葫蘆剛剛按下，瓢就有了上浮的跡象。
時間不知不覺來到下半年，房地產註腳由“房住不炒”變為“房價不漲”，在堅決摒棄“夜壺”的決心下，樓市呈現出提前入秋之勢，高房價熄火已成定局。
然而脫韁野馬般狂奔的房價被緊急剎車，但並沒有失去接盤俠，氣象更迭的租房市場用實際行動——高額房租漲幅，正式宣告高房租接棒高房價。
房價驟冷橫盤、房租極速向上，樓市共識悄然換位；這對孿生兄弟的境遇拼湊出了樓市轉型期的新世相。
01
高房租接棒高房價
房價與房租，兩者之間存在著天然的傳導關係。這兩年來的樓市調控，硬生生把一線樓市打成了滯漲模樣，但由房價吐出來的血，早已經被蓄勢待發的高房租接了個滿盆。
以北京為例，自2017年3月開始，北京房價只能用四個字來形容——慘不忍睹。在短短3個月的時間內，二手房成交均價由61326/平米直接跌至51785/平米，每平米直接直接下滑1萬。
一手房市場上，房價環比直降，價格調整幅度在17%～20%。房價下跌的實惠在人民群眾的口袋裡轉了一圈，轉手又溜了回去。 還是北京，3月到6月，北京各區房租租金平均值直線上升，租金最貴的東城區和西城區，房租平均值達每月每平米146元，與去年同期相比，每平米上漲了8.57%。
就目前來看，北京房租的整體同比漲幅超過了10%，特別是五環、六環附近的房子，根據面積大小，很多都是500元、1000元的往上漲。
個別熱點區域甚至有30%的漲幅；每套房的租金已經接近了5000元。除了北京之外，上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金均較上月上漲。
於是乎，廣大的群眾們一邊緊緊跟隨在“房價不漲”的時代號召下，一邊默默的拿出了信用卡應對著高房租現實。
02
相比於房價，群眾們明顯更關心房租。
房價不管漲跌與否，如今的行情上不了車的掏空8個錢包也上不了，因為總歸是買不起的，正所謂死豬不怕開水燙。但是房租不同，房租如果跟著上漲，那就真的傷筋動骨了。
對於群眾來說，真正的剛需不是買房，是租房。
去年我國流動人口差不多是2.5億，而租房住的佔了67.3%。一線城市更是如此。在深圳，就有80%的人在租房，其中商品房佔到32.4%，每年商品房的租金總量達到了216億。 今後這個租房比例，只會更高，不會更低。
經濟學理論中最為著名的就是供需理論，當市場需求大於市場供應時，那麼價格的上漲就成為了必然。隨著國家對樓市調控的不斷收緊，再加之高房價下僅有少數人能買得起房，那麼剩餘的大部分必然要通過租房來解決居住需求。
以北京為例，社科院2017年發佈的《北京流動人口在京購房狀況研究報告》顯示，有14.6%的流動人口在北京購買了住房，也就是說，還有86.4%的人需要租房。按照北京市2015年末年822萬外來人口計算，將產生超700萬人的租房需求，而目前北京租賃房源數量約為350間，還存在至少350萬間以上租賃缺口。
可以預見的是，在強大的供需矛盾下，未來中國城市的房租一定是呈上漲趨勢的。 這一點不止於於北京，更適用於所有人口淨流入的城市。
03 有何“推力”？
而對於這一波的高漲，曾為我愛我家副總裁的胡景暉胡景暉對此作了詳細解讀。他認為，專業租賃機構重裝修、重裝配使房屋更迎合其需求，加之專業租賃機構的存在使業主租房更為便捷……但是，一些被收購的房屋其實根本不需要重裝修、重裝配，某些專業租賃機構仍堅持包裝，高價出租，收購房源成本顯著抬高，以此賺取租金上漲的差價。
另外，某些租賃機構之間互爭房源的行為，勢必會抬升收購房源成本。一旦業主觀望市場時，發現房租較高，那麼其對房租價格的預期心態便會立即膨脹。而且如果資本推力抬高租金的態勢持續如此，那麼危機爆發的後果，將比P2P爆雷嚴峻得多。
同時，胡景暉指出，2003年至2008年期間，北京市政府曾出臺租賃指導價政策，以遏制資本抬價行為。其按季度更新，不同區域不同價格均有相應規定，印刷成白皮書，每個中介公司都有，方便民眾查閱。這樣的方式未來亦值得借鑑。
04 是何“邏輯”？
而中國社會科學院金融研究所研究員尹中立則認為，房租上漲有合理的成分，但也存在值得關注的地方。住房租金收益率偏低，房租上漲很大因素是市場力量所致。
從正常邏輯看，房租上漲幅度應該與房價保持一致，但現實中房租的上漲幅度遠小於房價上漲幅度。在2003年前後，無論是北京還是上海，住房的租金收益率大約在5%左右，而2017年，京滬兩地的租金收益率降至1.5%，只有按揭貸款利率的1/3，如果剔除物業管理費及維修費用（這些費用一般由業主負擔），住房的租金所得大約只有按揭貸款利率的1/4。根據觀察，自2015年以來，京滬的房價累計上漲近一倍，但房租幾乎沒有上漲。
同樣是房租，商業地產的租金收益率與住宅市場的租金收益率存在明顯差別，從2000年以來，商業地產的租金收益率並沒有明顯降低，一直維持在6%左右的水平。顯然，商業地產市場的收益率高於銀行按揭貸款，從投資理論邏輯上是正常的，而住宅的租金收益率遠低於財務成本，是不符合正常的財務邏輯的。因此，住宅租金的上漲有其合理補漲的成分。
從政策出發點看，讓機構介入住房租賃市場是為了規範住房租賃，其最終目標是為了更好地解決住有所居的難題，但結果卻是提高了房租，讓年輕人更難解決住房問題。
從供求關係看，最近幾年為了整治首都的環境，拆除了大量建築物，導致短時間裡住房的供求失衡也是房租上漲的原因之一。從去年開始，北京的人防空間群租地下室、城中村加蓋、集體用地的“工業大院”等等都被雷厲風行地迅速拆掉。有關統計數據顯示，2016年前幾年，北京每年的拆違任務是1500萬平米左右，2016年拆違完成量是2979萬平米，2017年的計劃是4000萬平米，實際完成是5985萬平米，2018年計劃拆違4000萬平方米，前4個月就完成了1640萬平米。而北京國有土地上的所有住宅建築面積也就不到5億平米（北京統計年鑑）。最近幾年拆掉的幾乎佔1/8，這顯然對房租上漲是有刺激的。
05
目前來說，房租上漲 ，會產生兩種效應；一是拉動效應，二是擠出效應。
拉動效應很好理解，房租的上漲，能拉動長租公寓等租房市場，慢慢化解中國巨大的房地產泡沫，拉動房地產行業的轉型步伐。
而擠出效應則剛好相反。過高的房租讓租房主力軍——廣大年輕人一上班就處在經濟的高壓下，扼殺了年輕人的激情和創新，也扼殺了廣大租房者的消費能力。不斷上漲的租金正在侵害消費者特別是低收入消費者的利益，它讓全社會的收入分配不均的狀況日益嚴重。
高房租或許會導致內需不振，成為通脹推手，也對消費轉型升級產生一定影響，這一點，在今年的社會消費數據和社會融資數據上得到了體現，租金上漲的“水波效應”，已經在一定程度上得到了體現。
一正一負，孰大孰小，仁者見仁，智者見智。
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