土地市场，是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。尽管统计局最新公布的数据显示国内房价仍旧保持稳中上涨，但今年上半年至今土地市场却遭遇了一波“滑铁卢”。2018年的全国土地大量流拍，这是过去多少年很难见到的。根据中国指数研究院数据显示，截至2018年8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。
最近，全国降价潮频起，楼市俨然一副风雨欲来的模样，各地人心惶惶，合肥也不平静。降价的降价，打折的打折。而9月28日，一场关乎合肥多宗优质地命运的土拍已在路上！
这场土拍涉及滨湖、包河、瑶海...前期我们分析过其大部分地块，今天来看包河S1807。
包河望江东路38亩“袖珍地”开卖
包河再推1宗居住地块，位于望江东路以北、铜陵南路以西，面积38.6366亩。地块紧邻绿地海顿公馆小区、皖东小区，周边生活配套成熟，是典型的主城区成熟地块。
从新房市场来看，包河S1807号地块所在的东二环板块有金隅大成郡等小区，新房均价已经突破2.1万元/㎡。
地块在包河老城区，地段不错，从政务区打车走金寨路高架上望江东路，20分钟就能到。地块优劣势十分明显。优势主要集中在公共交通、生活配套等方面。
劣势则在地块四周，东边铜陵路高架，南边高架桥，北边和西边紧挨绿地海顿公馆西区。
交通便利：地铁1号线+公交+高架
地块周边有望江东路、铜陵路高架等主干道。沿望江东路到高新，铜陵路高架往滨湖。
铜陵路高架，还衔接着北二环、临泉路、长江东路、长江东大街、裕溪路、南淝河路等。
另外，紧邻地铁1号线，地铁4号线（在建）也经过周边。公交站有望铜路口和小朱岗。
商业配套：底商+中型商业综合体
地块周边居住氛围浓，成型小区有绿地海顿公馆、碧湖云溪、万振逍遥苑、皖东小区。这些小区基本都配备有底商，能够满足包河S1807号地业主后期的基本生活需求。
地块一路之隔，就是金中环广场，另外周边有海顿国际广场、绿地缤纷城、百大购物中心。稍远的3公里范围内有漫乐城、大摩华尔街生活广场、新都会环球购物广场、万达广场等。
在医疗资源上，S1807号地块东边即合肥长庚医院，距望湖街道分路口医疗室约1.4公里。距离安徽中医药大学第一附属医院约2公里，距安徽省儿童医院约2.5公里，都不太远。
学区环境：学区一般+环境比较差
地块所在地段不错，边上地铁、公交、商业等资源都比较完善，但是学区环境很是尴尬。
在教育资源上，地块周边仅卫岗小学、六十二中等，后期有待引入更加优质的学区资源。东边铜陵路高架，南边高架桥，北边和西边紧挨绿地海顿公馆，日后出入小区较为不便。
优劣势很明显的一宗地块，入市是否会引来众房企的争夺呢？每亩又能达到什么水平呢？
我们以上个月金隅拿下的S1802地块为例，该地块距S1807地块并不远，直线距离2公里左右，因此其成交价能够为包河S1807地块提供有价值参考。
8月30日，包河区S1802地块以单价1112万/亩被金隅竞得，楼面价：A、B居住地块为8339.96元/㎡、C服务地块为13899.93元/㎡，溢价率55.5%。
包河S1807地块相比S1802地块的竞买条件要更宽松，地价可能也会更高点。结合边上在售楼均价2.17万/㎡的金隅大成郡，1200万/亩应该没有太大问题。
1200万/亩，楼面价就是10000元/㎡，如果精装，入市价1.9-2.2万/㎡左右。这个价格放在包河在售的新盘当中，属于平均水平，毕竟包河已经全面2万+了
门槛提高，包河5大板块已破2万/㎡，刚需仅4盘可选
目前的包河，已过2w+门槛的5个板块，工业园2.17万，龙川路2.38万，东二环2.17万，还有葛大店板块的翡翠天际，以及高铁板块的绿地御徽，这是包河最早的2万+，现已清盘！
龙川路板块在售最高项目是建发雍龙府，2.38万/㎡，工业园板块金科博翠天辰2.17万/㎡。
东二环则是新晋2万+板块。5月22日，东二环上的金隅大成郡首次备案，均价21700元/㎡。
如果把龙川路和高铁板块区分来看，高铁板块在售最高的是绿地御徽，2.2万/㎡，清盘中。
看，包河范围内的板块基本上都已经破2万！可以说刚需基本上已经告别这个合肥第一城区。
2万+遍地开花的包河，留给刚需的机会不多，只剩信达天御，滨湖龙川里，高铁都市花园。
二手房市场方面，距离地块较近的新房项目目前没有，稍远些也便是金隅大成郡项目。根据周边二手房信息查看，周边二手房均价在1.5-2.4万元/㎡不等，如绿地海顿公馆高层均价约1.9万/㎡、碧湖云溪一期别墅均价约2.4万元/㎡、碧湖云溪二期高层均价约1.6万元/㎡左右，和昌都汇华府高层二手房价格也在1.7-1.9万元/㎡之间。
若按照地块成交楼面价10000元/㎡的来看，届时地块成交单价将在1200万元/亩左右，配合上地块1.8的容积率（建面约4.6万方，约400余套房源），未来项目产品规划也将是高低配楼盘：洋房+高层，项目入市也可能会是2万+。
从探地情况来看，包河区S1807号地块周边配套资料确实比较完善，区位不错；从周边竞品项目来看，新的竞品较少，如此体量小的袖珍地块成交总价也不会很高，综合配套未来项目操盘难度不高。唯一美中不足的就是地块东、南两面被高架桥包围，略显嘈杂。
9月28日，让我们拭目以待！
9月28日拍卖场地和顺序
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