“追不上房價的你，能追上房租嗎？”這可能是2018年夏天，最扎心的一問。
是的，對於漂泊在外的城市年輕人來說，最近一段時間，全國熱點城市房租的暴漲趨勢，簡直像是當代魔幻。
據統計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。
租金漲勢之迅猛，令人咂舌。雖說房價暴漲已經帶來很多社會問題，但相較而言，房租暴漲嚴重性可能更甚——買不起房的退路是租房，但如果連租都租不起了，這事兒真就大了。
現狀——畢業季房租異動
重點來看一下北京。
在北京，越來越多的白領住到了六環以外，還有很多剛畢業的大學生選擇兩人或三人合住一間房，當然，還有一批人悲吟著“北京只有地下室，沒有夢想”，直接回了老家。
今年的畢業季，如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重。
貝殼研究院Real data的一組數據顯示：2018年7月北京租賃成交環比增加19.2%，單平米月租金為91.5元；東城區和順義區環比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區的環比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。
那麼，除去畢業季這一每年都有的常規操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢？
租房中介們認為，“鍋”主要在供給端上。
貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中稱，近來北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源減少 ，同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規房源下架，掛牌房源總數下滑。此前低端房源的租客不得不轉向收費更高的其他產品類型，需求端的增長推動了這部分產品租金上漲。
這倒不是沒有道理。2017年，北京拆除違法建設5985萬平方米，2018年，北京計劃拆除違法建設4000萬平方米以上。2017年，北京商品房銷售面積為875萬平方米，保障房銷售面積267萬平方米，加起來1142萬平方米，不及當年拆除面積的1/5。
供給明顯減少，而政府的各類政策性租賃住房未能及時跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免會上漲。
但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因為供給不平衡，就能了事？
原因——背後的資本推手
資本這一令人不安的推手，不容忽視。
在中央倡導“租購併舉”之後，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化租賃企業的“跑馬圈地”，也正式進入白熱化狀態。
競爭到一定程度，爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態。一套原租金為6500元的房子，經過蛋殼、自如等長租公寓的“激烈搶奪”，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什麼新鮮事。
事實上，就在輿情發酵之前幾天，自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功，推薦者可獲1000元獎勵金。
曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。
他認為，在這一波房租上漲中，這些長租企業的推波助瀾佔到了三分之一的權重。
而在發表完這番言論之後，胡景暉已經離開了我愛我家。
中原地產首席分析師張大偉稱，經他調查，同一個小區，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介託管的房源比非託管的房源貴
22%。而在市場上，已經很難找到非中介或者非公寓企業的房源了。“這些租賃企業很大部分都是通過低價囤房，包裝後高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發佈區域市場環比價格上漲10%的數據，對於市場來說，就是在製造上漲預期。”
而對於機構化租賃企業來說，另一個算盤在於，通過對小業主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場分發權和定價權的“巨頭”。
這不是“炒房租”是什麼？
焦點——金融化的長租中介
面對輿論質疑的洪流，長租公寓們的回應很有意思——“管理成本高，根本不掙錢”。
自如CEO熊林稱：北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市，且僅是“微利”。
不掙錢卻也要高價屯房，是要作甚？
在專業人士看來，這主要在於長租公寓的自我定位是互聯網企業，而非線下牽線搭橋的傳統中介，他們的目標是互聯網化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業立即帶有互聯網化的流量經營思維：為租客定製各類增值服務，從搬家、維修到沙龍、郊遊和聚會，形成社群內的重複消費。
更為重要的是，要成為高估值的互聯網化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位，獲得定價權。
然而，更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產證券化。
目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業均發行了資產證券化產品。以魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。
有分析認為，可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業提高租金。
但自如CEO熊林說，資產證券化產品的收益並不由上漲的租金收入直接構成。以自如為例，自如發行的兩款ABS以基於租房場景的消費分期貸款為底層資產，租客在租房時簽署貸款合同，還款時伴隨一定比例的貸款費用，投資人的預期收益來源於貸款費用而非房屋租金，“也就是說，影響投資者收益的並不是租金的增長，而是自如有沒有穩定的資產質量和良好表現。”
那麼，資產質量怎麼評估？
還是得回到房源上。畢竟，有更多更好的房源，資產質量才會更高。說了半天，又回到“跑馬圈地”，哄抬租金上去了。
措施——監管介入
引發網絡熱議後，監管火速介入。
8月17日，北京市有關監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。
約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。一經查實，將從嚴處罰、聯合懲戒。
效果如何尚有待觀察，但對租金的調控，早些時候已被寫入政府文件中。2018年5月，住建部印發《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，提出從六大方面提出做好房地產調控工作的明確要求，要求地方政府在控房價的同時也要控房租。
控房租，加大供應才是硬道理。
2018年6月，北京市住建委發佈了《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，旨在加大藍領公寓的供應力度；2017年4月公佈的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》明確稱今後五年北京將計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套；2017年11月北京還發布了《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確今後5年北京將供應1000公頃集體土地用於建設集體租賃住房。
但從計劃到真正進入市場還有待時日，因此政策的效果也暫未顯現。
當下，高房租已經成為無產北漂們沉重的負擔。
20%被認為是房租與收入比較為理想的比例，既能保證居民基本的消費生活，也能維持租賃市場的穩健發展。但據估算，像北京這樣的一線城市，房租與收入比已經高達45%。
胡景暉接受《中國經濟週刊》採訪認為，超過40%已經是一個比較沉重的負擔。在歐美髮達國家，三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。
房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費。以至於“還要不要消費這駕馬車了”之靈魂拷問紅遍網絡。
租房是很多青年在一二線城市最後的退路，不只是買不起房，如果連房租都佔據收入的大半，那提振內需就無從談起了。
當心——華創證券：高房價助推通脹
我國服務消費發展與經濟社會發展不匹配，服務消費佔比與同時期發達國家相距較大，其中一個原因便是國內住房消費佔比過大，擠佔其他服務消費空間。與房價上漲相比，房租上漲對居民生活成本的影響更大，這是因為房價上漲過程中，居民可通過住房貸款來進行彌補，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務的消費水平。
以北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租卻從67.08（元/月/m^2）上漲至87.01（元/月/m^2），漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。考慮到社零並不包括租房消費，因此，社零消費增速不斷下滑便不足為怪。
房租上漲還將推升通脹水平，通脹壓力將逐步釋放。房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑，其一，房租直接體現在CPI居住分項中的租賃房房租，從而直接對CPI產生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對CPI產生拉動作用。其二，目前我國人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水平上，使得工資水平被動提高，這無疑將帶動企業成本的抬升，從而提高生產價格。這種傳導途徑主要體現在勞動密集型行業，如餐飲、快遞、美容美髮、家政服務等服務行業勞動需求量較大，受到的衝擊較大，企業工資成本上升進而轉嫁給消費者，這是近年來服務消費價格上升迅速的原因之一。
附：鳳凰網科技梳理的胡景暉8月19日上午在北京宋莊召開個人媒體溝通會全程回顧
前情提要：8月17日早上，我愛我家時任副總裁胡景暉在接受媒體採訪時表示，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場”。8月17日晚間，我愛我家發佈聲明，稱媒體所節選的胡景暉個人對房屋租賃市場的看法，僅代表其個人態度，並不代表我愛我家公司的觀點。8月18日上午9點，胡景暉突然在朋友圈發佈辭職信，宣佈辭職。
一、談高房租：降租金可以效仿香港，推出空置稅
“中國的一個怪現象是，租客認為房租太高，而業主認為收益太低，背後問題就是老問題，房價太高、地價太高。”胡景暉說。
胡景暉認為，“自如很努力，蛋殼很努力，我愛我家還可以。長租公寓在發展，但名字應該改一下，改為住宅租賃公寓。但是在資本進入之後有點跑偏了，資本要賺錢，會壓低成本，但是不管什麼樣的資本都不能只為了賺錢。”
同時，胡景暉強調的一個觀點是“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。他認為，“在末日審判的時候，我的另一大罪狀是，我說了長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個一點也沒錯。我是在告訴政府，告訴同行，我們要老老實實地介入，不要看規模，一定要保證生意是安全的。昨天住建部的官員給我打了電話，對我表示支持。”
胡景暉認為北京市住建委約談很有必要，他對房租提出了三點建議：
1、通過全國住建系統，建立房屋租賃指導價，指導價每個月以各種平臺進行公示；
2、如果有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消資質；
3、建議住建部門儘快和一行三會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。“降租金不是個難事，我們可以仿效香港，推出空置稅。”
今年開始，中介之間會出現這麼多輿論戰的最主要原因，胡景暉認為就是兩個字——資本，“並不是資本把這個行業做壞了，其實資本來了反而會幫助這個行業做大做強，但是資本也有跑偏的時候。”
他說，其實戰爭在很多年前就有，在廣東深圳，大概十年之前，每隔半年，中介和中介之間總要打一場仗，規模就類似於古惑仔，現在都改成輿論戰了，這已經文明很多了。這個行業是進步了，從拳頭變成打嘴仗了。未來一定是大規模的公司佔到了市場的50%-60%，剩下的30%-40%，主要看各自的特色。
二、談創業方向：將做自己的私募基金，投資重點是符合國家發展的領域
胡景暉表示下一步將做自己的私募基金，未來基金會投向一帶一路、食品安全、冬奧會的冰雪項目等領域，政治正確符合國家戰略發展的領域是未來投資的重點。
胡景暉表示，“我之所以發佈我的創業計劃，因為我終於知道，如果你要想和老闆平等對話，那麼就只能是你也成為老闆，成為資本，因為我不想再和任何人去仰視著談條件，那樣去掙錢太屈辱。我的私募基金一定會投政治正確的、符合國家戰略的事情。”
三、談謝勇：他挺不住讒言說我在姚勁波面前丟了公司的臉
胡景暉回憶自己第一次見謝勇時的情況，“去年10月第一次見謝勇，他溫文爾雅，是資本市場的老司機。我愛我家登陸資本市場是要感謝謝勇先生的，但是上週五的事件讓我很不爽，只能走。”
當鳳凰網房產記者提問胡景暉是否做好了準備迎接來自我愛我家的質疑， 胡景暉表示，“從2001年12月3日入職到昨天離職，我沒有做過任何對不起我愛我家的事情。”
但胡景暉明顯表現出了對我愛我家董事長謝勇的不滿，他說，“末日審判，這是誰說出來的，顯而易見是謝勇。“我在和湖南老鄉姚勁波吃飯時加了三個菜，他（謝勇）說我在58同城前丟了我愛我家的臉。是不是有人覺得我在我愛我家太紅了，以至於有些人跑到謝勇的辦公室裡說，老胡加的這三道菜，給我愛我家丟了人，我想他們是出於嫉妒，那幾個人是誰我心裡清楚，但我並沒有在這種場合說出你們的名字，以免你們在員工面前抬不起頭來，夠不夠意思？所以你在一個公司千萬不要太紅，如果一個領導不能挺得住讒言，卻對我進行末日審判，這是一件多可怕的事情。”
一個企業，到底是老闆重要還是職業經理人重要？胡景暉對於這個問題表達了自己的希望——“希望中國職業經理人的地位和老闆的地位能夠平等”。胡景暉說，“沒錯，老闆很辛苦，要感謝這些老闆早年的省吃儉用，才有了今天這個偉大的企業，忍住慾望投資企業才能有現在很偉大的企業。但是職業經理人跟你是平等的，職業經理人也付出了重大勞動和汗水，不是仰視和俯視的關係。
這也成為胡景暉想要自己創業的重要原因，胡景暉表示，“我之所以發佈我的創業計劃，因為我終於知道，如果你要想和老闆平等對話，那麼就只能是你也成為老闆，成為資本，因為我不想再和任何人去仰視著談條件，那樣去掙錢太屈辱。我的私募基金一定會投政治正確的、符合國家戰略的事情。”
四、談左暉：2015年拒絕他的邀約，有點後悔
胡景暉現場表示，昨晚他跟鏈家董事長左暉通了30分鐘電話，“左暉很自律，我們十幾年前一起踢過球。可能我最近有一些言語質疑了貝殼，我也說了我看的角度可能不一樣。左暉說在他眼裡自如和貝殼都是在為行業做事情。我則認為，底下人的一些做法讓人很不舒服，現在跑偏了，現在改還來得及。左暉說，下週約時間，一起談談貝殼自如是如何構想的。”
值得注意的是，胡景暉對我愛我家的競爭對手鍊家董事長左暉表達了十分的讚賞，他說，“對左暉的評價其實也很複雜，在他這個年紀和他擁有的財富，他其實完全可以去周遊世界，去度假和曬太陽，但他本身是個工作很努力的人。非常感謝左暉先生爆了一個很重要的料出來。其實雖然存在競爭關係，但是左暉先生一直也是行業內崇拜和學習的對象。”
胡景暉透露，“在私人交往上，我和左暉其實還不錯。左暉曾經在2015年挖過我，並把我當時的疑惑一一擊破，但是當時我的想法是，我生是我愛我家的人，死是我愛我家的死人，但是現在，我為沒有接受當年左暉如此誠摯的邀約，而有一點點後悔。”
來源：鳳凰網財經、俠客島、中國經濟週刊、華創證券、 iFeng科技
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