粤港澳大湾区再次迎来了重大的消息。
8月15日，粤港澳大湾区建设领导小组举行第一次全体会议，这是首次有港澳特首被纳入中央决策组织，从消息内容来看，这次会议规格相当高。
这透露出，大湾区规划或超乎我们的想象，而前海作为粤港澳大湾区的核心发展引擎，已被全国投资者视为大湾区核心。
深圳前海规划图
前不久，前海某著名高端公寓备案均价9万多，竟然在短短的半天时间里，185套公寓被抢购一空。
可以肯定的是，前海的公寓是深圳投资价值最明显的公寓，由于政府限价压制了价格，性价比很高。
不过可惜的是，前海新盘动辄10万＋，随便一套就是上千万，普通人已根本买不起了。
所以，购房者不妨把范围放大一点，处于大前海一级辐射区的宝中、西乡等板块，如果有合适的优质楼盘，也是可以考虑入手的。
深圳非住宅类产品的投资价值正在上升！
受到投资客的青睐！
随着深圳限售政策的出台，淘房志最近慢慢感觉，深圳非住宅类小户型产品的投资价值正在悄悄上升。
首先，深圳核心区域很快没什么纯住宅卖了，要买只能买非住宅类产品了。
据中原统计数据：2017年深圳公寓成交占比成交占比达到了35.1%，创下了近几年新高，致使市场迎来了新一轮发展期。
这两年，深圳公寓成交占比不断提升，而住宅成交占比在下降。
深圳土地高度稀缺，纯住宅用地更是稀缺中的稀缺，未来很大程度上靠城中村改造提供房屋供应。
城中村改造以后大部分都是综合体，公寓、酒店、购物中心和住宅。这样看，公寓等非住宅类产品将成为深圳商品房供应的一部分。
其次，很多人实在没名额了。
假离婚搬运大法有些人不愿做，而且目前离婚买房受到限制。房价上升，代持风险加大。因此，只能买非住宅类产品。虽然涨幅比住宅小，但也可观，还能收租。
还有很重要的一点，深圳的入户终归会慢慢收紧。
深圳入户政策目前在北上广深四大一线城市是最松的，宽松的入户政策，令很多年轻人可以通过入户绕开限购，购买住宅，因此深圳非住宅类产品的需求其实是被分流了。
但是，深圳终归不可能一直维持如此宽松的入户政策，总有一天会收紧，向北上广看起。
届时，深圳非住宅类产品的价值会得到提升。第三，拿地成本极高，以后面世的非住宅类产品价格只可能比现在贵，而且开发商往往会按照豪宅打造，使得未来非住宅类产品定价也会更贵。
据淘房志了解，目前在罗湖拿一个综合体项目，从拿地到开工建设再到最后发售，综合成本测算下来，8万块基本只能保本。未来非住宅类产品的价格不会更便宜，只会更贵，因为成本约束在这里。
还有一点值得注意的是，2017年深圳新房批售面积约266.4万平米，比16年减少了约35%，再次创下历史最低记录。
新房批售项目中的住宅商品房在不断减少，源于土地市场中住宅用地的供应更少。
2012年—2017年深圳新房预售面积供应
深圳6年来，总共成交了15块住宅用地，而2017年仅有一块住宅用地成交，并且规定了竞得人70年全期持有，以特殊用途用作租赁住房。
2012年—2017年深圳居住用地拍卖一栏
一般来说，从土地出让到规划建设再到入市，5年为期。
这也意味着，未来5年左右深圳住宅新房的供应将极为稀缺。可以肯定的是，我们正处于一个从住宅投资向非住宅类小户型投资产品的转换期，再过几年，将成为深圳一种普遍的投资选择。
前海+大空港百万精英住哪里？
这个板块将承接大量居住需求！
投资非住宅类产品最核心的一点是什么？淘房志觉得是租金。
作为粤港澳大湾区的核心区域，东方的“曼哈顿”，前海凭借着超前的规划及后发的优势，其未来一定比现在的深圳湾、后海更具国际范，未来的租金将会非常高。
就如同香港的城市核心区——中半山一样，这里的租金基本维持在1000港元/平米的水平，也就是说，如果一套100平左右的房子，月租金能到10万港币。Tavistock一套480平米的房子，每月租金高达40-45万港币。
香港核心区
在北京、上海，一些CBD附近高端公寓的租金，也能去到400-500元一平米，也就是说一个70-80平米的小公寓，租金能到3万-5万。
淘房志觉得，深圳未来的租金会呈现上升趋势，租金高地就在于前海及其周边地区。
理由在于，前海将是未来深圳国际化程度最高的区域，央企和大量跨国公司、世界500强的总部最密集的区域。因此也将成为深圳写字楼和公寓租金的高地。
另外，前海及其周边区域，包括南山科技园，宝安的西乡，将集中深圳的金融和高科技人才，青年才俊，这些人有足够的支付能力。
而目前的南山科技园的华润城，两房89平米的租金已经能到1.6万，开始显示出这种趋势。
目前，前海最新的意向规划是：建筑总量由原来预计的2600万—3000万平米，压缩到2300万平米。
同时，工作人口由65万将减少到52万人，居住人口由15万增加到23万人——这里合计75万人。
前海最新规划
未来，这75万能进入前海工作、生活的，都是全球的精英人士。毕竟，前海是胸怀天下的地方，将来全球资本和全球富豪都将涌进前海。
另外，前海的商务公寓只占建筑总量的15%，真正规划的居住面积也仅150万平米，远远满足不了75万人的居住需求，
这意味着，价高者得，只有能支付高房价、高租金的，才能留在前海居住，其它至少还有约30万人要住到其它地方去。
除了前海，还有就是火热的大空港，根据最新的深圳城市规划，一上来就把空港新城划入深圳副中心，赋予了至少比肩龙华的城市地位。
大空港规划图
空港新城规划承载就业人口约46万人，规划居住人口约25万。这就意味着，片区20万人口还需继续外溢。
那么，前海+大空港，这些外溢人口将何处何从？
淘房志觉得西乡片区处于前海、大空港板块交叠处，可以说是承接前海、大空港的最大受益者。
未来这两大板块一部分人口肯定会外溢到西乡片区，带来大量的居住需求，投资买房选择这里就对了。
新西乡即将蝶变而来！
超10万高端人群聚集，产生大量居住需求！
当宝中房价已经突破10万+/㎡，碧海湾7万/㎡以上新房比比皆是，新安区域豪宅拔地而起，有一同处在粤港澳湾区核心区域的西乡片区，在周边区域持续出镜的情况下，却相对“低调冷静”！
未来这里将会摇身一变成“高富帅”，在“产业规划+旧改+区域利好”多重因素促进下，一个新西乡即将蝶变而来！
西乡的铁仔山，类比于莲花山于中心区，它是宝安西乡的“城市绿核”，而目前新铁仔山城市公园规划出炉，未来定位堪称深圳西部的“中央公园”！
▲铁仔山公园扩建工程规划图
按照规划，新的铁仔山城市公园扩建后，总面积达到约144万平米，涵括山道、观景台、景观坡等新的配套设施，使山、城、海连成一线，打造融合生态、文化、产业的中央公园。
而围绕铁仔山区域还将打造高新产业城。 据不完全统计，近年规划片区内批复的高新产业区近20个，数量还在不断增长！
围绕着铁仔山，分布着中国天谷、易尚3D 影像基地、宝运达物流研发基地、101 设计总部大厦、南太总部经济园、威富集团总部产业园、桃花源科技创新园三期等一大波产业规划。
▲环铁仔山高新产业城鸟瞰效果图
它们带来的不仅是千亿投资和产值，还将吸纳大量高端就业人群，从人居环境提升、生活配套增强、利民政策倾斜等多方面加强西乡片区的竞争力。
如此巨量的产业规划，所需要的土地从哪来呢？这就牵扯到西乡固戍腾飞的另一大推力－旧改。
西乡固戍周边聚集了千亿级战略新兴产业园区的中国天谷、佳兆业河东城市更新、鸿荣源西乡老街城市更新、南太集团工业地块更新、臣田工业区城市更新、西成工业区城市更新等旧改项目，总数接近20个，它们将共同构成体量达数百万平米的高科技产业+城市更新集群！
区域旧改地图：来源深圳房信网
据不完全统计，西乡的环铁仔山高端产业带建成后，将有超10万高端人群聚集，产生大量居住和办公需求。
如此大规模的产业更新规划助力下，未来宝安西乡也将成为宝安创新资源最为集中、最为丰富的区域，并依此为发展能量，带来区域的全面提升！
大前海范围内稀缺小面积产品
碧桂园凤凰国际智谷值得关注！
既然大前海范围内宝安西乡发展前景这么好，投资买房怎么选好？
据了解，大前海范围内在售的非住宅类投资产品几乎都是大户型，导致总价也高，普通人根本难以承受。
比如，前海的卓越前海一号大都是400平以上的大面积，据说顶复的价格到了18-27万。华润悦玺是华润前海中心的高端私享公寓，户型大概是122—338平米，如果参考嘉里的价格，估计限价也会在9-10万之间。
恒裕前海金融中心可以说是前海版的“深圳湾1号”，主力户型也是250平米3房及320平米4房，这个项目门槛价估计要去到约3800-4000万以上。
目前来看，整个大前海范围内都很难觅低总价小户型产品了。而对于投资者来说，小面积产品的投资门槛较低，更加容易入手。
庆幸的是，淘房志了解到，碧桂园集团于前海辐射区宝安西乡打造的碧桂园凤凰国际智谷，接下来将推售非住宅类小面积投资产品。
凤凰国际智谷区位图
就具体位置而言，项目位于宝安区西乡大道及宝安大道交汇处北角，铁仔山南麓。
项目周边有地铁11号线和地铁1号线，距离两条地铁线站点大概1.5公里。并且，项目可便利接驳广深高速、沿江高速，经高速通往福田中心区，大概花费约35分钟。总体来说，项目交通还是十分方便。
凤凰国际智谷效果图
项目社区采用垂直绿化，规划约1000㎡文创街区、约9.3㎡研发办公及约2.2㎡居住空间，打造立体花园，造就107国道上的风景线“城市绿谷”。
凤凰国际智谷效果图
碧桂园凤凰智谷引进“四有青年”2.0系列产品，秉承“有才clever+社区、有范fashion+空间、有趣funny+主场、有爱love＋服务”的理念，致敬深圳人的拼搏与梦想。
凤凰国际智谷效果图
碧桂园集团深耕房地产26载，为超过400个城镇，300万业主提供一个五星级的家。经过长达26载的经验积累与总结，碧桂园深谙中国青年的生活轨迹与兴趣爱好，对这个项目感兴趣的朋友，可以保持密切关注。
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