近年來，產業地產行業得到了蓬勃發展。許多產業地產商敏銳的抓住產業轉移的新趨勢，試圖研究東部產業轉移的方向和態勢。
這篇文章研究了長三角五個重點一、二線城市：上海、南京、杭州、蘇州、寧波的產業轉移情況和其產業佈局，作為產業地產商未來在長三角拓展客戶的地圖；同時研究了長三角的主要的產業的可能轉移方向，為產業地產商拓展新領域提供了重要參考。
我國產業轉移的特點
近年來，隨著我國中西部地區經濟的發展、內需市場的擴大及產業結構的整體提升，國內產業轉移呈現新的特點：
一方面，東部地區對中西部地區產業轉移不僅僅侷限於傳統低端產業，已經逐步擴展到電子信息、裝備製造、新能源等高端產業，同時更加註重對轉移承接地區綜合製造成本的考量、對產業配套能力的要求及對轉移承接地區消費市場的考察；
另一方面，國內產業轉移逐步打破東部向中西部單向轉移的態勢，呈現出石化、有色金屬等部分產業沿海化佈局的趨勢，而部分中西部地區的龍頭優勢企業也開始將總部和研發基地遷往東部地區，充分利用當地的科技、人才和總部企業聚集優勢。
綜合來看，我國產業轉移正在步入全面優化產業鏈佈局、轉移和轉型協調的新階段。
目前我國東部產業轉移的一大特點，是
以龍頭企業和大企業為核心，實行組團式或產業鏈式整體轉移。也就是說，龍頭企業和大企業基於降低成本、貼近市場等方面考慮，對一個產業的上、中、下游各個階段產品進行整個產業鏈的大規模轉移，同時將研發、採購、銷售、物流、售後服務等各個營運環節也轉移過來。
由此，有著產業特色和配套產業基礎的地區最吸引東部企業轉移，中部地區承接產業轉移的區域分佈主要集中在中部地區城市群，特別是沿南北走向的京廣線、京九線和東西走向的隴海線、長江產業帶。合作共建園區成為地區之間開展產業轉移和合作的重要方式。
東部地區向東部和中西部轉移的產業結構不斷提升。
一是東部地區在轉移勞動密集型傳統產業的同時，也加快向東北和中西部地區轉移電子信息、機械、醫藥和汽車等高端產業。
其中，醫藥行業主要向東北地區轉移和聚集，近5年時間裡東北地區醫藥產業佔比增長1.84個百分點；機械行業加快向中部地區轉移，推動中部地區工業增加值比重提升4.81個百分點；電子信息產業向中部地區和西部地區轉移聚集，分別實現增長5.12、3.77個百分點。
二是中西部加快調整產業發展結構和方式。西安、成都、重慶、鄭州、武漢等市利用當地的科技、人才資源優勢，大力發展電子信息產業，吸收發達國家和東部地區電子信息產業加工製造環境的轉移，同時也大力發展電子商務，促進大數據、物聯網和雲計算建設。
三是產業基礎雄厚和產業配套能力強的地區往往是產業轉移的首選地。東北地區擁有以瀋陽、撫順化學原料藥產業集群；瀋陽、大連生物製藥及數字化醫療器械產業集群；遼東地區中藥產業集群；哈爾濱醫藥產業集群；通化醫藥集群等，在承接醫藥產業轉移和壯大醫藥產業集群中表現突出。
裝備製造業領域，中部地區的河南、湖北和湖南等省和東北地區的高端裝備製造業具有良好發展基礎，產業加快轉移和集聚，在全國地位更為突出。
汽車製造仍然是一個傳統產業，中國汽車製造的中心仍然在上海，上海的汽車製造上市企業收入佔全國將近一半，其他區域的汽車製造集中度也進一步提升。
北部區域從東三省（主要是長春、瀋陽）向河北、北京集聚，中部區域向湖北、重慶集聚，南部區域向廣東集聚。目前汽車製造已經躍升至湖北第一大產業（東風），也是河北（長城）、廣東（廣汽）的支柱產業之一。
新能源車屬於新興製造，中國新能源車產業即將改變全球汽車零部件行業的成本結構和供應格局，但是整車製造這個傳統產業仍然是強者恆強，向優勢區域集聚。
鋼鐵的產能分佈很明顯受到了去產能和環保限產的影響，環京一帶的河北、山西、山東和成本較高的西南、華南地區經歷了產能出清，鋼鐵行業整體向生產效率較高的江蘇（沙鋼）和中部腹地（馬鋼、華菱、新餘鋼鐵）聚集。煤炭經歷了和鋼鐵類似的去產能，從環京一帶向以煤炭為支柱的內蒙古、山西集聚。
能源原材料型產業呈現東中西部雙向流動、優化佈局的趨勢。2009至2012年，東部地區的鋼鐵、有色金屬、石化化工等能源原材料產業佔比分別下降4.04%、3.97%和1.96%，較其他類型的產業下降幅度較小，這是因為鋁土礦等有色金屬資源型產業從資源地向沿海和中西部地區轉移。
其中，向東部地區的轉移佈局主要基於礦產原材料進口、生產過程中給排水需求及交通運輸成本降低等因素考慮；向中西部資源富集地轉移主要是充分利用當地資源、低勞動力成本及其電價優勢。
產業地產商在長三角的招商地圖
研究方法：基於產業轉移是目前我國產業的主要趨勢，我們將研究長三角五大一、二線城市即：上海、南京、杭州、蘇州、寧波哪些產業面臨轉移出去，這些產業都分佈在該城市哪些區域（園區），作為這個城市產業地產商未來做異地產業地產項目的招商客戶地圖。
（一）上海產業地產招商地圖
據上海統計局發佈的上海產業轉移情況介紹，上海外移產業逐漸呈現分化趨勢，並對應兩種截然不同的轉移方式。從轉移類型上看，上海對外轉移項目逐漸分化出兩種不同類型，一類是集中在具備空間佈局能力、自主創新實力、價值鏈延伸要求的資本密集、技術密集型行業或企業，以汽車、精品鋼材等行業為代表；
而另一類則集中在勞動密集型、資源密集型、環境損耗型產業，以電子信息製造業、紡織業、小鋼鐵、小化工、鉛蓄電池等行業為代表。上海對外產業轉移的行業有：電子信息、汽車和鋼鐵，以及政府推動“三高一低”（高投入、高消耗、高汙染、低效益）產業項目淘汰或轉移：金屬加工製品和四大工藝、傳統機械、紡織印染和服裝、化工和危化。
上海產業地產招商地圖
（二）南京產業地產招商地圖
近年來，南京陸續出臺了“江南繞城公路以內工業生產企業全部退出”“四大片區區域工業項目限批”“化工類項目投資不低於2億元且全部進入南京化工園”等嚴格的項目准入政策，並重點推進了高世代液晶面板、中新科技島等產業轉型項目，加快了產業結構調整步伐。
南京產業地產招商地圖
（三）杭州產業地產招商地圖
杭州的產業主要分佈在杭州高新技術產業開發區、杭州經濟技術開發區、蕭山經濟技術開發區、錢江經濟開發，建德經濟開發區、臨安經濟開發區、淳安經濟開發區、桐廬經濟開發區、富陽經濟開發，餘杭經濟開發區
杭州產業地產招商地圖
（四）蘇州產業地產招商地圖
蘇州產業地產招商地圖
（五）寧波產業地產招商地圖
寧波產業地產招商地圖
長三角產業地產商的城市進入選擇
研究方法：我們將研究長三角的主要產業轉移都轉移到哪些城市，這些城市即為產業地產商未來項目佈局的城市進入選擇地。我們將結合工信部發布的《2017年長江經濟帶五大產業集群及產業轉移指南》，指南里列出了各地區承接五大產業集群轉移的主要載體及優先承接方向。
同時，我們還具體研究了長三角五大一、二線城市的每個城市的各產業的具體轉移城市。
（一）長江經濟帶五大產業集群的區域分佈
電子信息產業集群。依託上海、江蘇、湖北、重慶、四川，著力提升集成電路設計水平，突破核心通用芯片，探索新型材料產業化應用，提升封裝測試產業發展能力。在合肥、重慶發展新型平板顯示，提高高世代掩膜板等關鍵產品的供應水平。
依託上海、江蘇、浙江、湖北、四川、貴州，重點發展行業應用軟件、嵌入式軟件、軟件和信息技術服務，培育壯大大數據服務業態。在物聯網重大應用示範工程區域試點省市和雲計算示範城市，加快物聯網、雲計算技術研發和應用示範，推進產業發展與民生服務以及能源、環保、安監等領域的深度融合。
高端裝備產業集群。依託上海、四川、江西、貴州、重慶、湖北、湖南，整合優勢產業資源，發展航空航天專用裝備。在浙江、安徽、湖南、重慶、湖北、四川、雲南發展高檔數控機床、工業機器人、3D 打印、智能儀器儀表等智能製造裝備。在上海、浙江、江蘇、湖北、四川、重慶、湖南，發展海洋油氣勘探開發設備、系統、平臺等海洋工程裝備。
在湖南、安徽、四川、貴州發展高鐵整車及零部件製造。在湖南、重慶、浙江、江蘇發展城市軌道車輛製造。在上海、江蘇、浙江、湖南、重慶、安徽、四川，發展大型工程機械整車及關鍵核心部件。
汽車產業集群。依託上海、南京、杭州、寧波、武漢、合肥、蕪湖、長沙、重慶、成都等地現有汽車及零部件生產企業，提高整車和關鍵零部件創新能力，推進低碳化、智能化、網聯化發展。依託浙江、安微、湖北、江西、湖南等零部件生產基地，大力發展汽車零部件產業，重點提升動力系統、傳統系統、汽車電子等關鍵系統、零部件的技術和性能，形成中國品牌汽車核心關鍵零部件自主供應能力。
在上海、江蘇、安徽、湖北、重慶、四川，重點發展新能源汽車，積極發展智能網聯汽車，重點支持動力電池與電池管理系統、驅動電機及控制系統、整車控制和信息系統、電動汽車智能化技術、快速充電等關鍵技術研發。
家電產業集群。以江蘇、安徽為重點區域，做強家電生產基地，按照智能化、綠色化、健康化發展方向，完善產業鏈，加快智能技術、變頻技術、節能環保技術、新材料與新能源應用、關鍵零部件升級等核心技術突破，重點發展智能節能環保變頻家電、健康廚衛電器、智能坐便器、空氣源熱泵空調、大容量冰箱和洗衣機等高品質家電產品，推動家電產品從國內知名品牌向全球品牌轉變。
紡織服裝產業集群。以長三角地區為重點，推動形成紡織服裝設計、研發和貿易中心，提升高端服裝設計創新能力。在湖南、湖北、安徽、江西、四川、重慶等地建設現代紡織生產基地，推動區域紡織服裝產業合理分工。
依託雲南、貴州等地蠶絲和麻資源、少數民族紡織傳統工藝、毗鄰東南亞等優勢，大力發展旅遊紡織品。在江蘇、浙江加快發展差別化纖維、高技術纖維和生物質纖維技術及產業化。依託安徽、江西、湖南、湖北、四川等地，加強資源集聚和產業整合，全面推進清潔印染生產，推行節能降耗技術。
（二）長江經濟帶產業轉移的主要承接城市
我們蒐集了長三角經濟帶五大產業集群轉移的優先承接城市如下：
長江經濟帶產業轉移的主要承接城市
（三）五大城市產業轉移的主要承接城市
1、上海
上海產業轉移主要承接城市
2、南京
南京的產業主要轉移到宿遷，以及寧鎮（句容）揚都市圈、儀徵、滁州、宣城、馬鞍山。
3、杭州
湖州、嘉興和紹興三市，作為杭州產業轉移承接者角色出現，接收杭州“溢出”企業。“臨杭工業園”“臨杭工業帶”這樣打上明顯烙印的產業園區，出現在湖嘉紹三地。
4、蘇州
蘇州的產業主要轉移到宿遷
5、寧波
寧波的產業主要轉移到長三角內部和中西部轉移
結論：長三角產業轉移的主要城市是中西部的省會城市如重慶、成都、武漢、長沙等地，同時長三角內部承接產業轉移的的主要城市是離轉移城市較近的都市圈內。
如杭州的湖州、嘉興、紹興，南京的寧鎮揚都市圈和蘇北的宿遷以及安微離南京較近的滁州、馬鞍山等地。
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