房企分化的程度，遠遠超過地產人的認知刻度！

以眼下最火的1000億數字而言，它——堪稱是當下大多中型房企追逐的奮鬥目標，更是未來樓市的入場券，是船票，是未來地產“剩者為王”時代的首要門檻；但今天老潘分享的數字是546億，它是一個半年度的數字，但不同的是它的屬性是“利潤額”——即一家房企半年度利潤額就高達546億！

這就是差距，這也是房企焦慮的緣由之一，巨無霸不僅個頭大，而且利潤的肌肉也強勁無比。試想想，未來一家房企僅利潤全年就超1000億，這是一種什麼差距？

事實上，就在2017年，中國恆大的毛利潤已高達1123億。

就在今日，老潘在南沙群島度假，忽然看見中國恆大發布盈利預告，2018年上半年恆大核心業務利潤超546億，這比去年同期超100%以上——這個震撼的利潤數字——既創造了恆大的自我新記錄，也是當下行業的最高記錄，實在有必要提筆寫寫這個奇葩的數字！

顯然，半年546億，恆大在2018年上半年繼續鞏固了它的“利潤王”稱號。

也就是在2017年，夏海鈞提出，未來恆大希望在規模保持行業前三，利潤達到行業第一，這個“卡位”貌似很舒服，畢竟當行業老大壓力太大，老二老三反而是相對的舒適區。

問題來了，該怎麼解讀這546億沉甸甸的數字了？

1問利潤王

546億，在“江湖地位”如何？

過去的1年，恆大以405億的核心業務利潤，榮登2017年房企“利潤王”寶座。

而剛剛過去 2018年上半年，恆大核心業務利潤超過546億！

那麼，546億，到底是什麼概念？

其一，從絕對值來看，546億顯然是個巨無霸數字，沒對比就不知高低，以同樣第一梯隊的優秀房企龍湖來看，龍湖計劃未來2020年形成150億利潤，而且這150億利潤還涵蓋服務性收入等……由此可見，從絕對值而言，恆大546億利潤數值巨大。

其二、從相對值來看，對比2017年上半年273億來看，恆大2018年上半年同比增100%以上。相當於利潤“翻倍”的概念，而且是高位翻倍，這就更難得了。

其三、從行業對比來看，恆大半年546億利潤額無疑將繼續蟬聯利潤王位置，而從速度指標來看，恆大利潤增長率同樣領先，就在2018年上市房企公佈的利潤增長率來看，增長50%以上的企業佔到榜單總數將近一半的比例；而這其中，只有11家房企的漲幅是超過100%。顯然，論增速，恆大利潤也是領先。

2問利潤王

地產家家叫苦，為何恆大還利潤翻倍？

很多人會納悶，如今房地產迎來史上最嚴厲調控，限購限價限貸限籤限賣……融資更是全方位收緊，為何恆大還交出546億的逆勢成績單？

這其實是一種錯覺——即在調控高壓之下恆大依舊交出了規模、利潤的大幅度增長，而且利潤竟然100%漲幅。

核心原因就在於當下2018年上半年的核心淨利潤是源自房地產的結轉收入。因為房地產都採用的是預售制度，賣房時是預收賬款，而不是營業收入，通常是賣房後再等到1年半以後物業交房才能計算營業收入，並計入利潤。即有一個1年半年左右的時間差。

所以恆大2018年上半年利潤100%增長，只是反映2016年下半年，2017年年初房地產銷售。進一步推算，2016年下半年，2017年年初銷售的房子則是2015年年底拿的土地。而屆時的2015年，土地市場還處於相對低位，而2016年、2017年是中國一二線城市和三四線城市房價暴漲的年份，當時的恆大，則正好在一二三四線相對均衡佈局，所以，無論是房價增長帶來的銷售額增加，還是拿地低價再碰上房價高漲說帶來的利潤增長，就是好事成雙了。

當然，你可能反問，淨利增幅並不與營收增幅成正比，比如營業外收益、投資收益以及投資物業的公允價值收益，往往也是影響房企淨利潤的主要因素。

你問得當然是對的，但是對恆大而言，由於在商業地產、投資型物業等資產沉澱相對較少，因此整體利潤也在營業外收益、投資收益以及投資物業公允價值收益佔比很小，所以，恆大核心淨利潤率也更多與營業收入接近於正比例關係。

3問利潤王

同行規模、利潤上“偏科”，恆大怎麼選？

規模和利潤，到底選哪個？這是本屆觀點博鰲論壇的一個話題。

對於大多中型房企而言，你因為資源、能力、平臺有限，可能很難魚和熊掌兼得，你在一段時間比如當下可能會更多側重規模，利潤保持合理值即可，這是大多中型成長房企的選擇。

但恆大而言，既要規模，又要利潤，一個不那下，兩手都要硬！

2018年上半年，恆大銷售3042億，同比大增 24.6%；而利潤526億，同比大增100%，值得一提的是，恆大2018年淨負債率也大幅下降,從去年年末184%下降到130%以下，大降三成。

一個房企經營水準高低的三大關鍵KPI無非銷售額、利潤額和負債率，顯然2018年上半年，恆大成績單“三豐收”。做到這三點，其實很難，

事實上，在樓市上升通道三高一低後，進入樓市高位盤整和國家去槓桿新時期，恆大搶先實施“低負債、低槓桿、低成本、高週轉”的“三低一高”經營模式，無疑讓恆大的打法再次適應了政策、市場的新環境、新時期特徵。

房地產是個生態，唯有適者生存，恆大之變，與政策之變、市場之變同行，這種統一的、同步的戰略觀，不是一般的人能做到的。

事實上，恆大2020年底的目標更震撼，許家印強調，恆大要在2020年實現總資產3萬億，年銷售8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業。

利潤追問4

利潤翻倍後，恆大2019年利潤走勢如何？

利潤額要增加，僅僅利潤率增加是不夠的，本身營業收入，規模的增長也很重要。

比如2017年淨利潤超過400億的“昔日利潤王”中海地產，由於2017年銷售額僅實現10%增速，因此整體利潤額跌破往年20%的淨利潤增幅紅線，被甩到60名開外。反過來，類似恆大、碧桂園等業績衝榜高手，由於本身貨值儲備充裕，在銷售額大幅上升帶動下，利潤額也大幅度提升。

根據中國恆大發布的公告，預期2018-2020年淨利潤分別約500億、550億、600億，三年合計1650億，遠超其2017年公佈的2017-2019年三年888億的利潤承諾，而現實是——恆大2018年上半年核心業務淨利潤已經超過546億，半年就超過早期計劃全年500的成績，可謂成績喜人。

事實上，從當下房地產運行各種高地價、融資難、去槓桿、銷售限價且其他文旅地產、養老地產、物流地產、特色小鎮等還在投入階段實現高利潤也不太現實……因此房企對於未來利潤是不太樂觀的。但對2018年下半年，以及整個2019年，預計恆大淨利潤會如何了？老潘的答案同樣是繼續看漲。

2018年下半年和2019年利潤總額，核心就要看2016年、2017年銷售的結轉收入增長和利潤率情況。

其一，恆大在2016年奪冠後，2017年銷售額增長驚人，恆大2016年銷售3734億，增長85%，而2017年恆大合約銷售額超過5009億，增長35%，從銷售額角度來講，營業收入會大幅度增加。

其二、2016年、2017年是區域房價暴漲，一定程度上提升了利潤率，2016年是核心一二線房價上漲，而2017年以及2018年年初三四線迎來房價巨大的增幅，恆大這些年，與萬科側重一二線、碧桂園側重三線不同的是，恆大更多是在一二線和三四線一直相對均衡佈局，也就是說，恆大也很大程度上坐享了中國城市房價輪動上漲的“紅利”，這也帶來利潤率的上漲。

其三，高地價時代，限價時代，房企利潤核心取決於低成本拿地，對此，恆大在拿地成本控制方面一流，截至2017年12月31日，恆大土地儲備達到3.12億平方米，其平均土儲成本才1711元/平方米。有專業人士分析，2017年恆大50%左右的新增土儲源於二手併購，使得土地成本優勢明顯……這就從一定程度上，揭示了恆大在土地獲取方面的低成本優勢，這也為相對高利潤率、高利潤額打下了源頭的基礎。

5問利潤王

地產下半場，恆大利潤之王靠什麼？

有人笑談，地產上半場，拿地即掙錢的時代，利潤高會掙錢不算新聞，沒掙到錢才算“新聞”。

反過來，地產下半場，的確房企的苦日子到來，未來先獲取高利潤，核心看模式、看機制、看平臺，看內功。

恆大與其他房企側重人知不同的是，恆大，雖然許家印說一不二，但更多是依賴系統化管理。恆大在房地產圈推行了一種獨有的緊密型集團化管理體系，逐步成為一家靠系統、靠制度、靠平臺、靠軍事化、高執行力文化高效運行的企業，這本身就是一個強悍內功的體現。

其一，三高一低到三低一高的經營模式轉變，這很大程度上保證了戰略正確，路線正確，在未來地產高位橫盤、去槓桿、融資難、行業洗牌的背景下，恆大在源頭戰略強調順勢而為。

其二、不標準，無效率，恆大強大標準化運營體系是一個巨大的系統。一方面是由於恆大采用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低了營銷、管理、財務三大費用，比如恆大2017年年報顯示，期間費用率下降2.5個百分點。另一方面，恆大基於產品標準化提升產品品質，增加產品附加值，選擇高性價比精品住宅的產品策略， 實現了產品戰略的差異化，

• 比如恆大三大產品線非常清楚，外立面、建築結構、用材基本一樣，從根本提升了開發建設效率。
• 比如恆大近兩年大力打造環節精品，項目的施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，園林環境均按豪宅標淮設計，並通過配套先行、升級物業服務、完善售後等措施，不斷提升產品附加值。
• 比如恆大通過完善的材料供應體系和規模效應，採購材料價格為市面價格的3至4折，實現了低成本和物美價廉的優勢。
• 比如恆大每個小區均配備了完善的商業、休閒、教育配套,保證了業主便捷的生活,充分展示了恆大產品的超高性價比。

其三，銷售的持續高增長，基於獨特的產品策略以及連續三年實施“無理由退房”的營銷底氣，使得產品與營銷都爆發出合力，據瞭解,從“無理由退房”實施至今,退房比例僅為0.91%。多家投行預計恆大全年銷售將突破6000億，強勁的銷售為恆大利潤持續高增長提供有力保證。

小結

有大佬說，房企要在主業最好的時候轉型，也因此，主業盈利看漲，也為恆大面向未來轉型提供了支撐。

地產主業盈利能力的大幅提升，也為恆大進軍高科技提供強有力的資本支持。事實上，就在2018年年初，恆大提出積極探索高科技產業，確立了以高科技產業為龍頭的戰略格局。隨後的4月，恆大就與中科院簽署全面合作協議，計劃未來十年投入1000億；而6月，恆大宣佈入主美國新能源汽車公司Faraday Future，成功打響進軍高科技的第一槍。

地產主業在規模與利潤並行，而轉型也在真金白銀、快速投入，未來的恆大，正如許家印所期望的新藍圖：2020年3萬億總資產，年銷8000億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業。

這幅雄偉的畫卷是否能如期展開，我們2年半後再看！

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