编者按：“长租公寓爆雷比P2P更厉害”，这一担忧似已应验。
近日，杭州一长租公寓公司宣布破产，约4000户租户被波及，截至目前很多租客被房东赶了出去，租客与房东均蒙受了经济损失。衣食住行关乎民生，瞬时引发轩然大波，其他长租公寓租户人人自危。
究其原因，竟是中介利用高价租金引诱租客接受“房租分期付”服务，又将房屋租金用于激进扩张，资金链断裂，从而造成金融风险和社会风险。长租公寓“爆雷潮”会不断蔓延吗？该行业会否完结于“爆雷潮”？
凯盛专家：严跃进，易居研究院智库中心研究总监，负责研究中国房地产市场与政策，另参与国务院相关住房政策的起草工作，为政府机构进行市场走势解读。
始于市场痛点
有资料数据显示，我国租客以年轻人为主，约77%的租客年龄集中在20-29岁，约16%的租客集中在30-39岁。年轻人更看重房屋的使用权，不愿为了买房而降低生活的品质，转向品质租房，这就为长租公寓的发展奠定了良好的社会基础。
当前租赁企业需要进行大规模的融资，这也符合“资本做大规模”的预期，长租社区至少1000套房源以上，才能产生额外的商业消费氛围。
这种租赁业务模式如果运作稳健，不会产生很大的问题。但是这种做法落实到实际操作中，与房租上涨的模式一样，由于企业过于急躁，产生了非常大的风险。
盈利并不容易
由于长租公寓并没有解决盈利问题，将加剧长租公寓的风险。
SOHO中国董事长潘石屹并不看长租公寓的模式，他认为，做长租公寓业务一定要有银行贷款，目前银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，租金回报率只有1%，这就意味着即使租金再翻一番，这个行业依然亏本，靠烧投资者的钱是不归路。
虽然长租公寓收购的房源和品牌都非常好，但是不赚钱依旧是最大的问题，不解决盈利问题，所谓的“创新”都是浮夸。
由于租赁市场的收益类似“U”型，开始收益比较高，但是随着规模做大，经营成本增加，比如消防方面的管理要求增加、部分租赁企业管理的职工薪酬成本增加、政府监管导致各类审批节奏放缓等，盈利区间进入底部。因此，这些问题导致长租公寓盈利有难度。
长租公寓的盈利模式需要依赖租售同权政策。由于目前租房只是为了解决住房问题，会导致租金收益单一，如果租售同权政策落实，可以为学生提供入学、落户等政策，会提高长租公寓的性价比。
长租公寓收储房源、套取贷款资金等方式，本质上都是为了做大规模，这也符合市场预期。长租公寓应该“轻”、“重”结合，重是指资产并购、整体包租、资产增值、租金价差；轻是指资产托管、品牌加盟、管理收益、运营增效。如果租赁业务本身不赚钱，单纯做大规模，反而增加了成本，弄巧成拙。
消费贷模式的缺陷
目前“爆仓”的长租公寓平台，资本运作模式存在着风险。
中介利用高价租金引诱租客接受“房租分期付”服务，实际是套用客户信息签下12个月的消费贷款。中介一次性拿到12个月的房屋租金用于自身发展，把风险转移给房东和租客，利益留给自己。
租客表面上是每个月付租金，但其实是每个月在还网贷。如果在不知情的情况下办理了贷款，有可能出现信用记录、违约等问题，也很难理清责任，这是一笔糊里糊涂的贷款，牵涉到很多部门，会惹出很多争议。
这种模式已经涉及到“金融杠杆”的概念，如果租户的资金没有流入到租赁市场，而是挪作其他用途，这就有涉嫌非法集资的嫌疑，存在资金违规利用的风险。
资本介入并且与互联网金融挂钩，租赁市场已经不是房东与房客签合同这样简单，会使得法律纠纷问题更加复杂。由于长租公寓运营商杠杆比较高，为行业带来了风险，一旦资金链断裂或者被挪用，长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。
虽然一线城市表面上风平浪静，但也不排除很多长租公寓业务背后存在很多资本的进入，或许也存在很多违规操作。
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