备注：本系列为个人独立踩盘主观感受，不代表本人所在机构观点及其他任何机构观点，相关信息以开发商对外公布为准。
陈婆渡土拍30家房企参加，最终弘阳以21470的楼面价拿下，这足以让大家继续为土拍的火爆惊叹！这个说不上太好位置的地块南面临近高速的高架路，北面的明州院子两年前卖卖也就两万出头还不算特别好卖，当时听说美的的内部员工买了不少。而且两万以上的楼面价基本上成熟的市区地段地价一样了，这些房子今年都想卖四万左右的房价！但这个地块限价高层两万九、叠拼三万六。
一边是地价的上涨，一边是房价的未来限制，开发商的日子感觉难过多了，但土拍似乎又在催促大家买房得抓紧，不然去年的尴尬地段今年就会和核心区一个价位。
这个陈婆渡地王旁边正好有个楼盘准备卖了，拿地价格比他便宜了五六千块，去年拍地时都觉得地价贵，现在看反而是便宜的地价了，这就是美的地产与合景泰富合作的“美云合府”。
美的地产总部位于佛山，在宁波已经开发项目近10年了，浙江区域公司也放在宁波，从最早的北仑梅山大盘蝴蝶海到后面的公园天下、明州院子、鼓楼前、慈宸府等一直在主流市场占有一席之地，虽然谈不上很有特点或品质卓越，至少也算均好过得去。合景泰富也是广东的开发商，进入宁波时间不久，之前仅在北仑区有一两个合作项目，销售情况也一般，据了解，“美云合府”的工程设计等就是合景泰富来负责的。
作为区域地王旁边的项目，自然收获了眼球，4.25售楼处开放后赶紧去观摩一番，简单点评一下。
1、地段
1）商业及配套。项目1.3km范围内已开业罗蒙环球城、环球银泰城，超市、影院、冰场、快时尚、特色餐饮等招商品类齐全，未来还会开业荣安的商业星光大道，据说已引入盒马、德信影城。规划建设中还有个与地铁3号线鄞州客运总站站点连接的大商业宝龙一城。大商业不远，小环境目前还有待周围的地块全部建设完成，现状只有明州院子建设完成，附近均为住宅小区，有一些简单的底商配套。
院士公园也在1.3km左右，2km范围到鄞州公园也是比较方便的，只需要等待钱湖南路完全通车，北向到公园休闲是十分方便的。
美云合府区位卫星图
2）区域劣势及风险提示：南侧就是高速的匝道，这一方面可能会存在开窗通风时的噪音灰尘影响，更主要是视觉观感的心理感受上会有所抗拒，同样的价格内心会抗拒南侧主卧或阳台看到高速及匝道。另外价格方面由于新地王高层限价2.9w，因此至少明年一年区域的房价是稳定的，不会有更高的预期，如果当前价格已经达到地王限价，可能后续涨幅空间不大，自己住还是可以的，如果考虑投资可能吸引力不足，将来这个区域的二手房里如景瑞上府、明州院子、堇天府、荣安月园、和协风格南岸等都有大量房源一手买入时价格2w左右或者更低且地段更好，其出手的定价上会更有优势些。
2、售楼处探访及户型分析
售楼处就在项目所在地，是将来的一个配套用房来做售楼处，连接着的高层主楼里目前开放了一套个高层127平米的样板房。可用学士路南向下去到明州院子路口，有条新修的道路可以进去。
美云合府售楼处
售楼处设计并不负责，门头水景及造型进入后为景墙，通过密林夹道到景墙背后即是售楼处前场水景。整体感受到设计风格还不错，但施工显得仓促，门头顶铝板的缝隙、造型柱根部与钢结构连接处以及一些细节较为粗糙，据设计的朋友介绍说还没有完全整改施工完成。其中绕过景墙的密林夹道很像业内的园林景观专业龙湖地产的售楼处风格，来一起看的朋友都觉得感受很好！
工作日中午过来人气也很旺，预约了合景泰富的美女营销胡丁丁做介绍。规划形态比较简单，北侧一排高层，南侧规划为洋房。户型基本都是96平左右三房两卫加127平左右四房两卫。其中最南侧，也就是最靠近高速匝道的这排洋房，做的也是小面积的97平洋房，也是考虑到不利因素的设计。小区主大门两侧就是地库入口，可以做到很好地人车分流，小区地面基本可以做到不停车保证完整的景观和小区散步的安全。楼栋的单体外立面比较有特色，都做了圆弧的阳台转角，宁波市场上不多见。
高层两梯四户的形式，中间套的96方很吸引刚需买家，三房两卫，功能齐全，主卧呈现步入式衣帽间的感觉有120以上大户型的体验感十个亮点，同时保证了卧室的尺度，餐厅厨房尺寸只能相应地小一些，考虑到目前刚需白领上班族在家自己烧饭较少的情况，倒是也满足使用。
高层96平方户型
高层127平方户型也很有亮点，不但做了四房两卫，还做了个6.7m宽的大横厅。客厅及卧室的功能感受达到了138平方的改善户型，又多加一个大横厅。如东部新城东的融创宁波壹号院178平方的洋房，也差不多是四房两卫，横厅也只不过6.9m。户型上已经很极致了。户型的缺点同样在于保证了客厅，减少了厨房餐厅的面积，厨房显得略小，如果家里居住人口较多会显得局促一些。这套目前有样板房开放，装修标准属于主流中等水准。
总体而言高层户型的功能性突出主卧和客厅的居家功能，有一定亮点。厨房相应较小，比较适合做饭比较少的白领刚需群体，设计师的思路很明确。第一排洋房的97户型尺度上比高层的餐厅大一些，其他房间也舒适一些，不过南向高速匝道的心理影响仍然难以忽视。后面几排洋房以及高层11层以下的楼层基本上受高速影响就比较小了，视觉上不太看得到，关闭玻璃后的噪音也比较小。现场展示区域里有一个有趣的噪音展示，80多分贝的噪音进行播放，开发商的三层玻璃关闭后则几乎听不到噪音了。满足睡觉的使用要求应该是没问题的。
由于开发商之一是美的，现场也展示了很多可以选配的美的的智能家居产品，但需要加钱选配。
价格上几乎和今日二批次摇号开盘的宝龙一城差不多（这个是特例，定价较低需要抢），预计该项目售价价格在高层2.9w左右，洋房3.1w左右。价格来看是高于下应板块的如宁荟台目前在售的132平户型单价2.8w左右，云堇台洋房132的单价3w左右。下应板块不利因素少，但学校和配套严重不足，到公园、南部商务区相应较远。再比较同样位于南部公园板块如荣安柳岸风荷，则单价荣安柳岸风荷可能达到四万左右。作为刚需首套置业，希望近商务区、大商业、公园的，确实也是不错的选择！
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