上海近期频繁出现价格重回2年前的项目入市：
以“3字头”价格入市
虽然这些项目，2年的时间价格没变；
但项目所在板块——顾村，
却发生了超速蝶变，
板块2年中发生了4件大事。
第1件大事：板块加冕
上海2035规划发布，正式宣布了宝山顾村为上海主城区。
主城区的意义在哪？
我们把主城区的图简单明了的画一遍，你就会发现，主城区就是外环线以内区域+外环线以外4大片区。
主城区为什么是它们，而房价高的唐镇、浦江镇、周康核心地区都没有进入主城区？
1、外环外进入主城区的筛选十分严格，因为上海建设用地是有刚性约束的，主城区的面积也是被控制的
2、外环外板块进入主城区，一定是有土地和有规划的潜力板块
3、考虑到上海均衡发展，所以在上海东西南北各选了一块有发展前景的地区
而唐镇、浦江镇、周康核心地区，虽然发展成熟，但潜力输给了张江科技城南片区，所以落选。
宝山郊环以内变成主城区的意义是什么？
- 大虹桥和张江科学城，对于上海的意义无需多言
- 闵行南部划入主城区，主要因为吴泾有块超大的战略预留区，这为上海主城区“未来大事件”埋下种子
- 宝山地区，主要是因为吴淞城市副中心+顾村大量土地储备潜力，这是上海未来城市最重要的发展爆发点
居住用地上，仍有大片未建的土地，预示着顾村有大量的潜在土地储备；
可以断定曾经顾村那种简单的大居规划是绝不会再出现了，
它未来将往更高端、更高效的发展方向迈进，
也是因为主城区这样的规划，它的学区在不断升级。
第2件大事：学区逆袭
2016年3月29日，均瑶集团与上海市宝山区政府签订合作办学框架协议，合作推进上海宝山世界外国语学校的建设，输出世外中小学的优质教育资源。
2018年1月12日，宝山区政府与华东师范大学签约，就合作开办上海民办华二宝山实验学校达成框架协议。
重点提一下世外学校，距离本案直线距离仅750米，
是世外在上海市开办的第6所学校。
上海世外系学校概况：
世外学校的成绩如何，我们以开办时间最早的徐汇世外为例。
徐汇世外小学，毕业生80%直升到世外中学，20%被上海的牛初中录取。每年排名TOP30的牛娃都会收到华育的邀请。
徐汇世外中学，2017年世外毕业生中考成绩均分590.5，600分以上71人。上海四校八大的预录取人数有45个。2017年上半年常春藤大学录取数最多的中学排行榜中，徐汇世外也名列其中（上海美国学校是纯外籍子女学校，复旦附中是公办学校，徐汇世外中学是唯一的民办中学。），成绩傲人。
一所这样的学校对区域房价产生的溢价接近20%左右
例如：
徐汇世外周边的二手房海上华庭（2004年竣工）挂牌价高达8.4W，而与其临近的闵行古美项目阳光美景城（2002年竣工）挂牌价不到6.7W，两者差价高达26%，刨去跨区带来的溢价，两者差价近20%。
成功开业的大型商业，也印证了它主城区的地位。
第3件大事：商业巨擘
龙湖北城天街购物中心共有5层，体量达14万方，1.5倍于宝山万达，1.6倍于大宁国际，是宝山乃至上海北区最大的商业中心！
从大众点评网的点评量来看：
同为外环外购物中心，龙湖宝山天街在大众关注度上比同时期开盘的、体量相似的颛桥万达广场明显要高。
不光是量、龙湖宝山天街在质上也优胜。
第4件大事：格局革新
近2年上海及板块房价格局发生了很大变化
我们将从以下3个层面进行剖析
1）北区房价
2）地王锚定
3）主城区房价
1、宝山北区房价已变天
宝山罗泾板块新房价格已直逼4W：
宝山从“地价”到“房价”的格局已经往4W+走了。
2、地王锚定
同样是2016年出的2块地王，在不限价的情况下，周浦地王要卖8W，顾村地王卖要卖7W，如今周浦地王旁的新城西岸公园已开盘，售价5.8W。
3、主城区房价
主城区边缘板块的标杆项目已卖到了4.7W。
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