。
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