2018年，樓市依舊風雲變幻！
為什麼人口持續流出的三四線城市，房價卻還在暴漲？
近日，“全國棚改一刀切，全部叫停”的消息，大肆在微信群、網絡上瘋傳！
緊接著，“國開行棚改項目合同審批權收歸總行，今年將以實物安置為主”等信息，更是不脛而走。
國開行見此局勢，緊急出面否認——
並未叫停，只是收緊；總行收回合同審批權限，地方分行無權審批；過去的貨幣化安置，轉化為實物安置。
拆遷補償從“賠錢”到“賠房”，這本身就是一個警示！
這場轟轟烈烈、針對三四線城市定向放水、把三四線房價推到天花板的全國性運動，在此刻，終於碰觸到燃爆它的引信。
“房多錢少”的時代要來了，三四線城市房價真會如民意那般要涼？
房價上漲過快
背後原因是什麼？
西班牙《世界報》這樣說：中國的高房價，毀滅了年輕人的愛情，也毀滅了年輕人的想像力。一位美國教授考察中國後感嘆：中國年輕人活得太累，他們的人生只有兩個字--房子。
隨著三四線城市房價相繼破萬，高房價沒能阻止購房者的熱情， “千人排號搶房”的盛況不斷上演，人口不增長的同時房子稀缺暴漲，完全不符合市場規律。
到底是什麼原因讓三四線城市房價上漲的如此之快呢?
在這一點上，貨幣化棚改可謂“功不可沒”。
什麼是貨幣化棚改？
棚改就是把一些年久失修的房子拆除，然後重新安置住戶；而貨幣化，則是之前重新安置補償的是房子，現在改用貨幣，兩個拼在一起就是棚改貨幣化。
簡單來說，就是政府請客、財政買單、國開行操辦、央行給錢來支持政府搞拆遷！
在2013年之前，中國的棚改和舊改大都是拆房賠房。但是在2014年之後，6成以上的棚改是拆房賠錢，拆遷戶的手裡拿到的都是真金白銀。
於是，在貨幣化安置中，誕生了一大批手持鉅額現金的“拆二代”。
那拆遷戶拿到賠償款後，一般都去幹什麼呢？
自然是橫衝直撞殺入售樓部裡買房！因為他們確確實實沒房。
結果因為購買需求的突然驟增，徹底激活三四線城市的樓市，房價聞聲上漲，從而引發新一輪的全民搶房潮。
我們舉個例子，一個普通地級市，通過棚改渠道湧入的資金有400億，而這個城市一年的房地產銷售額只有130億。當百億規模的小市場，遇上了400億規模的天量貨幣，房價只能自然跳漲才能消化掉。
再加上地產商不斷營造“再不買房價還要上漲”的緊張局勢，吸引大量投資客進場，哄抬房價！
“談婚論嫁必買房子”的剛需不斷增加，房價漲！
見有利可圖，投資客數量也漲，直接擠掉剛需買房者，舊的剛需得不到滿足，新的又來了。
一來二去，房價只能“順意民意”漲漲漲！
目前，三四線城市的針對拆遷的貨幣化安置已高達80%，有些城市的貨幣化安置比例是100%。而2014年，它的比例僅為9%。
面對這樣的樓市現狀，對人口、經濟和城市基本面都勉強支撐的三四線城市而言，房價過度“虛胖”就是一個隨時會自爆的雷！
棚改變局
三四線樓市要涼？
隨著房價暴漲，地價隨之抬升，三四線城市賣地收入水漲船高，完成了從PSL（抵押補充貸款）定向放水到房價暴漲的自我循環。
可以說，只要房價不斷上漲，地價不斷上漲，賣地收入接連不斷，這一循環就不會被打破。
而這次棚改貨幣化收緊，就意味著這個循環的龍頭被掐斷，三四線樓市被扼住喉嚨。
6月26日，碧桂園一早跌幅超過8%，短短4天內市值蒸發800億元；同日，中國奧園、雅居樂、新城發展控股跌超6%，中國建材跌近6%，融創中國跌4.81%，中國恆大跌2.73%。
此外，6月24日，西安宣佈在限購區域暫停企事業單位購買住房，全國首例；6月25、26日，長沙和杭州也接連發布了類似政策；7月2日，上海跟進，為企業買房設置了極高門檻。
地產股集體暴跌，各線城市紛紛出臺購房政策，為什麼？
資本都是有逐利性的，尤其是房地產行業。碧桂園等地產大亨暫停三四五線項目的消息，實質上是給這些地方的房價拉響了警報！
樓市調控，這次真的不一樣了！
事實上，絕大多數三四線城市房價已經見頂，居民消費力被擠壓殆盡，市場消費能力進入低迷狀態。大家賺的錢都去給銀行還房貸了，哪有更多的錢去消費支持城市經濟的發展？
湖南日報炮轟長沙房價：“新中國成立之初，一些不法資本家試圖通過囤積居奇、哄抬物價、擾亂市場秩序，挑戰新生的人民政權，人民政府通過調集米棉等重要民生物資，集中供應市場，一舉打掉了他們的幻想”。
此次棚改政策微調，意味著政府調控政策重心已經往三四線城市偏移，管控房價，棚改、去庫存的政策將逐漸撤出。
可以說，下半年棚改貨幣化收緊幾乎板上釘釘。
那麼問題來了，三四線城市的房價會跌嗎？
其實，不管是三四線城市的政府還是投資者都明白，這些地區沒有相應的人口、實體經濟、醫療條件、就業/創業等各種資源支持，過高房價泡沫是非常大的。
一旦投資者離開，各地的房價應聲而跌也是有可能的，除非投資者或地產商手握著大量房源不降價，之前也是有地產大佬發表過類似言論。
如果說過去十年，是中國農村人口向城市聚集的城鎮化進程，那麼未來十年，將會是小城市人口逐漸向大城市或城市群聚集的城市化進程。
總結
綜合來看，去庫存目標完成、棚改政策的調整，預示著三四線城市房價的政策預期正在發生改變，加上房地產融資環境的收緊，或許只有身在一線的地產巨頭，才能提前感知到三四線樓市的陣陣寒意。
當一二線城市的人被房價生吞活剝的時候，三四線城市是他們最佳的選擇。卻不想棚改貨幣化、政府去槓桿、百姓加槓桿，三四線城市被迫炒樓，接盤的卻是收入水平低、風險承受能力差的普通老百姓。
當年看到樓市機會，預測到房地產會大放光彩的人，提前買了一線的房子，現在早已實現了階層的躍升。
但沒看到機會的人，卻佔了大數。
確實，賺錢的機會一直藏在形勢裡。我們只有抓住機遇，看清趨勢，才能尋找到下一個十年的機會。
至於近期打算在三四線城市買房的人，小編只能說：如果是剛需，那該買還得買；如果是其他，只能說，為國接盤！
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